Az elmúlt napokban több olyan elemzés is megjelent a sajtóban, mely a magyar lakáshitelpiac látszólagos gyengélkedésére mutat rá nemzetközi összevetésben és hosszabb időtávon nézve reálértéken is. A kritikák szerint a magyar lakáshitelpiac EU-s összehasonlításban gyengének mondható, és a jelentős nominális növekedés ellenére reálértéken nézve csupán a csok 2015-ös bevezetésekori szinteken mozog. Ráadásul mintha egyfajta aranykorként tekintenének a cikkírók a 2006-2008-as devizahitelezési gyakorlatra.

Véleményünk szerint a devizahitelezés 2010 előtti családellenes, káros gyakorlata helyett most egy stabil, biztonságos forint alapú lakáshitelezési rendszer működik. Másrészt a magyar lakáshitelpiac értékeléséhez mindenképpen szükséges figyelembe venni további, részben egyedi országspecifikus tényezőket is, amelyekkel együtt sokkal árnyaltabb kép bontakozik ki. 

Kapcsolódó

Elemzésünkben amellett kívánunk érvelni, hogy nemzetközi összevetésben – a tulajdonviszonyokat figyelembe véve – valójában nem számít gyengének a magyar lakáshitel-penetráció, a hitelezési dinamika pedig jelenleg az egyik legerősebb az EU-ban és múltbeli önmagához képest is. A jövőre közel 4 200 milliárd forintot megmozgató Új Gazdaságpolitikai Akcióterv 10+1 pontja pedig a megfizethető lakhatás biztosítása mellett még nagyobb lendületet adhat a lakáshitelpiacnak is.

Az alacsony hitelpenetráció gyökerei a magyar lakástulajdonlási szokásokban rejlenek

A magyarok döntő többsége saját tulajdonú ingatlanban lakik, melyet jellemzően nem is terhel jelzálog, ennek következtében az alacsony hitelpenetráció nem feltétlenül a lakáshitelpiac gyengeségét, hanem inkább a háztartások vagyonmegoszlásának és finanszírozási szokásainak egyedi vonásait tükrözi. Az Eurostat 2023-as adatai alapján a magyar háztartások 90,5 százaléka saját tulajdonú ingatlanban lakik, ami a 4. legmagasabb arány az EU-ban. Még figyelemreméltóbb, hogy a háztartások 77,2 százaléka jelzálogmentesen birtokolja otthonát – ez az arány szintén az uniós élmezőnybe emeli Magyarországot.

A háztartások megoszlása lakhatási jogviszony szerint az EU tagállamaiban (2023)

Forrás: Eurostat

Az EU tagállamait vizsgálva egyértelmű összefüggés rajzolódik ki: ahol magas a saját tulajdonú, jelzálogteher nélküli ingatlanban élő háztartások aránya, ott jellemzően alacsonyabb a GDP-arányos lakáshitel-állomány. Ez a negatív korreláció strukturális tényezőkre utal, nem pedig a hitelpiac gyengeségére. Magyarország ebben a tekintetben nem lóg ki az uniós mezőnyből: a GDP-arányos lakáshitel-állomány tökéletesen illeszkedik az EU-s trendbe. A magas saját tulajdonú lakásarány azt is jelzi, hogy kevesebb a kereslet a lakáshitelek iránt, különösen, ha a lakosság általában óvatosabb a hitelfelvétellel kapcsolatban.

A jelzáloghitel nélkül saját tulajdonban élő háztartások aránya és a GDP-arányos lakáshitel-állomány közötti kapcsolat az EU-ban (2023)

Forrás: Eurostat, EKB

A meglévő lakáshitelek állományát félrevezető lehet az aktuális lakásárakkal összevetni

2024 októberében a magyar lakáshitel-állomány átlépte az 5 500 milliárd forintot, ami történelmi csúcsot jelent. Ennek ellenére egyes elemzések szerint, reálértéken vizsgálva, a hitelállomány mindössze a 2003/2004-es szinteken áll, a lakásárak emelkedése miatt. Bár a lakásárindex növekedése valóban kiemelkedő volt az elmúlt években, az ilyen típusú összehasonlítás több szempontból is félrevezető lehet. Egyrészt a meglévő hitelállomány nem értékelődik át a mindenkori lakásárak függvényében – ez a hitelpiac természetes működésének egyik alapvető sajátossága. Másrészt az állományi adatok dinamikája nemcsak az új hitelfolyósításokat tükrözi, hanem jelentős hatással van rá a hiteltörlesztések volumene, valamint az árfolyam- és egyéb átértékelődési hatások is, mint a devizahiteles válságkor, amikor a meglévő hitelállomány az árfolyamváltozás miatt átértékelődött, a forint gyengülésével automatikusan nőtt.

A nemzetközileg is elfogadott számítási módszertan szerint Magyarország 2024 októberében az Európai Unió második legnagyobb lakáshitel-állománybővülését produkálta. A tranzakció alapú vizsgálatok, amelyek az elmúlt 12 hónap új lakáshitel-folyósításait és hiteltörlesztéseit vetik össze, pontosabb képet adnak a lakáshitelpiac dinamikájáról. Ezen módszer alapján a magyar lakáshitel-állomány euróban kifejezve jelentős ütemben növekedett, annak ellenére, hogy a forint euróval szembeni gyengülése és a lakosság pénzügyi terheit enyhítő kamatstop egyaránt fékezte a bővülést.

A lakáshitel-állomány 12 havi tranzakció alapú alakulása az EU-ban (2024. október)

Forrás: EKB, Megjegyzés: Euróban számítva. 

A lakáshitelpiac túlnyomó többségét kitevő használtlakás-vásárlásra folyósított átlagos hitelösszegek reálértéken is bőven évtizedes csúcson vannak Magyarországon 2024-ben. Egyrészt a lakások drágulása, valamint a nemzetközileg is kimagaslóan magas kamatok természetesen visszafogják a hitelezés reálbővülését. Másrészt Magyarországon jelenleg kevés új lakás épül. Ebből is kifolyólag a lakáshitelek jelentős részét régebbi, használt lakásokra veszik fel, amik jellemzően olcsóbbak, valamint a drágulásuk üteme is mérsékeltebb volt az elmúlt években az új lakásokhoz képest, így az átlagos hitelösszeg is alacsonyabb lesz. 

Az átlagos lakáscélú hitelek alakulása egyértelműen ezt a trendet tükrözi. 2015-ös árakon vizsgálva az adatokat – külön az új és a használt lakások árindexével számolva – látható, hogy 2024 első félévében a használt lakások vásárlására folyósított hitelek átlagos összege a devizahitel-válság óta nem látott szintekre emelkedett. Ezzel szemben az új lakásokra folyósított hitelek átlagos összege a 2017-es szintek környékén mozog. Ez a kettősség jól rávilágít a magyar lakáshitelpiac szerkezetére és a piaci kereslet eltolódására a megfizethetőbb használt lakások irányába.

Az adott időszakban folyósításra került lakáshitelek teljes és átlagos összege új és használt lakásvásárlási cél szerint (2015-ös árakon, 2007-2024-H1)

Forrás: KSH, Eurostat 

Véleményünk szerint tehát összességében nem helytálló az a megállapítás, hogy a magyar lakáshitelpiac nemzetközi összevetésben gyenge lenne, sőt, a dinamikája már most az egyik legerősebb az EU-ban. 

Ennek kapcsán külön is ki kell emelnünk: nem értünk egyet azzal az egyes cikkekben megjelenő állásponttal, módszertannal, amely a 2006-2008-as devizahitelezési korszak eredményeit valamilyen jellegű mintaként veszik figyelembe. Hiszen a mostani pozitív folyamatok egy fenntartható, stabil, a családokat védő, forintalapú lakáshitelezési rendszerben alakultak ki, míg a devizahitelezés 2010 előtt megengedett gyakorlata nemcsak számos családot, hanem vállalkozást és önkormányzatot is csődbe vitt. Jelenleg ilyen veszély fel sem merülhet, ami jelentősen felértékeli a mostani pozitív eredményeket, ráadásul a kormány már évek óta fenntartja a kamatstop intézményét, amely jelenleg 291 ezer jelzáloghitel szerződés esetében nyújt plusz védelmet a családok számára, az érintett, fennálló tőketartozás meghaladja az 1 220 milliárd forintot.

Az új hitelszerződések terén természetesen van további tér a növekedésre, amit jelentősen segíteni fognak az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv megfizethető lakhatást segítő intézkedései úgy keresleti, mint kínálati oldalon. 

A cikk szerzői Kisfaludy Tamás, vezető elemző, miniszteri tanácsadó (NGM) és Lóga Máté gazdaságstratégiáért felelős államtitkár (NGM)