Magyarország bruttó hazai termékének (GDP) volumene 2024 harmadik negyedévében 0,7 százalékkal alulmúlta az előző év azonos időszaki adatát. Mivel a magyar kormány célja, hogy 2025-re legalább 3 százalékos gazdasági növekedést érjen el, ezért meghirdette az Új Gazdaságpolitikai Akciótervet, amelyben jelentős intézkedéseket hoztak a lakáspiacra vonatkozóan.

Az építőipar és a lakáspiachoz kapcsolódó tevékenységek meghatározó szektorok, hiszen tavalyi adatok szerint a magyar gazdaságban az építésgazdaság hozzáadott értéke elérte a 17 százalékos részesedést. Ezen belül az építőipar képviseli csaknem a felét, ezt követik több mint 20 százalékos részesedéssel az ingatlanügyletek. Ehhez képest az építőipar hozzáadott értéke idén a harmadik negyedévben 4 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest. 

További adatok is igazolják a szektor jelentőségét, hiszen 2023-ban Magyarországon a foglalkoztatottak több mint 8 százaléka, 391 ezer fő dolgozott az építőipari vállalkozásoknál a KSH szerint, amelyek legnagyobb hányadát a mikro- és kisvállalkozások adják, vagyis családjaikkal együtt jelentős társadalmi réteget jelentenek. A foglalkoztatottak közel tizede dolgozik az építőiparban, a létszámuk az elmúlt évtizedben jelentősen bővült. 

A KSH szerint Magyarországon az építőipar nemzetgazdasági súlya jelentős, termelési volumene 2013-2020 között csaknem megduplázódott, növekedése tartósan meghaladja az EU-átlagot. Az építőipari termelés a pandémia utáni kisebb visszapattanás után 2023-ban csökkent. Ez összefügg az állami és a piaci megrendelések visszaesésével, a megemelkedett építési költségekkel és a magas kamatokkal is. Az építőipar nemzetgazdaságban képviselt súlya Magyarországon több mint két évtizedre visszatekintve 4-7 százalék között mozog.

Társadalmi dimenziók és homályos fogalmak

Az ingatlanpiacon szintén megtorpant a korábbi dinamikus növekedés, többek között visszaesett az újlakások száma, sőt, az úgynevezett lakhatási válság miatt jelentős társadalmi feszültségek keletkeztek. Az Airbnb-szabályozás kapcsán merült fel a lakhatási válság fogalma, a Kormány is beleállt a témába, és az Új Gazdasági Akcióterv meghatározó hányada foglalkozik a lakáskérdéssel, ahogy azt már említettük. 

Itt érdemes tenni egy kis kitérőt, mert nagyon úgy tűnik, hogy a társadalmi és gazdasági dimenziók összecsúsztak. Bár a lakhatási válságot mi is a nettó kereset és a fizetett lakáshitel vagy lakásbérleti díj egymáshoz viszonyított arányából vezettük le, meglehetősen szubjektív fogalomról van szó.

Vagyis az építőipar és a lakáspiac egyszerre társadalmi és gazdasági kérdés is, amelyek között kell kialakítani egy egyensúlyi állapotot, ami persze nem könnyű. A lakáspiacot alapvetően a kínálat és kereslet határozza meg, amelyet az állam bizonyos ösztönzőkkel saját vagy általános társadalmi érdekből kisebb-nagyobb mértékben torzíthat. A társadalmi érdek az általános életminőség javítása, egyes társadalmi rétegek helyzetbe hozása. 

Ebben az összefüggésben a lakhatási válság kifejezés is meglehetősen képlékeny, amely a gazdasági válság közepette került be a köztudatba. De felmerül a kérdés, hogy korábban nem volt lakhatási válság? Az se világos, hogy miért a Terézváros kapcsán merült fel a lakhatási válság? Vagyis a fiatalok lakhatását miért is a belvárosban kellene megoldani? Valószínűleg Párizsban, Londonban és New Yorkban sem a kelet-közép-európai mércével vett középosztálybeli fiatalok vesznek első lakást családalapítás szándékával a Central Parknál vagy a Champs-Élysées mellett.

Kép: MTI

Keresleti tényezők

A Kormány új tervezett intézkedései mind a kereslettel, mind a kínálattal érdemben kívánnak foglalkozni, amelyek az Economx által háromrészes sorozatban bemutatott új lakáspolitika filozófiájában is megmutatkoznak. A keresleti oldal élénkítésénél elég csak a lakhatási támogatásra, a munkáshitelre vagy éppen az első lakását vásárlók 5 százalékos lakáshiteli THM-jére gondolni. Ide tartozik még, hogy a nemrég létrejött hároméves bérmegállapodás szerint a minimálbér 2025-ben 9 százalékkal 290 800 forintra, 2026-ban 13 százalékkal 328 600 forintra, 2027-re 14 százalékkal 374 600 forintra emelkedik.

Ezek az intézkedések azonban egyáltalán nem biztos, hogy kifejtik társadalmi hatásukat, hiszen az életszínvonal-növekedés nehezen fogja behozni azt a lemaradást, amely az elmúlt évek kiemelkedő inflációja okozott, és akkor még nem beszéltünk a fogyasztói árak döbbenetes mértékű emelkedéséről. Persze beindult a lakáshitelezés 6 százalék körüli THM-eknél, amit azt az MNB adatai is mutatbak, mert azért már nem 9-10 százalékos horrorszintekről beszélünk. 

Majd ha 3 százaléknál tartunk, akkor beszélhetünk kiemelkedő elmozdulásról. Jól emlékezhetünk a 2010-es évekre, amikor még deflációs évet is regisztrálhattunk. Számos lakáshitelekkel foglalkozó vállalkozás mutatta be, hogy akár minimálbérből is mekkora hitelt lehet felvenni, és azokból milyen lakásokat lehet vásárolni az ország egyes lokációiban. Nyilván ezek csak fiktív spekulációs számok a társadalmi realitásból vett mintázatok nélkül.

Mindenesetre a keresleti oldal élénkülését mutatja, hogy idén 120 ezer tranzakció is teljesülhet, azonban ezek összetétele egyáltalán nem biztos, hogy a Kormány társadalmi céljait szolgálja, hiszen jelentős a befektetők aránya. Ráadásul jövőre az állampapírpiacról és a magánnyugdíjpénztári megtakarítások oldaláról is újabb jelentős tőke érkezhet, amely megint csak nem biztos, hogy lakhatási vagy másként nevezve otthonteremtési célt fognak szolgálni.

Kínálati erőfeszítések

A Kormány felismerte, hogy az árnövekedés és a növekvő tranzakciószám az otthonteremtés általános társadalmi érdekeit nem biztos, hogy képviseli, vagyis nem a családalapítás kerül a fókuszba, ezért a keresleti oldal ösztönzése mellett a kínálati oldalt is erősíteni és diverzifikálni szeretné, hogy ezáltal is mérsékelje az árnövekedést.

A Kormány ennek érdekében bejelentette, hogy az új lakhatási tőkeprogram, a Baross Gábor 2.0 keretében 200 milliárd forintot osztanak szét az ingatlanalapok között, amely 2025 március 1-jén indul a megfizethető lakhatás jegyében. Az állami befektetés egyrészt legfeljebb 30 milliárd forintot jelenthet alapkezelőnként, másrészt az állam az MFB Zrt-én keresztül maximum 70 százalékos részesedést szerezhet az alapokban. Az állami befektetés 80 százalékából kell lakást, bérlakást, kollégiumot építeni, és a maradékból húzhatnak fel más kereskedelmi épületeket.

Ezek az intézkedések az építőiparban és az ingatlanpiacon tevékenykedő vállalatok számára újabb munkákat és projekteket jelentenek, hiszen nemzetgazdasági érdek, hogy az ingatlanpiac, mint a gazdaság lakmuszpapírja stabilan fejlődjön. Meg kell őrizni az építőipari kapacitásokat, hiszen emlékezhetünk arra, amikor 2008 után több tízezren nyugatra költöztek, és a munkaerő leépült az ágazatban. Visszaépíteni nagyon nehéz és hosszú folyamat eredménye még úgy is, hogy a modern technológiák sok szakembert és tudást kiváltanak. Ugyanígy a rendszerben maradó munkaerő adózik, járulékot fizet és nem terheli a szociális hálózatot, ráadásul kiemelkedő értékteremtő tevékenységet végez.

Ide kapcsolódik, hogy a Kormány korábban arról is beszélt, hogy az új lakáspolitika szerint a nagyvárosokban és vonzáskörzeteikben, funkcionális földrajzi egységekben szabályozott lakhatási övezeteket hozna létre az állam, ahol az ingatlanfejlesztők ösztönzőket kapnának, hogy meghatározott kondíciók mellett beruházásokat hajtsanak végre. Ezek lehetnek a rozsdaövezeti akcióterületek, amelyek többek között Budapest értékes területeit is jelentik, nem véletlenül izzik a levegő a pályaudvarok melletti zónák hosszú távú bérbeadása kapcsán.

Az ingatlanalapok meglehetősen biztonságos és viszonylag kockázatmentes vállalkozások, amelyek előre meghatározott kezelési költséggel működnek, kiszámítható hozamokkal és hozamidőkkel kalkulálnak, ráadásul jelen esetben a befektetett tőke nagy részét mi állampolgárok fogjuk fizetni. Természetesen az anyagárak, a munkaerő-és egyéb költségek még módosíthatják a kalkulációkat, nem véletlenül a Kormány szorgalmazza a hazai tulajdonú építőanyag-termelési kapacitások erőteljes növekedését.

Nagy érdeklődéssel várjuk, hogy az egyes állami és ezzel összefüggésben az adott önkormányzatok partneri tevékenysége alapján mennyi lesz egy négyzetméternyi lakás ára, és ha kevesebb is lesz, mint a mostani piaci ár, akkor azt is egyáltalán az otthonteremtési céllal a piacra érkező fiatalok meg tudják-e majd fizetni. Ezek az intézkedések meglehetősen képlékeny hatást válthatnak ki, vagyis nem tudjuk, hogy a kínálat növekedésével és az árak esetleges konszolidációjával együtt valóban mekkora számban kapcsolódnak be a családalapítást tervezők.

Schönherz Kollégium
Schönherz Kollégium
Kép: MTI, Róka László

Kollégiumok és bérlakások

További kérdések, hogy a bérlakások építése után hogyan alakulnak a költségelemek, a bérleti díjakat milyen paraméterek mellett határozzák meg, hogy az alapok is sikeresek legyenek, de az általános társadalmi célok is érvényesüljenek. Ha pedig indul bérlőből tulajdonos program is, vagyis a bérlő hosszabb távon megveheti az adott lakást, akkor a bérleti díj szerkezete alapján abból mennyit lehet beszámítani havonta, mint kvázi lakáskölcsön. Ez esetben hogyan üzemeltetik az alapok a társasházakat, hogyan alakulnak a megtérülési mutatók és még sorolhatnánk.

A kollégiumok építésénél is fontos tényező, hogy mennyi lesz a bérleti díj a diákoknak a mostani lehetőségekhez képest, mennyivel képviselnek majd nagyobb nívót a jelenlegi kapacitásokhoz képest, a külföldi, tehetősebb tanulók hogyan kerülnek a képbe, illetve az egyetemek mennyiért bérlik majd ki a kollégiumi szobákat, ebből mennyit hárítanak a diákokra és mennyi terheli majd az egyetemi költségvetést.

Mindenesetre beszédes szám, hogy a Kormány adatai szerint csak Budapesten mindössze 17 ezer férőhely van a kollégiumokban, amelyekre 57 ezer fő jelentkezett. Vagyis csaknem negyvenezer hallgató kénytelen piaci körülmények között bérlakásokba költözni. Könnyebbség, hogy a dolgozó fiatalokkal ellenétben, akik többnyire egyedül vagy párban költöznek bérlakásokba, az egyetemisták, főiskolások többen vesznek ki egy lakást.

Mindenesetre, ha megépülnek a kollégiumi férőhelyek, valamint az ingatlanalapok bérlakásokat is építenek, akkor csökkenni fog az albérletpiacon a kereslet, ami az árak konszolidációjához vezethet. Ez azonban több éves intervallumban képzelhető el, ugyanígy az Airbnb-korlátozás miatt sem várható, hogy a befektetők majd jóval áron alul adják el az ingatlanjaikat, inkább a hosszú távú kiadásra koncentrálhatnak, és ott okozhat árkorrekciót a jelenség.

Kapcsolódó