Az elmúlt öt évben csak minden tizedik négyzetméter raktár épült spekulatív alapon, a fejlesztések 90 százaléka már a felhasználó ismeretében, annak igényei szerint indult el. Ingatlanpiaci szempontból még mindig a nyugati megyék dominálnak, azonban az M3-M30 autópályák vonalában új részpiac született 2014-ben a Miskolcon és Nyíregyházán átadott termelő beruházások révén.

A fejlesztési piac Budapesten 2011-ben összezuhant, évek óta minimális a változás, míg a vidéki piac látványosan erőre kapott, és egyre meghatározóbb szerepet játszik a hazai ingatlantérképen - összegezte a helyzetet Baka Gergely, a CBRE ipariingatlan-ügynökségi vezetője. A válság óta megváltozott az ipari ingatlanpiac dinamikája. Amíg a főváros régiójában mintegy 160 ezer négyzetméternyi fejlesztés történt négy év alatt, Kelet-Magyarországon csak idén több, mint 230 ezer négyzetméterrel növekedett az ipari ingatlanállomány.

Fordulópont

Az ipari ingatlanpiac történetében 2014-ben először több ipari ingatlan épült Kelet-Magyarországon, mint a nyugati országrészben, ami fontos változásra mutat rá. Az autópálya-kapcsolat megteremtése és a nagyobb támogatás-intenzitás lehetőséget teremtenek arra, hogy egyre több ipari beruházó telepedjen a munkaerőben gazdagabb északkeleti országrészbe (Miskolc, Nyíregyháza).

Budapest továbbra is az ország első számú logisztikai központja, és ezt a szerepét nem is fenyegeti egyetlen másik nagyváros sem a főváros központi elhelyezkedése és a fejlett magyar autópálya-hálózat miatt. Azonban míg a 2000-es években az ipari ingatlanok iránti igényt a logisztika hajtotta, ma az autóipari- és elektronikai beszállítók mozgása hajtja az ipari ingatlanpiacot.

Újabb szakadék

Az országban nem a Duna az igazi választóvonal. Kialakult egy észak-dél típusú szakadék: a Szombathely-Kecskemét-Debrecen vonaltól délre egyelőre csak elemi formában létezik az ipari ingatlanpiac - mutatott rá Borbély Gábor, a CBRE elemzési és tanácsadási vezetője. Habár az északi megyékben erősebbek az ipari tradíciók, a jövőben érdemes dél felé is figyelni: Szeged például stratégiai jelentőségű a schengeni övezet délkeleti határán, Belgrád felé már létező, Bukarest felé pedig épülő autópálya-kapcsolattal. A jövőben ipari ingatlan szempontból is fel fog értékelődni a szerb-román-magyar hármashatár térsége.

Felhasználói oldalról is lényegesek az eltérések az ország különböző ipari gócpontjai között. Míg Nyugat-Magyarországon az autóipari beszállítók részesedése az ipari ingatlanállományban 37 százalék, ez keleten alig 18 százalék, bár dinamikusan növekszik.

Üres ingatlanból még mindig a főváros térségében van a legtöbb, itt 450 ezer négyzetméter azonnal beköltözhető modern raktárterület vár bérbeadásra vagy értékesítésre. Ezzel a volumennel egyetlen másik lokáció sem tud versenyezni. A legnagyobb üres kínálat a Tatabánya-Komárom (M1) részpiacon található (140 ezer négyzetméter), illetve az üresedés még a Nyíregyháza-Miskolc (M3-M30) térségben számottevő (60 ezer négyzetméter). A legiparosodottabb Győr (M1), a feltörekvő Kecskemét (M5) vagy Hatvan (M3) esetében egy nagyobb bérlői igény kielégítése csak fejlesztéssel valósítható meg - írja  CBRE.

Árazás

"Árazás tekintetében érthető módon az üresen álló raktárak mennyisége határozza meg az adott piacon jellemző kínálati árakat." - magyarázta Baka Gergely. "Természetesen részpiaconként lehetnek különbségek, de összességében elmondható, hogy a főváros környékén lévő raktárakban olcsóbban lehet raktárt bérelni, mint a vidéki nagyvárosokban. Míg a főváros környékén a tipikus kínálati ár 2,75-4,00 euró között mozog havonta négyzetméterenként, a vidéki nagyvárosokban inkább 3,40-4,20 euró között van ez a sáv."

A hazai bérleti díjak nemzetközi összehasonlításban alacsonyak, nem véletlen, hogy a fejlesztők spekulatív alapon nem indítanak beruházásokat. Azonban ha egy bérlő 7-10 évre el tudja magát kötelezni, és ennél az árszintnél 8-10 százalékkal többet tud fizetni, akkor már megéri a fejlesztőknek a felhasználó igényei szerinti csarnokot építeni. Erre egyre több példa látható.