Belvárosi, de mégsem jó lokációjú a befelé hosszan elnyúló, a Kerepesi úti temetővel határos 9 hektáros ingatlan, amellyel rövid távon, és nagyon versenyképes áron ugyan lehet bevételt generálni, de hosszú távú fejlesztési koncepció nélkül mégiscsak egy ipari seb a belvárosban - fogalmaz Borbély Gábor, a CBRE vezető elemzője annak kapcsán, hogy a Michelin Hungária bejelentette: 2015 közepéig felszámolják a budapesti gumiabroncs-gyártó üzemet. Az átmeneti megoldások között a nagyon olcsó, 1-2 eurós raktározási, vagy 5 euró alatti irodapiaci bérletek jöhetnek szóba, a távlati hasznosításhoz viszont arculatváltás kell - mondta Borbély.

A hosszú távú, potenciális funkciókat  latolgatva úgy vélte, city logisztikának nem igazán alkalmas terület, részben mert a környéket már máshogy pozícionálták, részben mert kamionnal nem megközelíthető (a Hungária körúton belül fekszik, így a járműveknek behajtási engedélyre volna szükség - a szerk.)

Nem lakás, nem hotel

Lakásépítésre sem az övezeti besorolás, sem a környezet miatt nem ideális, és irodaparknak is csak a másodlagos helyszínek között tarthatják számon. Borbély a hotelfunkciót szintén kizárta a lehetséges jövőképek közül. Juhász István ingatlanszakértő szerint a rendezési terv függvényében ugyanakkor hotelfejlesztés is elképzelhető az ingatlanon.

Borbély úgy látja, egy retail-hub, vagy retail park képe már megjelenhet a távolabbi jövőben, de kulcskérdés, hogy ez hogyan illeszkedne a főváros fejlesztési stratégiájába - hangsúlyozta a szakértő.


Nagyobb térképre váltás

Ráadásul a kereskedelmi célt is megkérdőjelezi, hogy 2006-2007 táján, az ingatlanpiaci boom csúcsán sem volt fejlesztői szándék és pénz arra, hogy egy hasonlóképpen nem hasznosított vasúti területen, a Józsefvárosi pályaudvaron elindítsanak egy ilyen projektet.

Zárt kapuk mögött

Hosszas kihasználatlanságot, zárt kapukat jósol a területnek Beák Attila, a Magyar Ingatlanszövetség elnökségi tagja, a Beák és Társa iroda társtulajdonosa, hangsúlyozva a megfelelő funkció megtalálásának nehézségeit és a rekultiváció szükségességét. Beák a jelenlegihez hasonló, csendes ipari tevékenység végzésére alkalmas létesítmény kialakítását tartja hosszabb távon is a legvalószínűbbnek.

Nagy Tibor, az Otthon Centrum telekdivíziójának vezetője is megerősítette, a nem túl jó adottságú telek (túl nagy, túl sok építhető rá, nem igazán jó a megközelíthetősége és az alakja) nem lesz kapós a piacon. Nagy Tibor a városi logisztikai központi hasznosítást nem tartja kizártnak, ha a kisteherautós, városon belüli szállításokat célozzák meg. Ugyanakkor hozzátette, mind az irodai, mind a raktár bérletek piacképessége a meglévő épületállomány állapotától függ. Kellően alacsony áron mindenesetre hosszabb távon bérlőkkel feltölthető lesz - tette hozzá, így legalább annyi bérleti díjat generál majd, amennyibe a fenntartása kerül. Az épületeket lebontó és új komplexumot építő vevőre azonban a jelenlegi piaci körülmények között nem számít.