A felmérések szerint a magyar felnőtt lakosság egyötöde albérletben lakik és a szokásos kauciók miatt milliárdok lapulnak a bérbeadóknál. A kaucióból szokásjogi gyakorlat alapján 2-3 havit szoktak elkérni a bérbeadók, a túlzott mértékű óvadékot pedig mérsékelheti a bíróság.

„A felek egymás közötti megállapodásának azért van nagy jelentősége, mert felülírja a Polgári törvénykönyv úgynevezett diszpozitív szabályait” – mondta el az Economxnak Mikó Attila. A szakjogász szerint a törvény alapján a rendszeresen felmerülő karbantartási és egyéb kisebb költségek tekintetében a bérlő tartozik helytállási kötelezettséggel, míg a nagyobb, például egy fűtésrendszer felújítási karbantartásért a bérbeadó.

Kapcsolódó

Az óvadék az ingatlan állagának megóvásának érdekében nyújt bizonyos fokú megnyugvást a bérbeadók számára, így amennyiben a bérleti szerződésnek valamint a törvénynek megfelelő költségeket nem állja a bérlő, vagy nem tesz eleget fizetési kötelezettségének úgy a bérbeadó a követelését kielégítheti az óvadékból.

Főszabályként – a természetes elhasználódás alóli kivétel fenntartásával –- a bérlőnek olyan állapotban kell visszaadni az ingatlan birtokát, amilyen állapotban azt átvette bérbeadótól. Javasolt, hogy az állapot könnyebb bizonyítása érdekében a felek készítsenek képeket az ingatlan átadásakor, hogy utóbb elkerülhető legyen az állapotból fakadó vita.

Tovább nőhet az albérletben lakók száma

Az OTP Bank felmérése szerint a magyar felnőtt lakosság egyötöde albérletben lakik, 7 százalék pedig a közeljövőben tervezi, hogy odaköltözik. A megkérdezettek közel fele párban osztozik a lakáson, közel harmaduk pedig kettő vagy még ennél is több társbérlővel él együtt. A válaszadók 77 százalékánál pedig felmerül a lakással kapcsolatos közös költségek megosztása.

Bár többségében valóban a 18-39 éves korosztály teszi ki a bérlők csoportját, összességében a magyar felnőtt lakosság 20 százaléka él albérletben.

A lakás másokkal való megosztása nem minden esetben egyéni preferencia, az albérlők 18 százaléka ezzel, illetve a kényelmesnél valamivel kisebb lakás bérlésével igyekszik spórolni a lakhatásán – például, többen laknak egy szobában, vagy egy légtérből áll szinte az egész lakás.

Ilyenkor van lehetőség bírósághoz fordulni

Hogy mekkora összeget kell letennünk biztosítékként adott tárgy bérlésekor, függ annak mivoltától. Albérlet esetén általában ez a bérleti díj 2-3-szorosa, de az ingatlan berendezésének értékétől függően ez akár magasabb összeg is lehet.

Abban az esetben, ha az óvadék összege több mint a havi bérleti díj 3-szorosa, a bérlőnek lehetősége van a bírósághoz fordulni.

Ekkor megvizsgálnak minden olyan tényezőt, ami befolyással lehet a kaució mértékére és amennyiben ezek nem indokolják az átlagnál magasabb biztosítékot, úgy a bíróság mérsékelheti azt.

Ellenkező esetben, az ingatlanban lévő értéktárgyak mennyisége alapján a bíróság jogszerűnek ítélheti meg a bérbeadó által meghatározott magasabb összeget, amelyet így a bérlő köteles kifizetni, ha aláírja a szerződést.

Ez jár vissza az óvadékból

Mikó Attila kiemelte: a kauciót a köznyelv hívja ekként, jogi megnevezése óvadék. A Polgári törvénykönyv úgy fogalmaz, hogy pénzen és értékpapíron alapított óvadék kézizálogjogként alapítjuk, ennek megfelelően pedig a kézizálog szabályai szerint a követelés jogosultjának birtokába kerül, és azt vagy a zálogjogosult maga, vagy harmadik személy őrzi.

Ebből fakadóan nem lehet azzal érvelni ilyen esetben, hogy a bérleti szerződésnek megfelelően átadott óvadékból a jogosult nem kereshet esetlegesen fennálló követelése érvényesítésének érdekében kielégítést, mert nem keletkezett volna közöttük erre irányuló jogviszony. Épp ellenkezőleg.

Ennek ellenére a bérbeadó követelése kielégítését követően a fennmaradó óvadék mértéke, amennyiben a szerződésben ettől nem térnek el, visszajár a bérlő részére.

A túlzott mértékű óvadékot a bíróság mérsékelheti, így amennyiben jogvitára kerül sor a bíróság előtt az erre irányuló kérelmet jeleznie kell a bérlőnek – hangsúlyozta végezetül a szakjogász.

Visszatartható az óvadék?

Amennyiben a bérlő a rendeletetésnek megfelelően használja az ingatlant, úgy annak állapotromlására nem használható fel a kaució. A szerződéskötéskor ennek ellenkezőjéről is megállapodhat a két fél.

Gyakran adódik konfliktus abból, hogy mi számít olyan állapotromlás, ami a rendeltetésszerű használatból ered. Ennek elkerülése érdekében érdemes a bérleti szerződés megkötésekor egy átadás-átvételi jegyzőkönyvet is írni, ami részletesen tartalmazza, hogy az ingatlan és ingóságok, vagy gépjármű milyen állapotban került átvételre.