A tranzakciószámok 2024-ben fokozatosan nőni kezdtek, és ezzel párhuzamosan a lakásár-emelkedés is elindult. A legfrissebb rendelkezésre álló adatok szerint 2024 harmadik negyedévében 14 százalékos éves lakásár-emelkedés ment végbe Budapesten hasonlóan az országos adathoz. Idén folytatódni fog ez a dinamika és éves szinten kétszámjegyű lakásár növekedésre számítunk.

Kép: Economx

De vajon mi hajtja a piacot ennyire? Míg a 2024-ben tapasztalt felfutást az elhalasztott kereslet és a hitelkamatok csökkenése okozta, addig idén már a befektetési célú vásárlás dominálja. Az élénkülés azonban országon belül sem egyenletes, főleg Budapestet érinti. Idén minden eddiginél nagyobb kifizetések történnek az állampapíroknál. Összesítve 2025-ben 3000 milliárd forint környékén lehet a tőke- és kamatkifizetés összege.

Kapcsolódó

A befektetési célú lakásvásárókat a lakások várható áremelkedése mindenképpen hajtja. De az ugyanekkora bérleti díjból származó hozamnak az egyéb befektetéseken (például állampapírokon) elérhető hozamokkal való összevetése is fontos faktor. Mindezt befolyásolja az is, hogy a bérleti díjakban mekkora emelkedés várható.

A lakossági állampapírpiacon a vásárlás idejének kamatperiódusában elérhető legmagasabb éves kamat 2023-ban lévő csúcsa óta csökken: 2024 végére 7,9 százalékra mérséklődött. A bérleti díjból származó- és az állampapírokon elérhető hozam között szűkülő olló idén év elején láthatóan tovább mérséklődik. Emiatt nőhet (és Budapest belső kerületeiben láthatóan ténylegesen növekszik is) az ingatlanbefektetések vonzereje. A lakásbérbeadási hozam Budapesten a 6 százalékot közelítette 2024 második félévében, és ez az érték 2025-ben is maradhat.

Kép: Economx

Jöhet a verseny

Azonban a befektetési célú vásárlások miatt bővülő bérlakás-kínálat nagyobb versenyt is hozhat az albérletpiacon, ami 2025-ben fékezheti a bérleti díjak emelkedésének ütemét. Emellett a bérleti díjak szintje vélhetően elérte a megfizethetőség határát is, piaci információk szerint a bérlők egyre nehezebben tudják tartani vele a lépést. 

Természetesen a bérek is emelkednek, de ennek a mértéke nem éri el a lakásárak emelkedésének ütemét idén: várakozások szerint a bruttó bérek 8,5 százalékkal nőhetnek 2025-ben, míg a lakásárak bőven kétszámjegyű tartományban drágulhatnak. Ez a kétszámjegyű áremelkedés viszont a lakások jelentős felértékelődését okozza, ami a bérbeadási hozamra nyomást helyez.

Jelenleg a piaci folyamatok azt mutatják, hogy a bérleti hozamok a kínálat emelkedésével párhuzamosan csökkenni, vagy legjobb esetben stagnálni fognak, így a befektetési célú vásárlásoknál a lakásáremelkedési dinamika lehet a döntő tényező. Ugyanakkor az infláció idén emelkedik, ráadásul az európai gazdaságban is mintha lazulna a fiskális fegyelem, aminek hatására már most érdemi hozamnövekedést lehet látni a magyar nagybani államkötvények piacán is. Mindez rontja a lakáskiadásból eredő relatív hasznot. 
Kép: Economx

A hitelezési dinamika idén is erős maradhat, ami fenntarthatja a lakáspiaci keresletet, de kérdéses, hogy ha a PMÁP kamatfizetésből végrehajtott vásárlások az év második felére kifutnak, nem lesz-e némi kijózanodás a lakáspiacon (elsősorban Budapest belső kerületeiben), ami a drágulási ütemet akár jelentősen lelassíthatja. Persze ez még pár hónapnyira van, így amíg az új forrás érkezik a lakáspiac keresleti oldalára, addig folytatódhat a lakásárak további gyors felfutása.