A Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fóruma szerint az elmúlt évben közel 100 ezer négyzetméterrel bővült a budapesti modern irodaállomány, ami akkor is a piac izmosodására utal, ha ez valójában a válság előtti időszakban indított fejlesztések 2009-as beérésnek alig harmada. Közel 480 ezer négyzetméternyi területre kötöttek tavaly bérleti szerződést, ez 13 százalékkal kevesebb mint egy évvel korábban, de a válság óta még így is a második legerősebb év. Ebből 170 ezer négyzetméter a nettó abszorpció, azaz a tényleges új kereslet nagysága, a többi szerződéshosszabbítás vagy költözés. A Váci úti irodafolyosón és a pesti belvárosban voltak tavaly a legaktívabbak a bérlők.

A kihasználatlan területek aránya fokozatosan csökkent, míg 2012 végén 22 százalékos kihasználatlansági ráta mellett még több 200 ezer négyzetméternyi irodaterület állt üresen, 2016 elejére 11 százalék körülire, az év végére pedig 9,5 százalékra süllyedt az üres területek aránya. Dél Buda a legtelítettebb alpiac, az irodaterület mintegy 5 százalékában nincs bérlő, a legtöbb üres irodát, pedig a budapesti agglomerációban, pontosabban Budaörsön találni.

Mi vár a piacra 2017-ben?

A GKI prognózisa szerint az irodapiacon idén is kedvező folyamatok uralkodnak. A fejlesztési tervek magas arányú előzetes bérlői lekötéssel számolnak, igaz, ezt általában a finanszírozó bankok is megkövetelik. Különösen a nemzetközi hátterű bérlők aktivitása nőtt meg, Budapest szolgáltató központi szerepe fokozódik, mindemellett a kkv-szektor érdeklődése is intenzívebb az olcsó bérleti díjakat kínáló irodaházakban.

Az elemzés szerint mind a keresleti, mind a kínálati viszonyok az új fejlesztések elindításának irányába hatnak, s idén is 2016-oshoz hasonló lehet a fejlesztők aktivitása.

Ezek a célterületek

A fő fejlesztési célterület továbbra is a Váci úti irodafolyosó lehet, ahol bőven vannak még irodaépítésre alkalmas telkek, illetve előkészített projektek. Dél-Budát is népszerű fejlesztési célpontként tartják számon a szakértők, a közlekedési adottságok rohamos fejlődése sokat lendített a már korábban is közkedvelt területen. Nem mellesleg itt épült az irodaparkok nagy része.

A két kedvenc lokáció mellé felzárkózhat az Üllői út - Hungária körút gyűrű, illetve a Soroksári út városközponthoz közeli része is. Mindkét helyszínen vannak irodaépítésre alkalmas telkek s a közlekedés is nagyrészt megoldott.

A GKI erre az évre is 500 ezer négyzetméter körüli bérleti kereslettel számol, ez a kihasználtság további növekedését hozza magával. A budapesti üresedési ráta egyébként régiós összehasonlításban csaknem a legkisebb, mindössze a pozsonyi irodapiacon magasabb a kihasználtság. A kelet-közép-európai térséget egyértelműen Bécs dominálja, ahol csaknem akkora irodaterület volumene, mint Budapesten, Prágában és Varsóban összesen, az üresedési ráta ezzel együtt is csak alig több mint 6 százalék. A budapesti kínálat nagyjából a prágaival azonos léptékű.

Mennyiért bérelhet?

A fővárosi irodabérleti díjak a válság következtében mindkét kategóriában nagyot estek, 2007-2010 között az A kategóriájú épületekben 20 százalékkal, a B kategóriába tartozóknál átlagosan 30 százalékkal lehetett olcsóbban bérelni a válság előtti díjaknál. 2010-után viszonylag szűk sávban mozogtak a díjak, azonban a GKI legutóbbi, 2016. októberi felmérésének eredményei szerint már megjelent a növekedési várakozás is megjelent. Jelenleg A kategóriás irodát Budapesten átlagosan 12,5, B kategóriás területet 10 euró körül lehet bérbe venni.

A munkaerőpiac változásával együtt a bérlők igényei is módosulnak, mások lettek a korszerű irodával kapcsolatos elvárások is, ezért sorra újítják fel a főváros régebbi irodaházait. Az elmúlt öt évben közel 100 ezer négyzetméternyi terület újult meg. A felújítási költséget azonban a bérbeadók nem tudják érvényesíteni a bérleti díjban az erős verseny miatt, kizárólag akkor, ha egy öreg, alacsonyabb kategóriájú épület minőségét, esztétikai értékét és technikai jellemzőit alapvetően megváltoztatja a felújítás. Kisebb mértékben emelheti a bérleti díjat, ha az épületnek sikerül megszereznie valamilyen nemzetközi zöld minősítést - olvasható a GKI elemzésében.

Zöldül a piac

Folyamatosan zöldül is a fővárosi irodaállomány. A BREEAM vagy LEED nemzetközi környezettudatos minősítéssel rendelkező irodaházak összes alapterülete 830 ezer négyzetméter, ami a teljes állomány 25 százaléka. Az új építésű vagy építés alatt álló irodaházak döntő többsége (91 százaléka) zöld minősítésű.

A bérlők részéről egyre nagyobb az igény a fenntartható irodákra, leginkább azért, mert a minősített irodaházakban jóval alacsonyabbak lehetnek a rezsiköltségek. Egyre több cégnél a vállalatirányítási előírások szabják meg, hogy csak minősített irodaházakban választhatnak területet. A "zöld" iroda egyfajta marketingüzenet is a cég partnereinek, jelezve, hogy a cég számára fontos a környezettudatosság. Minősített irodaházba bérlőket is könnyebb találni, arról nem is beszélve, hogy a zöld irodák bérlőmixe is kedvezőbb összetételű, általában biztos hátterű cégek alkotják - hívják fel a figyelmet az elemzés készítői.

A piacot most jellemzően az olyan nagyméretű előbérleti szerződések (built-to-suit) hajtják, melyek a válság előtt egyáltalán nem voltak jellemzők. A spekulatív fejlesztések nem tűntek el teljesen, de néhány nagy - saját forrásból építkező - fejlesztő kiváltságává váltak. Az elmúlt néhány év spekulatív projektjei egyébként sikert arattak, a jelenlegi piaci trendeket elnézve pedig a most épülő házakra is lesz kereslet - vélik a GKI szakértői.