A cikk sarokpontjai: 

  • A magyarok a saját otthonunkra életük vagyontárgyaként tekintenek
  • 17 év átlagjövedelem kell egy 74 négyzetméteres ingatlan megvásárlásához
  • Egy életre eladósítjuk magunkat, ennek ellenére feleződött a hitelszerződések száma tavalyhoz képest
  • Legális, vagy félig legális? Átvernek, jön a maffia? – belevágjunk-e egy banki visszavett ingatlanba?
  • Mik az árnyoldalak? Hol a hiba? Túl szép, hogy igaz legyen? – részletesen bemutatjuk, hogy mire kell figyelni. Szakértő válaszol. 

Novemberben publikálta a Központi Statisztikai Hivatal a 2023 második negyedévében történt ingatlanpiaci adásvételeket. A kimutatásból világosan kirajzolódik, hogy tovább folytatódott az eladások csökkenése,

Kapcsolódó

mint az Economx összesítette, ötödével kevesebb ingatlan cserélt gazdát, mint 2022 azonos időszakában.

A használt lakások piacán 2023 második negyedévében a lakások átlagos négyzetméterára országosan nem változott a 2023. első negyedévi 434 ezer forinthoz képest. Egy lakás átlagos ára a megelőző negyedévi 27,7 millióról 26,9 millió forintra csökkent.

Pest pörög, Buda necces

Budapesten egy lakás átlagosan 49,2 millió forintba került, 900 ezer forinttal kevesebbe, mint egy negyedévvel korábban. A fővárosi piacon is stagnáltak a négyzetméterárak 888 ezer forinton. A társasházi lakások ára lényegében változatlan maradt: 

  • egy nem panel, társasházi lakásé 940 ezer forintba került. 
  • egy panellakás négyzetmétere pedig 746 ezer forint volt áltlagosan a vizsgált időszakban. 

Utóbbi típus egyébként nagyon kelendő, és Pesten gyorsan el is megy, ha valaki megválna tőle. A Balla Ingatlan októberi körképe szerint ha Kőbányán piacra kerül egy 49 négyzetméteres, felújítandó panellakás 33,9 millió forintért, akkor azt akár egy hét alatt értékesíteni is lehet 32 millió forintért. Ugyanez érvényes egy nagyobb, 68 négyzetméteres alapterületű panellakás esetében is: egy 39,9 millió forintért meghirdetett ingatlan 38 millió forintért talált vevőre rövid időn belül.

Panelházak Kőbányán 2023. márciusában
Panelházak Kőbányán 2023. márciusában
Kép: MTI / Róka László

Budán neccesebb a helyzet, ráadásul a túlárazottság is jellemzőbb mint a pesti oldalon, így – mutat rá az ingatlaniroda felmérése – normális árazásnál egy panellakás átlagosan két-három hónap alatt vevőre talál, de jelentősebb túlárazottság esetén ez lehet akár 9 hónap is, illetve addig tart, amíg a tulajdonos nem hajlandó a piaci árakhoz igazítani az eladási árat. Az OTP Ingatlanpont értékesítési adatbázisa szerint az átlagos árengedmény mértéke, a panelos lakásoknál (3,8 százalék  → 4,2 százalék ) növekedést hozott. 

Az árakat vizsgáló cikkünkben, ahol sorra vettük, hogy melyik régióban a legolcsóbb és melyikben a legdrágábbak négyzetméter alapon az ingatlanok már foglalkoztunk vele, hogy az enyhe hanyatlás (keresletcsökkenés) ellenére még mindig az egyik legolcsóbb megoldást kínálják a panellakások a  lakhatásra, így sokak számára az egyetlen lehetőséget jelentik ebből a célból. Az elmúlt években volt olyan időszak, amikor kifejezetten népszerűvé is váltak, az áruk ennek következtében jelentős mértékben megugrott.

De miből? Változatlan kamatok, fix hitel - ilyen kamattal nem vonzó

Decemberben - megismételve a novemberi forgatókönyvet -  a hitelek kamatait szinte kivétel nélkül változatlanul hagyták a pénzintézetek,  az önkéntes kamatplafon alatt lévő lakáshitelek árához pedig még véletlenül sem nyúltak. Ennek, vagyis a magas kamatoknak is köszönhető, hogy tízéves mélypontra jutott a polgárok lakáshitel felvétele. A Bankmonitor.hu főszerkesztője az Economx-nak azt mondta, bár a hitelfelvétel akár 60 százalékkal is csökkenhetett az ügyfelek továbbra is vásárlásban gondolkodnak, mivel az oldal forgalma és a hitelek összevetése kis mértékű, nagyságrendileg 10 százalékos csökkenést mutat csak.

A szakember szerint a piaci hiteleknél az alacsony infláció ellenére sem várható további érdemi kamatcsökkentés, köszönhetően a nemzetközi kamatoknak. Sajnálatosnak nevezte továbbá, hogy a magyar ügyfelek jellemzően nem váltanak futamidő közben hitelszerződést, azaz páratlanul alacsony a refinanszírozási kedv még annak ellenére is, hogy a trendfordulók előtt a gazdaság szereplői rendre felhívják a figyelmet arra, hogy minden ügyfél váltson fix kamatozású hitelre, de ezt a valóságban csak 1-2 százalék lépi meg.

A Központi Statisztikai Hivatal lakossági hitelezésre vonatkozó , 2023 első félévéről szóló kimutatásai is ezt támasztják alá: az átstrukturált lakáshitelek a teljesítő hitelek 1,6 százalékát tették ki 2023 I. félévének végén, ez az arány 2021. I. félév vége (9,4 százalék) óta folyamatos csökkenést mutat. Ugyanakkor a nem teljesítő hitelek már 50 százalékában történt átstrukturálás – ez mintegy 10 százalékpontos csökkenés az előző év végihez képest .

Van kereslet, de a volumen 41 százalékkal a tavalyi alatt 

A Magyar Nemzeti Bank novemberi lakáspiaci jelentésében az áll, hogy a pénzintézetek 2023 harmadik negyedévében már élénkülő keresletet tapasztaltak a lakáshitelek iránt, „előretekintve pedig döntő többségük az élénkülés folytatódásával számol, ugyanakkor az új hitelszerződések volumene még 41 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakától." Rámutatnak: a piaci alapú lakáshitelek mellett az otthonteremtési támogatások és a hozzá kapcsolódó támogatott hitelek volumene is visszaesett. A városi CSOK kivezetése és a babaváró kölcsön igénybe vevői körének szűkítése 2024-től a lakáshitel-kereslet csökkenése irányába hat, ugyanakkor e hatást tompíthatja az október végén bejelentett CSOK Plusz.

A Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Stabilitási Jelentése szerint 2023 második negyedévében a hitelből finanszírozott lakástranzakciók aránya 34 százalékot tett ki az egy évvel korábbi 48 százalékhoz képest. „A lakáspiaci tranzakciók számának visszaeséséhez a bizonytalan gazdasági kilátások, a csökkenő reálbérek és a magas infláció miatt szigorodó monetáris kondíciók egyaránt hozzájárultak”, írják a múlthónapban publikált anyagban. 

Mégis hogyan vegyünk lakást? Áron alul! 

Budapesten közel 17 évnyi átlagjövedelem (A teljes munkaidőben alkalmazásban állók bruttó átlagkeresete 557 900 forint volt, 14,1 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbit – KSH, novemberi jelentés) volt szükséges 2023 harmadik negyedévében ahhoz, hogy valaki meg tudjon vásárolni egy 75 négyzetméteres ingatlant, amivel Európa hetedik legkevésbé megfizethető fővárosa volt Budapest a jegybank szerint. 

Budapest látképe 2021. augusztusában
Kép: AFP / Kőhalmi Péter

Bár egy friss kutatásból az derült ki, hogy négy év alatt jelentősen, 64 százalékról 75 százalékra nőtt a saját lakással rendelkezők aránya a 30-59 évesek körében, rengetegen szeretnének hitelből (lásd fentebb) ingatlanhoz jutni, lehetőleg jó áron és minél hamarabb.

A statisztikai hivatal adatai alapján a problémamentes hitelek aránya 2015 és 2021 között 86 százalékről 97 százalékra emelkedett, majd ez az arány 2023 II. félévében tovább nőtt. A nem teljesítő kitettség aránya a 2022. év végi 3,2 százalékról 2023. I. félév végére 2,5 százalékra, a nem teljesítő hitelek száma pedig 21 ezerről 17 ezerre csökkent.

Szürke zóna?

A jó áron, jó lakást, rövid időn belül napjaink ingatpanpiaci helyzetét látva ritkán teljesül. Ennek több oka van, ezekkel már számos akalommal foglalkoztunk. Anélkül, hogy ismét mélyen belemennénk: a kormányzat folyamatosan dobálja be az újabb és újabb családtámogatásokat, hosszabb rövidebb időre felkavarva a piaci állóvizet, emellett – Nyugat-Európával ellentétben – hazánkban még mindig ragaszkodunk ahhoz, hogy saját lakásunk legyen, még akkor is, ha ahhoz a pénzügyi határainkon bőven átlépve, évtizedekre eladósítjuk magunkat. „A magyarok életük vagyontárgyaként tekintenek a saját otthonukra” – fogalmaz az általunk megkérdezett szakember. 

„2015 óta a lakásárak a megháromszorozódtak Magyarországon, emiatt pedig már azzal is szinte milliókat lehet nyerni vevőként, ha néhány százalékot tud valaki faragni az árból” – mutat rá az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Akik lakásokat néznek, legyenek azok családalapítás előtt álló fiatalok, vagy más generáció, egyre többször találkozik a banki visszavett ingatlanok körével. Ez egy olyan téma, amitől legtöbben félünk, az általunk megkérdezett, lakásvásárlás előtt, vagy közvetlenül azután járó embererek csak szükre zónaként emlegetik, pedig egyre többször csapnak arcon minket az ilyen típusú hirdetések a Facebookon is. 

Legális, vagy félig legális, most a bank az egyáltalán hogyan vesz vissza egy ingatlant? Mi van? 


– teszik fel legtöbben a kérdést, amikor arról kérdezzük őket, hogy beleszállnának-e egy ilyen ingatlanba. 

A Google több mint 16 ezer találatot ad ki, ha ilyen lakások iránt érdeklődünk. Az egyik visszavett ingatlanokra specializálódott irodának közel 100 ezer követője van a Facebookon, és mélyen a piaci ár alatt kínál több ezer hivatalos állami eljárásból származó ingatlant.. „A nyilvántartásban jelenleg 5000 tétel, túlnyomórészt társasházi lakás és családi ház lakóingatlan, kisebb részt üdülő- és ipariingatlan, valamint telek szerepel” – olvasható a site-on található ajánlásban. 

40 milliós lakás 20 alatt

Az egyik hirdetésében például a XV. kerület, Nyírpalota úton található 55 négyzetméteres, végrehajtásból származó panellakásuk 19 250 000 forintba került még októberben. Mint írták, a becsült piaci értéke nagyságrendileg 37 és 38 millió forint között van a KSH adatai alapján. Mint ismert, a statisztikai hivatal új árfigyelő rendszerében a négyzetméterárakat településekre, sőt utcákra szűrve böngészhetjük november óta – írta meg az Index. Bár „az ingatlanok túlnyomórészt újrahitelezhetők, valamint CSOK és egyéb támogatások igénybevehetők", szolgáltatásukat inkább befektetőknek ajánlják, „hiszen az otthonvásárlási céllal érkezőknek számolniuk szükséges a több hónapos birtokbaadási eljárással.” A jellemző átfutási idő fél év is lehet, derül ki a tájékoztatójukból. 

A cég a fizettségét is az alapján számolja ki többek között, hogy a vevő mekkora extra-nyereségre tesz szert a vétel után.

Arról is írnak, hogy a nyilvántartásaik kizárólag titoktartási és felelősségvállalási szabályok elfogadása után hozzáférhetők, ennek ellenére a weboldaloukon fellelhető néhány aktuális hirdetés: a II. kerületben egy kétszobás, 65 négyzetméteres, „per és tehermentes” lakás 28,1, egy zuglói 33 négyzetméteres panel pedig 15, 7 millió forintért elérhető – mindkét ingatlan „CSOK-Plusszal is."

Kép: economx, Hartl Nagy Tamás

Bevállaljuk? 

„Eladóként a piaci árszint fölé taksáljuk ezt az ingatlant, vevőként pedig a lehető legolcsóbban szeretnénk megúszni a lakás megvásárlását. Ez teljesen természetes reakció, aminek megvan a maga pszichológiája” – magyarázza Balogh László, aki szerint „a probléma általában akkor kezdődik, ha egy olcsó ingatlan megszerzésének a lehetősége elaltatja a figyelmünket.”

Az Ingatlan.com szakértője rámutat: nem könnyű megfizethető árú és jó minőségű ingaltant találni a kínálatban. Még akkor sem, ha ez most több mint 150 ezer eladó lakást vagy házat jelent, ami 30-40 százalékkal több mint 2022 azonos időszakát nézve. Ebben a helyzetben a vevők különösen nyitottá válnak kedvező árú ingatlan megszerzésére, amikkel tipikusan „banki visszavett ingatlanok” formájában találkozhatnak.

A szakértő eloszlatja a kételyeket, „a banki követelés miatt végrehajtás alá került ingatlanok értékesítése – normális esetben – már teljesen transzparens és szabályokhoz kötött folyamat. A »kényszerértékesítés« manapság már online felületeken történik a bírósági végrehajtói kar weboldalán árverés formájában". „Ha eladósorba kerül egy végrehajtás alatt álló ingatlan, akkor arra bárki licitálhat, és nem csupán kevesek kiváltsága, hogy erről tudomást szerezzenek" – húzza alá kérdésünkre a szakember. 

Balogh szerint a „banki visszavett ingatlanok” megszerzésének vágya két ok miatt teszi sebezhetővé azokat a lakásvásárlókat, akik szeretnének nagyon jól járni.

A szakértővel az alábbiakban részletesen mutatjuk be a kockázatokat:

  • Az egyik, amikor a teljesen publikus árverés résztvevői helyett átverés áldozatává válnak. „Ennek tipikus formája, hogy különböző – nem ellenőrzött – online felületeken, olyan eladó ingatlanokkal találkoznak, amiknek az ára túl szép, hogy igaz legyen. Az első kapcsolatfelvétel után derül csak ki, hogy „banki visszavett ingatlanról” van szó, és az ügyletben közvetítő fél csak az ingatlan értékének néhány százalékát számítja fel jutalékként. Cserébe viszont lehetőséget biztosít a vevőjelöltnek, hogy lehetősége legyen megvásárolni a kinézett ingatlant jó áron. Ezzel a probléma az Ingatlan.com szakártője szerint az, hogy valójában egy teljesen transzparens és nyilvános árverési felületre terelik be a delikvenst, több százezer vagy millió forintos ellenértékért cserébe.” Mivel itt nincs feltétlenül szó a szó szoros értelmében vett átverésről vagy valótlan tartalmú szerződésről, ezért ennek a jelenségnek a megítélése is ellentmondásos jogi szempontból. Amire a potenciális vevők rájönnek, hogy ezt a felületet díjmentesen is megtalálhatták volna, már késő. A pénzt az ügyletben közvetítő felek a legtöbb esetben ugyanis előre kérik, utólag pedig már nem fogadnak el reklamációt.
  • A másik probléma a banki visszavett ingatlanokra történő licitálásnál akkor merül fel, amikor a vevők nem tudatos stratégia mentén vesznek részt az árverésen. Nem egy olyan esetről hallani, amikor az ingatlan piaci értékénél magasabb áron került a következő tulajdonosa kezébe, pont azért, mert elragadta a licitálási hév, hívja fel a figyelmet Balogh László. 

Hogy a fentiek ismeretében mit tegyünk, vagy merjünk-e belevágni ilyen igatlanba Balogh szerint csak úgy, hogy olyan felületeken keresünk, ahol rendszeresen moderálnak az üzemelttetők. „Az ingatlan.com felületén, ha felmerül a lehetősége annak, hogy a hirdetés tárgya valamilyen banki követeléssel terhelt ingatlan, erre a látogatók figyelmét külön is felhívjuk, hogy még alaposabban és körültekintőbben járjanak el" – magyarázza a szakember. 

Hangsúlyozza, ha olyan ajánlattal találkozunk, ami „túl szép, hogy igaz legyen”, akkor is rendkívül óvatosan kell eljárnia a vevőknek. „A nagy számok törvénye alapján ugyanis minimális az esély, hogy egy publikus felületen hirdetett ingatlan esetében mi legyünk az első vevők, akikre olyan formában mosolyog rá a szerencse, hogy a piaci árnál jóval olcsóbban juthatunk hozzá egy lakáshoz” – így Balogh. „Ha maga az ingatlan vagy az ügylet során kapcsolattartóként eljáró közvetítő fél jogi háttere nem tűnik meggyőzőnek a történet szempontjából, akkor szintén legyünk rendkívül óvatosak és körültekintőek” – teszi hozzá. 

Nem csak a bírósági végrehajtói kar rendelkezik árverési felülettel, de a NAV (https://arveres.nav.gov.hu/) és a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő is (https://e-arveres.mnv.hu/). Ezeken a feületeleken elsőkézből tudjuk feltérképezni, hogy melyek azok az ingatlanok, amelyekre biztonságos körülmények között, online licitálhatunk.