Ha lakhatási válságról beszélünk, akkor mindig érdemes európai kitekintést tenni. Az Eurostat szerint kevesebb mint 10 év alatt 2015 és 2023 között a lakásárak 173 százalékkal emelkedtek hazánkban. A legtöbben a volt szocialista országokban laknak saját tulajdonban, ezen a listán Magyarország 90,5 százalékkal a negyedik. Ráadásul Budapest belső kerületeiben még drágább árakkal találkozhatunk, amellyel alig adnak esélyt a fiatalabbaknak, hogy itt élhessenek.

A magas lakásárak és a tulajdoni arány markánsan mutatják, hogy az állampolgárok egyéni felelőssége roppant nagy a lakásvagyon kezelésében.

Kapcsolódó

Ide tartozik

  • a saját lakásuk modernizálása,
  • energiahatékony felújítása,
  • illetve az otthonaiknak helyet adó társasházak, bérházak, kockaházak üzemeltetése.

Vagyis nagy teher nyugszik az átlagos magyar állampolgár vállán, amelynek súlyát sok esetben alig bírja el. Történelmileg így alakult, szól a közhely, és tényleg!

Miért nem megy ez normálisan?

Itt két tényezőt érdemes kiemelni. Egyrészt a hazai bérek köszönőviszonyban sincsenek a nyugati átlaggal, nem is érdemes tudományoskodni vagy számokat emlegetni, ez nyilvánvaló. Ez alapozná meg egy állampolgár tulajdonhoz való viszonyát és annak menedzselését. Másrészt az átlagemberek a szervezeti működési szabályzatok és a közös képviselők által valójában üzemeltetik a társasházakat. Ízlelgessük ezt a szót: üzemeltetik. Magasabb szinten ez azt jelenti, hogy létesítménygazdálkodók több tízezer, netán millió négyzetméternyi kereskedelmi ingatlanokat üzemeltetnek.

Kicsiben a lakástulajdonosok üzemeltetik az ingatlanokat, e tekintetben fontos tényező a pénzügyi tudatosság, vagyis a lakók képesek legyenek menedzselni egy társasház életét. Az OECD pénzügyi kultúra fejlesztésével foglalkozó nemzetközi kutatása 2023-ban 39 ország felnőtt lakosságának részvételével arra jutott, hogy az átlagos pénzügyi jártasság pontszáma 100 pontból 60 pont lett. Ezen belül a minimum 70 pontot elérő felnőttek aránya Magyarországon csak 23 százalék, ezzel szemben Németországban 75 százalék. 

Ez azért kemény adat! Vagyis sem a középosztály anyagi biztonságát, sem a pénzügyi kultúránkat tekintve nem vagyunk felkészülve arra, hogy a lakosság nagy volumenben versenyképesen tudja kezelni a saját lakásvagyonát, beleértve a társasházak menedzselését.

De honnan indultunk?

Ezek a problémák a régmúltra nyúlnak vissza, amelyek mind a mai napig kihatnak a mindennapjainkra. Röviden fogalmazva jól tudjuk, hogy a szocialista rendszerben a tulajdonviszonyokat a feje tetejére állították. Nem csak a háború borzalmai és a holokauszt miatt néptelenedtek el egész bérházak vagy éppen utcák, negyedek, hanem az 1945 után kitelepítések, majd nagyobb léptékben az 1970-es években beletelepített mélyszegény rétegek életvitele zilálta szét a városgazdálkodás, vagy éppen kicsiben az ingatlankezelés piacgazdasági törvényszerűségeit.

De menjünk vissza a dualizmus, majd a két világháború közötti időkbe! Sok szubjektív emlék merülhet itt fel, többek között a bérháztulajdonosok többnyire az első emeleti, nagy erkélyes lakásokban élték reprezentatív mindennapjaikat, míg a bérlők anyagi helyzetüknek és társadalmi státuszuknak megfelelően béreltek kisebb-nagyobb lakásokat. Van, akinek csak egy garzonra vagy csak egy szobára futotta, sőt, ágyat is lehetett bérelni.

Budapestnek az a bája, hogy rendkívül heterogén város. Elég befordulnunk egy utcasarkon, és máris egy másik világban találjuk magunkat. De éppen ez a vonása teszi nagyon sérülékennyé. A budapesti épületekben lakók eredendő társadalmi összetétele rendkívül heterogén volt, éppen ezért lehetett ennyire heterogén maga a város is. Az épületeknek csak a homlokzata hasonlít az ugyanakkor épült bécsi, prágai vagy berlini társaikéhoz. A jellegzetes pesti körgangos térkialakítás lehetővé tette, hogy egyazon épületben a legkülönfélébb státuszú lakások legyenek egymás mellett

 – Zolnay János szociológus jellemzi így Erzsébetvárost a Beszélő egyik régebbi számában.

Ez a heterogenitás, azaz társadalmi dinamizmus azonban mégiscsak kapitalista keretek között működött. Ez változott meg 1945 után, amikor nem véletlenül a háztulajdonosok is a kommunisták célkeresztjébe kerültek. Csak Budapest belső kerületeiben olyan társadalmi rétegeknek adtak ingyen lakást vagy önkormányzati tulajdonú bérleményt, amit később megvehettek, akik azt nem tudták megfelelően karbantartani. Ennek a lényege ideológiai alapú volt, vagyis a klasszikus polgári rétegek, a középosztály helyére „idomítható”, többnyire kevésbé iskolázott és társadalmilag elkötelezett rétegek költöztek.

Nyilvánvalóan megkezdődött a szlömösödés, amely a mai napig eklektikus utcaképeket és életviteli sajátosságokat szül. Hiszen bár lehetett utálni a bérháztulajdonosokat, mégiscsak kapitalista alapokon tudatos pénzügyi tervezéssel fejlesztettek vagy vásároltak épületeket, amelyeket aztán bérbe adtak. Képzeljük el azokat a társadalmi rétegeket, akiket beköltöztettek lerobbant épületekből vagy rossz életkörülményeket biztosító negyedekből! Nekik nem sok közük volt a kapitalista, ha úgy tetszik, piacgazdasági folyamatokhoz. Ez nyilván 1990 előtt nem volt fontos, azóta viszont egyre lényegesebb szempont.

De még térjünk vissza a társasházkezeléshez, vagyis az önmenedzselés képességéhez! Vajon ki menedzselte a szocialista rendszerben az épületeket? Ha kimondjuk a nevét, akkor az az idősebb generációk számára felér egy káromkodással. Az IKV, azaz az ingatlankezelő vállalat, vagyis a kerületi és városi tanácsok irányítása alatt álló állami vállalatok végezték a lakásgazdálkodási feladatokat, ez nemcsak az építést, tervezést, de az üzemeltetést és karbantartást is jelentette. Nyilvánvalóan hosszú távú stratégiában nem gondolkodtak, komplex vagyongazdálkodási feladatokat nem láttak el, amelyek kárát ma is látjuk az utcaképeken. 

Kép: MTVA Fotó, Róka László

Eklektikus világban élünk

Vagyis a generációk óta ott élő lokálpatrióta rétegek mellett újak is megjelentek a különböző korokban, legyen az szocializmus vagy a rendszerváltás utáni időszak, akiknek a helyi városszövet vagy helyi kultúra iránti elkötelezettségük eltérő lehet. De akkor még nem vettük számításba az önkormányzati korrupciót, amely például a Király utca egy részét tönkretette, csodálatos régi épületeket tettek a földdel egyenlővé, hogy helyette sematikus, a városképbe nem illeszkedő házakat húzzanak fel. 

Elég csak emlékezni az erzsébetvárosi ügyekre a kétezres években, amikor várospolitikusokat tartóztattak le. Gyanús ügyletekről, házak lerombolásáról, építési telkek átjátszásáról hallhattunk, de az Óvás Egyesület korabeli tiltakozó akciói nyomán is értesülhetett erről a közönség.

Zolnay János így folytatja ugyanabban az elemzésben: „a szlömösödés folyamata csak viszonylag későn, a hetvenes években indult csak el a város belső kerületeiben. Ezekben a kerületekben nagyon sok szegény ember lakik; akiket nagyon könnyű kivásárolni, kiszorítani, vagy különböző technikákkal távozásra bírni. Nagyon nehéz olyan finanszírozási konstrukciót találni, amely városbarát módon, az eredeti épületek megőrzésével és felújításával talált volna megoldást a városrekonstrukció égető problémáira.” 

1991-ben a volt ingatlankezelő vállalatok kezelésében lévő ingatlanvagyont nem a főváros, hanem a kerületi önkormányzatok tulajdonába adták, akik nem voltak képesek finanszírozni ennek a horribilis, de nagyon rossz állapotban lévő ingatlanvagyonnak a felújítását. Majd jöttek a befektetők, akik sok ház helyére újat húztak fel: ők azt csinálják, amit a szabályozási környezet megenged nekik.

Van változás!

Pozitív változások is zajlanak, de a korábbi rendszer negyvenéves pusztítását nem lehet öt perc alatt helyre tenni. A belső kerületek folyamatosan újulnak meg, tehát legyünk optimisták, ugyanakkor a munka jelentős hányada még hátra van. Persze könnyebb ledózerolni gangos épületeket, ahol a múlt dicső fénye már leomlott a vakolattal együtt, mint rehabilitálni a régi értékeket, amiért Budapest a világ egyik legszebb metropolisza. Ellenben hiába újítjuk meg a járdát és ültetünk szép fákat, ha a társasházi lakók egy része továbbra is híján van az anyagi fedezetnek, amely az épületek megújítását célozná.

Ráadásul nem csak értékes ingatlanok tűntek el a süllyesztőben vagy pusztulnak, hanem olyan épületek is, amelyeket nem volt érdemes megmenteni. A Corvin Sétány új negyedében olyan egy- vagy kétszintes épületekben is laktak emberek, ahol csak a gang végében volt toalett, szoba-konyhás lakásokban az elemi szükségletek is hiányoztak. Persze itt felmerül a társadalmi etika kérdése, vagyis az itt élő embereknek megfelelő cserelakást és minőségi életteret kell biztosítani. 

A kérdés ilyen esetben, hogy ki állja a cehet? Továbbá az erkölcsi kérdéseken túl érdemes gazdasági szempontból is közelíteni a belső kerületek társadalmi rétegződéséhez. Miért jelent az problémát, ha a dzsentrifikáció erősödésével együtt egyes felértékelődött belvárosi területeken évtizedek alatt új társadalmi rétegek jelennek meg? Az elköltözők olcsóbb lakásokat vehetnek máshol, ahol magasabb életszínvonalon is élhetnek megfizethetőbb életkörülmények között.

Ugyanez a kérdés merül fel a terézvárosi Airbnb kapcsán, amelynek indoka az volt, hogy a rövidtávú lakáskiadás miatt megnőtt árak nehéz helyzetbe hozzák az itt lakókat vagy éppen a fiatalokat. A nem kellő anyagi háttérrel rendelkezőknek miért épp a pesti belvárosban kellene élniük, családot alapítaniuk, miféle társadalmi dinamika kényszerítené őket erre? Persze a társadalmi felelősségvállalás és a gazdasági törvényszerűségek sokszor nincsenek szinkronban egymással, de talán ezek a múltbeli tényezők is hozzájárulnak ahhoz, hogy a pesti belváros úgy fejlődött, ahogy, és még mindig úgy néz ki, ahogy.