Hogy néz ki a valóságban a magyar ingatlanpiac? Kik a válság legnagyobb nyertesei? Kik és miért vásárolnak luxuslakásokat? Segíthet-e a helyzeten egy bérlakásprogram? Mi történik a magyar ingatlanpiaccal, ha végre véget ér a háború Ukrajnában. Erről is kérdeztük Hüse Istvánt, a Magyar Ingatlanberuházó Zrt. vezérigazgatóját. Interjú. 

Hogy néz ki az ingatlanpiac a valóságban? 

Kapcsolódó

Egy száraz statisztikai adat és a piaci jelenlétből származó tapasztalat között akár jelentős is lehet az eltérés, de az nem titok, hogy az építőipar valóban nincs rózsás helyzetben. A magasépítési üzletágban is jelentős a visszaesés a keresleti oldalon, ám a mélyépítésnél, illetve az infrastruktúra-fejlesztésekhez kapcsolódó egyéb üzletágakban még drasztikusabb. Leginkább az állami beruházások elmaradásával és az európai uniós pénzek hiányával magyarázható az, hogy nominálisan csökkent a megrendelésállomány értéke. Ahol az Indotek Csoport infrastruktúra-fejlesztést végez, azaz ahol útépítési-, mélyépítési-, közműépítési projektjeink vannak, mi is tapasztaltunk olyan helyzetet, hogy a vállalás gyakorlatilag az önköltségi árszint körül, vagy az alatt valósult meg,

azaz esetenként a piaci szereplők már az általános költségeik fedezetének terhére vállalnak munkákat. 

Nagyobb lett a konkurenciaharc a csökkenő megrendelésszám mellett? 

Valójában nem lett több új szereplő, inkább arról van szó, hogy most már egy bizonyos szint fölött is lenyúlnak cégek a kisebb munkákért. Eddig a nagyobb infrastruktúra-, vagy útépítőcégek nem igazán foglalkoztak olyan projektekkel, ami egy magánfejlesztő kisebb munkájának számított, hiszen méretgazdaságossági, hatékonysági szempontból ez nem érte meg nekik.

Most viszont már rákényszerülnek az egymilliárdos munkára is, noha korábban 8-10 milliárd alatt nem vállaltak kivitelezést.

Ez azt eredményezi, hogy azok a a középméretű cégek, amelyek eddig sikeresen működtek, olyan konkurenciával is szembesülnek, amely nagyobb szakmai tudással rendelkezik, professzionálisabb és így akár hatékonyabb is. Az építőipar számára ez egy valódi probléma, ingatlanfejlesztési szempontból viszont előny, hiszen kiszélesedett a spektrum és nőtt a verseny.

Hüse István
Hüse István
Kép: Economx / Hartl Nagy Tamás

Az építőipar költségei az ingatlanfejlesztőknél is lecsapódnak?

Vannak erre megoldások. Mi jellemzően nem generálkivitelezőkkel dolgozunk, hanem felépítettünk egy saját szakmai stábot, amely alkalmas egy beruházás megszervezésére, lebonyolítására, ezzel biztosítva azt, hogy a költségek érdemben ne emelkedjenek. A BudaBright lakópark projektünk esetében ez például azt jelentette, hogy két éven keresztül is képesek voltunk tartani a költségvetési keretet.

Elsőre meglepőnek tűnhet, hogy a jelenlegi körülmények között tartható egy kétéves ciklus. 

Ez a kihívás kizárólag nagyon alapos előkészítés esetén menedzselhető, még akkor is , ha az is tény, hogy az infláció már nem a két évvel ezelőtti 16-17 százalékon áll. Tisztában voltunk a gazdasági környezettel és a várható áremelkedés kockázatait előre kezeltük többféle módon is. Például euróalapú megállapodásokat kötöttünk, euróban tartottuk a fedezeteinket is, vagy megfinanszíroztuk azt, hogy partnereink előre, fix egységáron vásárolhassanak alapanyagokat. A munkadíj kockázatot a kivitelezők viszonylag jól tudják menedzselni, mi pedig törekszünk is arra, hogy olyan partnert válasszunk, aki saját munkavállalóval dolgozik. A tradicionális megrendelőként működő cégek ezen a piacon már komolyabb kihívásokkal szembesülhetnek.

Hogy néz ki a keresleti oldal? Ki akar manapság egyáltalán házat építeni?

Tavaly a lakóingatlanok iránti vevői kereslet kifejezetten alacsony volt. Budapesten kevesebb, mint háromezer lakást adtak el az ingatlanfejlesztők. Ez a gazdasági válsággal terhelt elmúlt 16 év második legrosszabb teljesítménye. Azonban fogalmazhatnék úgy is, hogy még ilyen gazdasági körülmények között is sikerült a fejlesztőknek 3000 ingatlant értékesíteni. A siker kulcsa a kockázatmenedzsment és a megfelelő árazás függvénye.

Némileg hasonlított a helyzet az autóipari válsághoz, amelynek az autóalkatrész-gyártók, -forgalmazók voltak a legnagyobb haszonélvezői. Nem volt pénz új autóra, meg kellett csináltatni a régit.

Ha nincs pénz egy új építésű lakóingatlanra, szállodára, irodaházra, akkor a meglévő terméket kell korszerűsíteni. Az ingatlannál a lokáció a legfontosabb, ahhoz kell megtalálni leginkább alkalmazható rendeltetési módot. 

S ki akar manapság egyáltalán házat építeni, vagy lakást venni?

Állandó piackutatásra, azaz adatokra van szükség. Milyen új tendenciák vannak? Milyen olyan műszaki követelmények, tartalmak merülnek fel, amelyekért hajlandóak a vevők fizetni? Elemezni kell a makro környezetet, a finanszírozási lehetőségeket, a kamatok alakulását, az alternatív befektetési termékek hozamszintjét és így tovább. Például az elmúlt évben aránytalanul magas volt az általam luxusnak minősített ingatlant vásárlók köre.

Egy egészséges piacon 4-5 százalék a luxusvásárlók aránya, tavaly Budapesten ez 25-30 százalék volt. Az eladott 3000 lakásból 800-900 darab 1 millió 600 ezer forint, vagy e fölötti árazásban kelt el.

A Magyar Ingatlanberuházó Zrt. nem ezt a piacot célozza meg. Nálunk közép-, vagy a jelenlegi új lakóingatlan-piacon inkább alsó-közép árazású termékek vannak, nagyjából 1 millió 100 ezer és 1 millió 300 ezer forint közötti árszínvonalon. Nagyságrendileg 1,5 millió forint körül van a budapesti új lakóingatlanok átlagára. Nyilván ezt az átlagárat I, II, V., XII. kerület felfelé húzza.

Ezekben a kerületekben kifejezetten hihetetlen, 3 millió forint per négyzetméter körüli árak is vannak.

Zöldmezős fejlesztés keretei között mi tudunk akár 1,1 millió forintos árszinten is dolgozni, ha korábban már megvásároltunk olyan területeket, amik alkalmasak voltak lakóingatlan-fejlesztésre, de azt látni kell, hogy az ilyen jellegű projekt előkészítése akár 3-4 évet is igényel.

Mit keresnek a vásárlók? 

A nappali plusz egy-két szobás lakások iránt van a legnagyobb kereslet és meglepő lehet, de nemcsak a nagy lakások, hanem a garzonok forgalma is csökkent. Utóbbiak esetében nagyon egyszerű a magyarázat erre. Azért kisebb a kereslet, mert nincsenek garzonok, erről pedig sok esetben a szabályozók tehetnek. Egy önkormányzat a szabályozási tervében előírhatja és elő is írja az átlag lakásméretet, ami egy adott projektre vonatkozik. Ha például egy 60 lakásos lakóházban 55 négyzetméter lehet az átlagos lakás terület, akkor 60-ször 55 négyzetméterből kell gazdálkodnunk. Ebben  nem tudunk sok garzont kialakítani, mert akkor nagy méretű lakásokat is létre kell hozni, azokat viszont már nem tudjuk eladni az elvárt átlagáron, mert a lakás nagyon drága lesz. A XIII. kerület például konkrétan előírja, hogy új fejlesztésben 30 négyzetméternél kisebb lakást nem lehet építeni.

Sok embernek csak garzonra van pénze, ami még úgy is igaz, hogy 1 millió 300 ezer forinttal számolva egy ilyen ingatlan is 40 millió forint körül van.

Hiába szeretne egy család három gyerekkel egy számukra megfelelő 100 négyzetméteres lakásba költözni, egy ilyen újépítésű budapesti lakás átlagára 150-160 millió forint lenne, erre pedig nagyon kevés embernek van pénze. Budapesten a nappali plusz 1, illetve a nappali plusz 2 szoba viszi el az összes vásárlás 60-70 százalékát, ám átlagos lakásmérettel, 52-55 négyzetméterrel és 1,5 milliós átlagárral számolva ez is 80 millió forint körüli összeg.

Az eladott budapesti új lakóingatlanok mediánára is 80 és 90 millió között van, ami szintén borzasztóan magas összeg. 

Mit jelent ez a mindennapok szintjén?

Sajnos, mára az új lakás egyfajta luxus termék lett. Csak egy viszonylag szűk kör engedheti ezt meg magának, viszont ezért a pénzmennyiségért a vevőknek már vannak elvárásaik a műszaki tartalom tekintetében, amiket bizonyos paraméterek okán nem lehet olcsón kielégíteni, megvalósítani. A magasabb, ugyanakkor költségesebb műszaki tartalmat részben a vevőigények, részben pedig az uniós szabályozási környezet generálja. Az EU-s cél az, hogy 2030-tól minden új épület kibocsátásmentes legyen.

A BudaBright projekttel úgymond felkerültek a térképre, sikerült mind a 316 lakást értékesíteni?

A 316 darab lakásból 312-t már eladtunk, de a maradék négy lakásnak is hamarosan lesz gazdája. A kezdő árszint alacsony volt, az előértékesítés 900 ezer forint környékén indult. A projekt végén a legmagasabb árszínvonalú termékeinknek nagyjából 1 millió 350 ezer forint volt az ára. Az átlagunk 1 millió 150 ezer forint körül alakult.

Mekkora a piaci részesedésük? 

A tavalyi háromezres lakás értékesítés nagyjából 8-10 százalékát mi realizáltuk. 2024-ben egy kisebb, kilencedik kerületi fejlesztésünkben három-négy darab lakást adtunk el. A BudaBright összes lakását idén adjuk át, a XIII. kerületi Loft52 projektünk 92 lakásából még ötöt-hatot nem adtunk el, de idén ezeket is értékesíteni fogjuk. A XI. kerületben van még egy projektünk, amiben 135 lakást fogunk  piacra vinni és a terveink szerint ezeket is eladjuk még ebben az évben. Technikailag tehát 250-300 lakással vagyunk kint az értékesítési piacon, előkészítés alatt pedig nagyságrendileg 3500-5000 lakásunk van. Célunk, hogy egy egészségesebb, 5-6 ezres budapesti lakáspiacon is megtartsuk a 10 százalékos részesedésünket. 

Mekkora kihívást jelent egy ingatlanfejlesztőnek megcélozni a Balatont?

Szeptemberben kezdjük el a MyLelle nevű balatoni projektet, 1 millió 100 ezer forint környéki előértékesítési áron, ami egyébként a balatoni árazáshoz képest alacsony. A telek régóta a miénk, tehát a telek bekerülési költségünk alacsony. Az előkészítési munkálatok lezajlottak, így a kivitelezési költség lesz majd fontos tényező.

A balatoni piac is létezik, csak el kell találni a megfelelő árszínvonalat.

Persze rossz lokációban, vagy rossz minőségű terméket nem könnyű eladni, hiszen már a viszonylag alacsonyabb árazású termékek is drágák.

Hüse István
Kép: Economx / Hartl Nagy Tamás

Milyen a balatoni piac? 

Úgy működik, ahogy arra csak kevesen számítottak. A Covid alatt azt vártuk, hogy gazdasági értelemben befagy a Balaton is. Ehhez képest a karantén okozta bezártság egyértelmű keresletnövekedést generált, amire rengeteg ingatlanfejlesztő ráugrott és azonnal el is szálltak az árak. Amikor ez az érzelmi hatás elpárolgott, visszaesett a balatoni piac. Magyarországon a lakáspiacon létezik egy olyan mechanizmus, hogy ha valaminek egyszer felment az ára, akkor az nem jön le onnan soha, legfeljebb ott marad és majd egyszer az infláció révén utoléri a kereslet. Ez történt a Balatonnál is. Vannak más törvényszerűségek is. A balatoni luxustermékek továbbra is jól mennek. A luxuspiac a válságok idején is jól működik, mint ez történt a Covid alatt is amikor minden iparág haldoklott, de a luxusipar csúcsokat döntött. Az ingatlanpiacon is ez történt, sőt,

a vevők gyakran olyan termékeket is megvettek, amelynek az árazása már nem tűnt reálisnak, vagy a vásárlás akár a szükségtelen kategóriába volt sorolható. 

A balatoni ingatlanpiac esetében az elsődleges szempont az, hogy az adott ingatlan milyen könnyen közelíthető meg Budapestről. Ingatlant ugyanis jellemzően nem a balatoniak, hanem a fővárosban és annak agglomerációjában élők vásárolnak. Budapesttől 120-130 kilométerig tart a fővárosiak vásárlási hajlandósága. A legfelkapottabb városok között továbbra is Siófokot és Balatonfüredet lehet megemlíteni, illetve kicsit jön fel Keszthely és Zamárdi is. A déli parton Siófok, a másik oldalon pedig Aliga, Világos, a másik oldalon Kenese és Balatonfüred árai magasak.

Ha az adott ingatlan vízparti, akkor brutálisan magas, akár 3 milliós négyzetméterárakkal is lehet találkozni.

A legnépszerűbb településeken a szóba jöhető termékek árai 1,8 milliótól 2,5 millióig terjednek. Lelle, a maga 140 valahány kilométerével már kívül esik a legjobban árazható zónán.

A hárommillióra is van fizetőképes kereslet?

Igen, van rá igény és mivel igazi luxustermékből egyébként nincs sok, ezért, ha jó ponton találkozik a kereslet és a kínálat, akkor ezeket is meg fogják vásárolni.  A luxus termékek vásárlóin túl van egy nem túl széles, de valós vásárlóerővel rendelkező középosztály is. Számukra a komfortos árszínvonal 1,2-1,3 millió forint. Mi is ennek megfelelően áraztuk be a lellei projektünket, 1 millió 100 ezer és maximum 1 millió 300 ezer környékére. Ha az ember nem jó az árazásban, akkor jobban jár, ha bele se kezd egy balatoni projektbe, mert nem fog arra vevőt találni.

Azt mondta az imént, hogy mára az új lakás egyfajta luxustermék lett. Mit tehetünk annak érdekében, hogy az otthonteremtés ne csak álom legyen?

Ingatlanfejlesztőként azt kell mondanom, hogy a piaci szereplőknek korlátozottak a lehetőségeik e tekintetben. Ebben a témakörben a hozzászólók fel szokták hozni az adó mértékét, de, véleményem szerint, az már nem lehet kevesebb. Nemzetközi szinten is alacsony, 5 százalékos az áfa, sőt, a rozsdaövezetben még azt is vissza lehet igényelni. A telkek árát sem lehet már érdemben csökkenteni. Szintén sokszor javasolják, hogy a szabályozónak költségvetési forrásokból kellene támogatni az embereket. Arról, hogy ez belefér-e a költségvetésbe, nyilván a döntéshozóknak kell döntenie. Ne feledjük azt sem, hogy e tekintetben a piac sem volt teljesen fair.

Amikor az állami ösztönzők megjelentek és megnőtt a kereslet, a támogatások egy része beépült az árba és annak egy része végül a fejlesztők profitjában csapódott le. Akárhogy is nézzük, ez a valóság.

A következő tétel, ami egy ingatlanfejlesztés szempontjából fontos, az az alapanyag. Magyarország nem alapanyaggyártó, importra szorul, így e tekintetben a világpiaci árak a meghatározóak, amik a közeljövőben szintén nem fognak csökkenni, hiszen az alapanyagok iránti kereslet világszinten is növekszik. 

Az Ukrajnában zajló háborúnak ebből a szempontból milyen hatása lehet?

Ha végre befejeződik a háború, Ukrajnában egy jelentős helyreállítási igény fog felmerülni, ami óriási keresletet fog jelenteni mind az alapanyagok, mind a jó szakemberek vonatkozásában.

Ez ki fog hatni a magyarországi ingatlanárakra is és további jelentős áremelkedést okozhat.

Arra számítunk, hogy a háború után egyszerűen eltűnnek majd a szakemberek az országból. Ma is ukrán munkavállalók tömege dolgozik az építkezéseken és ők haza fognak menni. Az alapanyagok is tovább drágulnak majd. 

Hüse István
Hüse István
Kép: Economx / Hartl Nagy Tamás

Van kiút? 

Egy bérlakásprogram elindítása lehetne a megoldás, ami nemcsak növelné az állami vagyont, de szociális szempontok érvényesítésére is alkalmas lenne. A bérbeadási piacon is elképesztően rosszak a számok. Nézzünk egy nagyon egyszerű matekot. Vegyük a budapesti átlagot, a 75 millió forintos, 50 négyzetméteres lakást, amit maximum 200-220 ezer forintét lehet kiadni. Ez azt jelenti, hogy évi 2,6-2,7 millió forintos bevétel lesz 75 millió forintra, ami mindössze 3-3,5 százalékos hozam. Ebből lejön még az amortizáció, a biztosítás költsége és esetleg az építményadó. Jó esetben marad egy 2,5 százalék körüli hozamszint, amire nem fektet be senki.