A Napi Gazdaság hétvégi számának cikke

A vidéki plázapiacról szólva kifejtette, egyre szaporodik a bezárt boltok száma, amelyekkel nem tud mit kezdeni a bérbeadó. A lejárt szerződések meghosszabbítására alig van esély a kereskedők csődje miatt. Ha véletlenül mégis sikerül új bérlőt találni, szinte bizonyosan más koncepciójú üzletre lesz szükség, s egészen más kondíciókkal hajlandó szerződni a partner. Bérlő híján viszont veszélybe kerül a hiteltörlesztés, különösen ha sok ilyen bolt van egy központban. Ebben az esetben napirendre kerülhetne az értékesítés, csakhogy a potenciális szakmai befektetőknek nincs tőkéjük, finanszírozást pedig csak nagyon drágán képesek szerezni. Ráadásul míg régebben a lokáció és az ingatlan minősége hozzájárult a forgalomképességhez, ma csak az számít, hogy milyen bérlőkkel és milyen minőségű szerződésekkel rendelkezik egy üzletház. Mellesleg amíg régebben egy kisebb komplexumnál 3−6 hónapos tárgyalási periódus után sikerült megegyezni, ma a szándék megjelenésétől kezdve éveket is igénybe vehet a folyamat. A teljes befektetési piacon az ingatlanszektor ma már nagyon kis hányadot képvisel, lényegében lekerült a palettáról.

Tranzakciók, benchmark híján az ár meghatározása amúgy is csupán teoretikus − hangsúlyozta az előadó, hozzátéve, hogy a befektetők a kormányzati rendelkezések keltette bizonytalan gazdasági környezet miatt is inkább az olyan közeli, jól működő piacok felé fordulnak, mint például Lengyelország. A Magyarország iránti bizalom és az országba vetett hit a külföldi befektetők részéről szinte teljesen elpárolgott − jegyezte meg Horváth, arra utalva, hogy egy rosszul megfogalmazott mondat néhány óra alatt 2-3 százalékos árfolyam-ingadozáshoz vezet, ezzel pedig milliárdos károkat tud okozni egyik percről a másikra.

Majdnem ingyen van, érdemes belevágni

Horváth Péter szerint azok a kereskedők, akik még meg tudnak élni a piacon, kétes helyekről szerzik be az árut, így 20-30 százalékkal is olcsóbbak lehetnek a mindent hivatalosan forgalmazó nemzetközi láncoknál, amelyeknél ennek következtében drámaian visszaesik a  forgalom. Emiatt mára egyes ingatlanokban a bérbeadók szinte ingyen adják a területeket, csak hogy ne álljon üresen, így viszont elértéktelenednek az ingatlanok. Nemcsak hogy a területet adják szinte ingyen vagy tisztán forgalomarányos, egy számjegyű bérleti díjon, hanem a kialakítás költségeit is állják a bérbeadók, amiről öt-hat éve még szó sem lehetett, s négyzetméterenként 200−600 eurós költséggel jár, sőt a kezdő árukészlet terheit is átvállalják. Ebből persze jó pár tőkeerős kereskedőlánc is képes tőkét kovácsolni, hiszen ilyen feltételekkel sehol a világon nem nyithat üzletet, s noha kockázatosnak tartja a magyar piacot, úgy véli, invesztíció nélkül mindenképpen megéri a próbálkozás − fogalmazott Horváth.

Mivel ez a konstrukció nem jelent garanciát az ingatlan finanszírozójának, ezért az ilyen helyiségnek nulla a finanszírozása, ekképpen az üzemeltető vagy a tulajdonos saját tőkéjét veszi igénybe − mutatott rá az előadó.

Félre a szabályokkal!

A jelenlegi helyzetből egyedül a rugalmas alkalmazkodás a kiút, megfizethető áron, de a lehető legjobb szolgáltatást kell a bérlőknek nyújtani − vázolta a megoldást az előadó. Racionalizált üzemeltetéssel és flexibilis bérleti kondíciókkal kell törekedni a bérlők megtartására. Együtt kell élni a bérlővel, folyamatosan kontrollálni a bevételeit és ehhez igazítani az elvárásokat. Ha a képződő bevételből nem fenntartható a helyiség, olyan területet kell keresni, illetve kialakítani az épületen belül, és oda átköltöztetni a bérlőt, amelynek a rezsije vállalható számára. Felejtsük el a legtöbb bevásárlóközpontban érvényes, 70 százalék divat, 30 százalék egyéb cikk koncepciót, mert azt célszerű biztosítani, amire szükség van − hangsúlyozta Horváth Péter. A túléléshez muszáj megtalálni azt a hasznosítási formát, amire van kereslet és a bérlő képes akkora forgalmat generálni, amelyből a bérleti díj mellett saját magát is fenntarthatja.

Az odafigyelés eredményeként a jó imázs fenntartását és az ingatlan megtartását említette. Tapasztalatai szerint az a legjobb marketing, ha a kereskedők érzik a figyelmet és támogatást, az életben tartásukra tett erőfeszítést, így ők hozzák majd az újabb partnereket. Egy minőségi üzemeltetéssel fenntartott ingatlanba pedig igenis visszacsábíthatók a bérlők − hangsúlyozta előadásában Horváth Péter.