Már többször hallhattunk az 5 százalékos önkéntes THM plafonról. A kormány tervei szerint ez lenne a lakáshitelek THM értékének felső határa a jövő évben. Már többkörös egyeztetés volt a kormány és a bankok között (A pénzintézetek alapvetően a hiteligénylők egy szűkebb köre számára biztosítaná ezt a lehetőséget.)

A Bankszövetség oldalán ma megjelent hír alapján megszületett az az ajánlás, javaslat, amely mentén a pénzintézetek kedvező kamat, THM mellett nyújtanának lakáshiteleket.

Az 5 százalékos önkéntes THM plafon feltételei:

  • 35 év alatti hiteligénylő vásároljon lakást.
  • Az érdeklődők első lakásukat vásárolják meg a kölcsönből.
  • Kizárólag „zöld” energiahatékony ingatlanokat lehetne megfinanszírozni a kölcsönből. (Az épület „A+” vagy annál kedvezőbb energetikai besorolású kell legyen és a primer-energiaigénye nem haladhatja meg a 68 kWh/m2/év értéket.)
  • Az épület alapterülete nem haladhatja meg a 60 négyzetmétert.
  • A lakás vételára nem haladhatja meg az 1 200 000 forint/m2 értéket.

A lehetőség a tervek szerint 2025. április elseje és 2025. október 31. között lenne elérhető. Ez egyben azt is jelenti, hogy a lehetőségre még bizony legalább 4 hónapot várni kellene – írja közleményében a Bankmonitor. Akik gyorsabban szeretnének lakást venni, azoknak mindenképpen érdemes szétnézni a jelenlegi hitelajánlatok között. (Arra ugyanis kicsi az esély, hogy a kiszemelt új otthonunkat az eladó 4-6 hónapon át ne értékesítse más számára.)

Most akkor THM plafon, vagy kamatplafon?

A másik nagyon érdekes kikötés a közleményben az magára a kamatra, THM értékére vonatkozik. Az 5 százalékos plafont ugyanis a szövegezés alapján a kamatra lenne érvényes és nem a THM-re, ez egyben azt is jelentené, hogy a THM értéke minimálisan magasabb, durván 5,2-5,3 százalék lehetne. (Persze ez lehet csak szövegezési félreértésből adódik.)

A másik nagyon fontos kitétel, hogy a kedvezményes kamatot a bankok a futamidő első 5 évében biztosítanák.

Ez két dolgot jelenthet:

  • A bankok kizárólag az 5 éves kamatperiódusú hiteleik esetében vezetnék be az önkéntes kamatplafont. 
  • A másik lehetőség, hogy a kamatperiódus hosszától függetlenül a kölcsön induló kamatának plafonja 5% lenne, ami az 5. évtől egy előre meghatározott magasabb értékre állna át. Majd ezt követően a hitel kamatperiódusának megfelelően változnának a kamatok.

Mi lenne, ha csak 5 éves kamatperiódusú kölcsönt érintene a kamatplafon?

Mindkét lehetőségnek megvan a maga hátránya. Az 5 évig fix kamatozású hitelek esetében a jövedelem kisebb része fordítható hiteltörlesztésre, mint a biztonságosabb, legalább egy évtizeden át változatlan kamatozású kölcsönök esetében. Ezen hiteleknél a jövedelem kisebb mértékben terhelhető meg. (600 ezer forint alatti fizetés esetén a jövedelem 35 százaléka, míg az azt elérő jövedelmek esetén 40 százaléka fordítható a kölcsön törlesztésére.) Egy legalább 10 évig fix kamatozású hitel esetében 600 ezer forint alatti fizetésnél a jövedelem fele, míg azt elérő jövedelemnél annak 60 százaléka fordítható a kölcsön törlesztésére.

Mit jelentene ez az eset a valóságban? Egy 5 évig fix kamatozású kölcsönnél egy 500 ezer forintos nettó jövedelemnek csak a 35 százaléka, azaz 175 ezer forint lehetne legfeljebb a kölcsön törlesztőrészlete. Egy legalább 10 évig fix kamatozású hitel választása esetén akár 250 ezer forint is lehetne a havi részlet. Ez természetesen erősen befolyásolja az igényelhető kölcsön maximumát is.

Mi történne, ha 10 évig fix kamatozású hitelnél vezetnék be ilyen módon a kamatplafont?

Az első 10 év kamatfixálásában lenne egy törés: az induló 5 évben lenne a kamat 5 százalék, az azt követő 5 éves időszakban egy előre meghatározott érték, mondjuk 6,5 százalék. (Ez nagyjából megfelel a mostani piaci kamatszintnek.) Ebben a helyzetben nagyon fontos, hogy a jövedelem terheltségét nem az 5 százalék alapján határoznák meg, - hiszen az egy átmeneti kedvezmény lenne -, hanem a standard 6,5 százalékos kamat alapján. Vagyis nagyobb jövedelemre lenne szükség a hitelfelvételhez, mintha a teljes 10 éves időszakban 5 százalék lenne a kamat.

Van egyáltalán a feltételeknek megfelelő ingatlan?

A kamatplafonhoz meghatározott energiahatékonysági szintet jellemzően az új lakások, illetve a nagyobb modern használt ingatlanok érhetik el. Az 1,2 millió forint/m2 korlát pedig ebben a szegmensben nagyon is szigorúnak tűnik.

A KSH adatai alapján 2024. III. negyedévében a fővárosban új lakások átlagos négyzetméterára 1 480 000 forint volt. De az országos átlag is 1 210 000 forint/m2, ami szintén magasabb a kamatplafonnál meghatározott limitnél. A használt lakások ára nyilván ennél alacsonyabb, ugyanakkor a modern, korszerű, energiahatékony használt házak érdemben nem olcsóbbak az új lakásoknál.

Természetesen a piacon találhatók az átlagnál olcsóbb és drágább ingatlanok is, vagyis lehet megfelelő új építésű, használt ingatlant is találni. De az biztos, hogy az adatok alapján ezek száma nem lesz jelentős.