A Kormány az Új Gazdaságpolitikai Akciótervében a lakáspiacra vonatkozóan több intézkedést dolgozott ki: az Airbnb szigorítása, a lakásbérleti díjak és szerződések vizsgálata, illetve a kollégiumi férőhelyek bővítése a felsőoktatási hallgatók számára. Emellett cél, hogy az egész országban javítsák a lakhatási feltételeket.

A Kormány ezzel párhuzamosan lakhatási válságról beszél, vagyis a fizetésünk egyre nagyobb arányát kell bérleti díjra vagy lakásvételnél kamatfizetésre költenünk, miközben a fogyasztásunk visszaesett, hiszen az elszabadult inflációt nem követte ugyanekkora mértékű béremelés. Ráadásul az elmúlt tíz-tizenöt évben a magyarországi lakásár-növekedés az Európai Unióban is az élmezőnyhöz tartozott, miközben nincsenek megfizethető bérlakások állami vagy akár önkormányzati program keretein belül.

Az új csodafegyver?

Az idő sürget, nem most fog sablonszerűen a piacra kerülni több tízezer, állami finanszírozású megfizethető bérlakás, ezért a Kormány máshonnan közelítette meg a problémát.

A lakhatási válságra adott egyik válasz az Airbnb-szigorítás, míg a másik január elsejétől érkezne 150 ezer forintos új, kedvezményes adózású támogatási megoldásként, amely albérletekre vagy lakáshitel-törlesztésre vonatkozna a 35 év alatti munkavállalóknak. Eddig 450 ezer forintos béren kívüli lakhatási támogatást adhatott a munkáltató a dolgozónak, ami maradna.

Az új béren kívüli juttatási forma után a SZÉP-kártyához hasonlóan 15 százalékos szja-t és 13 százalékos szociális hozzájárulási adót kellene megfizetni, vagyis összességében 28 százaléknyi adóról beszélünk. A munkáltató hiteltörlesztés esetén a juttatást közvetlenül a banknak utalhatja, a lakbértámogatás pedig a dolgozó vagy az ingatlan bérbeadója felé fizethető. Vagyis a munkaadó jó néhány százalékkal kevesebb többletköltséget fizetne, mintha nem kedvezményes adózással biztosítana lakhatási támogatást.

De egyrészt valójában az lenne igazán ösztönző, ha ez a lehetőség adómentes volna. Másrészt nem valószínű, hogy a munkaadók 150 ezer forinttal megemelnék a fizetéseket ebben a gazdasági válságban. Nyilván vannak olyan szakterületek, ahol munkaerőhiány van, de elég, ha megnézzük a zászlóshajó-ágazatokat, például az autógyártást, ahol jó kis viharok gyülekeznek az égen.

Mert mennyi is az átlagfizetés? A KSH júniusi adatai szerint a teljes munkaidőben alkalmazásban állók bruttó átlagkeresete 642 ezer forint, a kedvezmények figyelembevételével számolt nettó átlagkereset 442 ezer forint volt, kedvezmények nélkül 427 ezer forint. Budapesten 2023-ban 463 ezer forint volt, országosan 380 ezer forint. Ráadásul ezek számok torzítanak, hiszen a legjobban keresők felhúzzák az átlagot, így kalkuláljunk mondjuk 400 ezerrel.

Vagyis, ha kimaxolná egy cég a 150 ezer forintot, akkor havonta a 642 ezer helyett adna nagyjából 800 ezer forintot, ami közel 20 százalékos növekmény, miközben a legutóbbi GDP-adat siralmas volt. Valószínűleg nem béremelésre kerülne sor klasszikus értelemben, hanem lakhatási támogatásra költenének, így ez kevesebb kiadással járna a munkáltatók részére.

Mennyi az annyi?

Az októberi KSH–ingatlan.com-lakbérindex szerint országosan 0,5 százalékkal csökkentek, Budapesten minimálisan, 0,1 százalékkal emelkedtek a kínálati lakbérek az előző hónaphoz mérten. Az előző év azonos időszakinál országosan 8,5, Budapesten 9 százalékkal, míg a 2015. évi bázisidőszakinál pedig 111, illetve 103 százalékkal voltak magasabbak az októberi lakbérek, vagyis 10 év alatt duplázódtak a díjak. A reál-lakbérindex országosan 28, a fővárosban 22 százalékkal haladta meg a 2015. évi bázist.

2021-ben volt egy visszaesés, de azóta folyamatosan nőnek a nominális díjak, miközben az infláció 2022-ben elszabadult, és a fogyasztói árak átlagosan 24,5 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbit, 2023-ban pedig átlagosan 17,6 százalékkal nőttek az árak. A béremelések nem tudták utolérni az árnövekedést, illetve ehhez kapcsolódóan a lakásbérleti díjak aránya is nőtt a fizetésen belül.

Az ingatlan.com adatai szerint november elején a fővárosi albérletpiacot 250 ezer forintos átlagos bérleti díj jellemezte: a városrészeket nézve 160 ezer forinttól 340 ezer forintig terjed a skála. A fővároson kívüli piacon Debrecenben is már 230 ezer forint az átlagos lakbér, míg a többi egyetemvárost nézve Győrben 200 ezer, Szegeden 160 ezer, Pécsen 150 ezer forint az átlagos díj, ehhez képest Miskolcon csak 115 ezer forint.

A lakhatási válságot erősíti, hogy az októberi KSH-ingatlan.com lakbérindex erős megtorpanást mutat Budapesten és országosan is az eddigi dinamikus drágulás után. Az adatok arra utalnak, hogy a kereslet elérte a fizetőképesség határait, nem véletlenül jelentősen megnőtt a kínálat, vagyis a kiadó lakások száma. Ha az átlagos díjakat nézzük országszerte, akkor a 150 ezer forintos kimaxolt támogatással a fővárosban jócskán a bérleti díj több mint fele kijönne, sőt, egyes kerületekben szinte az egész, míg vidéken Debrecen és Győr kivételével csaknem mindenhol biztosítható lenne a lakhatás.

Ha hitelre költenénk, mi lenne?

De alapvetően a magyar lakosság hagyományosan saját lakást céloz meg, vagyis nem gondolkodik abban, hogy hosszú távon bérlakásban éljen és ott nevelje fel a gyermekeit. Ráadásul 150 ezer forintból a fővárosban max egy garzon jön ki a bérleti piacon a belső részeken, amely nemigen alkalmas családalapításra. Vagyis meg kell néznünk a hitelpiacot is!

A Magyar Nemzeti Bank legújabb novemberi lakáspiaci elemzése szerint az infláció csökkenésével párhuzamosan a reáljövedelmek is 7-8 százalékkal bővültek az első félévben, ami pozitívan hatott a lakásberuházási szándékra. A lakáspiaci tranzakciók volumenének növekedését a hitelkamatok csökkenése, a 2023-ban elhalasztott kereslet megjelenése, valamint a CSOK Plusz keretében elérhető magas hitelösszegek is támogatták. A jövő évben várhatóan a piacra érkező jelentős lakossági megtakarítások miatt 2024 második felében már az előrehozott vásárlásoknak is megnőhetett a szerepe. 

Nem véletlenül 2024 második negyedévében tovább emelkedtek a nominális lakásárak: Budapesten 9,3 százalékkal, a vidéki városokban 8,7 százalékkal, a községekben 9,1 százalékkal. 2024 első nyolc hónapjában a lakáspiaci kereslet élénkülésével párhuzamosan a lakáshitel-kihelyezések volumene is jelentősen, 148 százalékkal nőtt éves összevetésben, amiben kiemelt szerepet játszott a piaci alapú hitelezés bővülése mellett a CSOK Plusz megjelenése is. 

Az első félév során érvényben lévő önkéntes THM-plafon és az erősödő banki verseny tartósan alacsony, egy százalék alatti felárakat eredményezett a piaci alapon szerződött lakáshitelek piacán, az ügyfél által fizetendő átlagos hitelkamat pedig a támogatott konstrukciókat is figyelembe véve 5,5 százalékra, míg a piaci lakáshitelek átlagos THM-szintje 6,8 százalékra süllyedt 2024 augusztusára az MNB statisztikái szerint.

Azonban az új gyermeket nem vállaló kétgyermekes családok számára a lakás hitel segítségével történő megvásárlása jelentős pénzügyi terheléssel jár. Mindenesetre 2024-től 10 százalék önerővel is felvehetnek lakáshitelt azok a fiatalok, akik még nem múltak el 41 évesek, nincs saját lakásuk vagy nem rendelkeznek 50 százaléknál nagyobb tulajdonrésszel ingatlanban. Persze ez esetben a bank is mérlegelhet, ezért jobb, ha legalább 20 százalékos önrészünk van.

A KSH adatai szerint 2023-ban az összes eladott lakás mindössze 27 százalékát vásárolták meg a 35 év alattiak. Ez az arány Budapesten csak 23, a községekben viszont 33 százalék volt. A fiatalok részesedése az újlakás-piacon az átlagosnál alacsonyabb, 20 százalékos volt. 2023-ban a fiatalok által vásárolt lakások átlagos értéke 26 millió, Budapesten ugyanakkor 48 millió forint volt. Az ingatlan.com októberi lakásárindexe szerint novemberben Budapesten az eladó lakások átlagos négyzetméterára majdnem eléri az 1,1 millió forintot, emellett már tíz nagyvárosban haladja meg az átlagos négyzetméterár a 600 ezer forintot. 

Vagyis óriási igény lenne a 150 ezer forintos lakhatási támogatásra hitel esetében is, hiszen jelenleg a fizetésekből vehető lakások mérete egyrészt nem biztos, hogy elég Budapesten és a nagyvárosokban a családalapításra, másrészt annyira megterheli a pénztárcát, hogy ez hosszú évekre nehéz helyzetbe hozza a vevőket, ez pedig a fogyasztásra is rossz hatást gyakorol. Összességében a 35 év alattiak lakhatási válságának megoldására a jelenlegi intézkedések még kevésnek bizonyulhatnak.