Árrobbanás a budapesti lakáspiacon? Mutatjuk, mi az igazság

A válság előtti utolsó békeévben, 2007-ben 191 ezer lakást adtak el az országban, 2013-ban 89 ezret, 2014-ben pedig mintegy 100 ezret. A trend növekvő, a forgalom azonban még messze van a boomtól. A tavalyi eladási számok és kínálat összevetése azonban mindenképpen keresleti piacra utal. A két legnagyobb franchise hálózat szerint 104-105 ezer lakás cserélt gazdát 2014-ben. Az Otthontérképen összesen 73 ezer eladó lakást kínálnak országszerte, más nagy ingatlanos portálokon az ismétlődések miatt nem értékelhető a kínálat nagysága. A piac rendkívül szegmentált,  míg a frekventált területek vonzó lakásaira olykor még licitálnak is a vevők,  az e körből kiesők éveken keresztül küzdhetnek sikertelenül az eladásért, akár az eredeti ár egyharmadáról is lemondva.

Amiről fölösleges beszélni

A felfokozott lendület ősz óta tart, a kamatmélypont és alacsony árak együttesen kicsalogatták a befektetőket az ingatlanpiacra, és jól meghatározható szegmensekben ténylegesen beindultak a vásárlások. Átlagárakról, átlagos trendekről azonban talán még soha nem volt ennyire felesleges beszélni, mint most, a felívelő területek eladói és vevői mintha másik földrészen élnének, mint az azokon kívüliek, sőt a jól menő részek piaca sem egységes, elhelyezkedés, méret, alaprajz, s egyebek szegmentálják tovább a kínálatot.

A befektetők listáján az ötödik, hatodik, hetedik, nyolcadik, kilencedik és  tizenharmadik kerületek meghatározott zónáiban a maximum 20 millió forintos, jól kiadható, vagy jelentős értéknövekedéssel kecsegető lakásai szerepelnek, amelyekből tagadhatatlanul egyre kevesebb van, s nem számít igazán szélsőség példának, hogy ha ma valaki egy konkrét utcához és adott paraméterű lakáshoz ragaszkodik, hoppon marad, mert egyszerűen nincs már a kínálatban megfelelő. Noha a hirdetési oldalakon nagy tömegben sorjáznak az ajánlatok, közelebből szemügyre véve őket kiderül, nem egészen ott, nem annyiért és nem olyat kínálnak, mint amire a legtöbben vágynak.

Kipukkadhat a buborék?

A befektetőknek érdekes kínálat elapadása csak az egyik tényező, ami a piac további felfelé ívelését megtörheti, de maga a befektetői kör is fogyatkozik - véli Beák Attila, a Magyar Ingatlanszövetség elnökségi tagja, aki szerint a buborék kipukkadása előtti stádiumban van a piac. Boomról semmiképpen sem beszélhetünk, egyszerűen arról van szó, hogy egy konkrét, de nagyon szűk szegmensben visszatért a válság előtti érdeklődés, anélkül, hogy ez  piaci többi részére komolyabb hatást gyakorolna.

A további lendülethez újabb pénzekre, a hitelfelvételtől való ódzkodás visszaszorulására és újabb vonzó ajánlatokra lenne szükség a már átválogatott kínálat helyett. A keresett elhelyezkedésű és jellemzőjű, 10-20 millió közötti lakások elfogytak, a lakásépítés teljes leállása miatt pedig csak lassan töltődhet vissza a paletta. A célterületek 50 százalékos, vagy ennél nagyobb drágulását Beák erős túlzásnak tartja, egy-egy kiemelkedő tranzakcióból pedig még a környék általános piaci viszonyaira sem lehet következtetni - figyelmeztet.

Néhány jól pozicionált utcája példáján megpróbáljuk bemutatni, ténylegesen milyen értéknövekedést könyvelhettek a keresett utcák ingatlanainak eladói. Presztízs szempontokat, várható értéknövekedést és a jó kiadhatóságot is figyelembe vettük az utcák kiválasztásánál.

Lakásárak változása Budapesten  2007-2015 között

(a szakértői becslés emeleti, utcai frontú, felújított lakásokra vonatkozik, földszinti, udvari, felújítandó lakásoknál 20-25 százalékos mínusszal érdemes kalkulálni).

Ami a táblázatból nem látszik

Táblázatunk nem teljes körű és mindössze arra szolgál, hogy alátámasszuk, valóban mennyire értelmetlen átlagokról beszélni a budapesti lakáspiacon. Az átlagokból nem látszik, hogy a Pozsonyi útról eltűnt a keresett kategóriába eső, eladó lakás, a hirdetési kínálatban ugyan fellelhető, de vagy az alaprajz, vagy elhelyezkedés, vagy az ár nem megfelelő. De ugyanakkor az sem látszik, hogy az idegenforgalmi hasznosításra kipécézett egyik legjobb utcában, a Veres Pálnéban 73 négyzetméteres, igaz felújítandó lakás mindössze 19 millióért cserélt gazdát - ami nem több mint 260 ezer forint négyzetméterenként -, ráadásul egy olyan házban, amelyben a lakások több mint felét már szállásközvetítő portálokon, közte a booking.com-on, vagy az airbnb-n kínálják napi kiadásra.

Kissé mi is általánosítunk

Túlárazott és padlóig nyomott árú lakások egyszerre vannak jelen a kurrens szegmensben is, de nagy átlagban, a kapós területeken az egy évvel ezelőttihez képest 15-20 százalék az áremelkedés, amit éppen a hiány gerjeszt - jegyzi meg Beák Attila. Ez ősz óta a  VI. kerületi Benczúr utca, Városligeti fasor környékén 15 százalék pluszt jelent, és 4-500 ezer forintos sávban tartja az árakat, a bulinegyedben pedig 30 százalékot, amivel a 350-500 ezer forintos sáv lett mára a realitás. Mindkét térségben úgy-ahogy, de még lehet válogatni. Szórványosabb a kínálat a Palotanegyedben, ahol 15-20 százalékos drágulást tapasztal a 10-20 millió forint közé eső, kedvelt lakástípusban Beák Attila, s az árak átlagosan 350-450 ezer forint között szóródnak. Kelendő lenne a Duna-part, de itt szinte  nincs megvehető lakás, ha néha mégis felbukkan egy-egy, ugyanúgy 800 ezer -1,2 millió forint körüli az ára egy négyzetméternek, mint a válság alatt, s nagyon szűkös a kereslettel adekvát kínálat a belváros más területein is.

A GKI legutóbbi, októberi lakáspiaci felmérése tartósabb felívelést jósol Budapesten - a családi házak és a pesti oldal belvároson kívül eső területei kivételével -, minden szegmensben javuló kilátásokat, a kereslet növekedését prognosztizálták. Ennél kevésbé kecsegtető eredményt hozott az a januári GKI-felmérés, amelyben a lakosság következő egy évben tervezett lakásvásárlási, építési szándékait vették számba. Eszerint mindössze hétezer család jelezte biztosra, hogy a következő 12 hónapban lakást vásárol, vagy épít, 36 ezer család pedig csak valószínűleg tesz így a következő időszakban.