Idén a kamatszintek csökkenésével a hitelezési piac is aktívabb lehet, és az igénybe vehető állami támogatások is változást hozhatnak: a jobb elhelyezkedésű, falusi CSOK igénybevételének lehetőségével, illetve a stabil munkaerőpiaccal rendelkező településeken jobban nőhet a kereslet. A növekvő kereslet az árak emelkedésének irányába hathat, ez az árnövekedés pedig nagymértékben befolyásolhatja, hogy milyen hozamot eredményezhet az ingatlanbefektetés. A szakértők 4-8 százalékos nominális áremelkedésre számítanak ebben az évben. Az ingatlanpiaci kínálat is szélesebbé válhat a javuló kamatkörnyezet hatására, és a kedvezményes áfa jövőre várható kivezetése is serkentheti a bővülést. 

43 százalékos visszaesés tavaly

2023-ban a tavaly előttihez képest 21 százalékkal kevesebb új építésű lakást adtak át Magyarországon. A csökkenés mértéke nagyobb volt a megyeszékhelyeken (37 százalék) és Budapesten (29 százalék), mint a kisebb városokban és a községekben, ahol 8-9 százalék közötti volt a visszaesés. Az építési kedv mérséklődésével párhuzamosan csökkent a kiadott engedélyek száma is: a harmadik negyedévre a 15 ezret sem érte el, ami 43 százalékos visszaesést jelent 2022 azonos időszakához képest.

Az MBH Jelzálogbank sajtóközleménye szerint idén az eddig bejelentett és értékesítés alatt álló projektek adatai alapján hozzávetőleg 6200 társasházi lakást adhatnak át a fővárosban, ebből valamivel több mint 2500 lakás még eladásra várt 2023 végén. 2025-re egyelőre kevesebb mint 2600, 2026-ra pedig 1500 ingatlant jelentettek be. A vidéki piac tekintetében visszafogottabbak az építési tervek a korábban vártnál, és kevesebb társasházi lakás átadása várható idén: 2023 harmadik negyedévében kevesebb mint 10 ezer lakás épült, amelyek közül 6600 darab volt szabadon.

A javuló gazdasági környezet kedvezhet az adás-vételeknek

A tavalyi GDP-visszaesést idén növekedés követheti, az MNB 2023. decemberi inflációs jelentése szerint 2,5 és 3,5 százalék között lehet a gazdasági növekedés mértéke Magyarországon. Ennek fényében 2024-ben ismét növekedhet a lakosság reáljövedelme, aminek mértéke 2,8 és 3,7 százalék közötti lehet. Pozitív fejlemények várhatók a lakáshitelkamatok tekintetében is, hiszen az idei év jelentősen alacsonyabb lakáshitel-kamatszintekkel kezdődött az önkéntes THM-plafonnak köszönhetően. Ezért idén a hitelezési piac aktívabb lehet, mint tavaly, a 6 százalékos kamatszintek már beindíthatják a hitelezést az MBH Index elemzői szerint.

A befektetők aránya 2023 első felében jelentősen visszaesett a vásárlók között. Vidéken egész évben megfigyelhető volt a visszaesés, de tavaly júniusra Budapesten is 31 százalékra csökkent a befektetési céllal vásárlók háromhavi átlaga a 2023 eleji több mint 40 százalékhoz képest. Bár 2023 második felében némileg aktívabbá váltak a befektetők a lakáspiacon, a 2022-es szintnél továbbra is alacsonyabb volt az arányuk.

„A korábban nagy népszerűségnek örvendő Prémium Magyar Állampapírt (PMÁP) 2024. február 6-ig még az első kamatperiódusra 9,9 százalékos évesített kamattal is meg lehetett vásárolni, így még mindig versenytársa lehetett a lakásbefektetéseknek ez a fajta befektetés. A lakáspiaci hozam jelentős részét a lakásárak változásából adódó hozamrész teszi ki, ezért a 2024-ben várt áremelkedés erőteljesen befolyásolja, hogy milyen teljes hozamot jelent az ingatlanbefektetés, és mikor érdemes a lakáspiacra lépni befektetőként” – mondta Dr. Nagy Gyula, az MBH Jelzálogbank vezérigazgatója.

Összességében a tavalyi drasztikus keresletcsökkenés után idén a lakáspiac élénkülésére számítanak az MBH Index elemzői. A javuló gazdasági kilátások, illetve a mérséklődő kamatszintek lehetővé tehetik, hogy többen döntsenek a lakásvásárlás mellett.

A tranzakciószámok tehát várhatóan magasabbak lesznek, mint 2023-ban. 

Jelentős változás a támogatásokban

2024. január 1-től a CSOK és a CSOK-hitel helyét a CSOK Plusz hitelprogram vette át, amely a további gyermeket vállaló házaspárok számára nyújt kedvezményes hiteligénylési lehetőséget. Az új konstrukcióban a már meglévő és további vállalt gyermekek együttes száma szerint változó összegben igényelhetik a kedvezményes hitelt a családok. A gyermeket tervező házaspárok számára a babaváró hitel is elérhető maradt, amelynek összege 10 helyett 11 millió forintra nőtt, ugyanakkor a feltételek szigorodtak. A gyermekeseknek változatlanul lehetőségük nyílik a preferált kistelepüléseken a falusi CSOK igénybevételére, amelynek támogatási összege 2024-től használt lakás vásárlására és bővítésére vagy korszerűsítésére igényelhető.

„Az MBH Bank jelentős keresletet vár a CSOK Plusz hitelprogram bevezetésétől. 2024-ben országos szinten a hitelfelvevő családok száma elérheti a 12 ezret – átlagosan 25 millió forintos hitelösszeggel számolva csak ebből a hiteltípusból 300 milliárd forint új hitelt folyósíthatnak a bankok. Hitelintézetünk a jogszabályban meghatározott 3 százalékos támogatott kamathoz képest még kedvezőbb, 2,89 százalékos kamattal nyújtja a CSOK Plusz hitelt, hogy ezzel is segítsük a családok otthonteremtési céljainak elérését és a lakáspiac élénkítését” – mondta Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezetője.

Az ingatlanárak tekintetében 2023-ban az első negyedév kivételével szinte egy helyben topogtak az árak, a reál lakásárakban pedig 14,3 százalékos visszaesés volt tapasztalható. Idén a növekvő kereslet az árak emelkedésének irányába hathat, hiszen a CSOK Plusz hitelprogram nem tesz különbséget a használt és az új lakások között, így a magas összegű kedvezményes hitelösszegek a használt lakások esetében is elérhetők lettek, ami egyes vásárlókat a használt lakások piaca felé terelhet. Szintén erősödhet a kereslet a falusi CSOK igénybevételét lehetővé tevő preferált kistelepülések ingatlanpiacán a gyermekes, de további gyermeket nem tervező családok körében – mutattak rá az MBH Index szakértői.

2024-ben az MBH Index elemzőinek várakozásai szerint így a jobb elhelyezkedésű, falusi CSOK igénybevételével, illetve a stabil munkaerőpiaccal rendelkező településeken várható nagyobb növekedés a keresletben és az árakban. Összességében országos szinten erre az évre az elemzők 4-8 százalék körüli nominális áremelkedést valószínűsítenek a lakóingatlanok piacán.