A magas országkockázat miatt friss külföldi tőke nem vagy alig érkezik, így a magyar ingatlanpiac inkább a hazai befektetők terepe lehet, és bár bizonyos területeken számottevő drágulás ment végbe, a potenciális befektetők egyelőre nem késtek le semmiről - hívta fel a figyelmet Petz Raymund, a GKI Gazdaságkutató ügyvezető igazgatója a Napi.hu IX. Magyar Ingatlankonferenciáján.

A GKI legfrissebb, elsőként a konferencián bemutatott felmérése szerint a lakáspiac döbbenetesen nagy javulást mutat a kilátások szintjén, bizonyos területeken (a pesti belvárosban, Budán, Győrben és Szombathelyen) már keresleti piac alakult ki komoly áremelkedéssel. Az alábbi táblázatban látható átlagok mögött komoly területi eltérések lehetnek - hívta fel a figyelmet Petz Rajmund.

Kapcsolódó

Kép: GKI, Napi.hu

A lakossági piacon az áttörés még nem következett be, hiszen jelenleg a csúcshoz képest csak harmadannyian terveznek biztosan vagy legalább valószínűleg lakásvásárlást, építkezést. Megjegyezte: a politikai elitnek nincs hosszútávú lakáspolitikai stratégiája, a lakáspolitikát pillanatnyi érdekek és lehetőségek alakítják.

A lakáspiacot élénkíthetik a külföldön dolgozó magyarok (befektetési célú) vásárlásai, másfelől a keresletre épp a kivándorlás hat negatívan - az elöregedés és a csökkenő népesség - mellett. A lakosság jó része ráadásul bizalmatlan a hitelekkel, bankokkal szemben, az állami ösztönzőket pedig csak egy szűk kör tudja kihasználni. A jelenlegi 4,5 milliós lakásállományból félmillió rostálódhat ki - fogalmazott a GKI ügyvezetője.

GKI, Napi.hu


A tartósnak ígérkező gazdasági növekedés a teljes hazai ingatlanpiac szempontjából is kedvező, viszont ez a pozitív hatás nem feltétlenül automatikus. Több szegmensben erős ugyanis a túlfejlesztettség, ráadásul erős a térségi verseny is, ráadásul a növekedéshez kiszámítható gazdaságpolitika is szükséges, hiszen az ingatlanpiaci részvétel tartós elkötelezettséget jelent.

Nagyobb projektek indulhatnak el

Azt nem lehet mondani, hogy mostantól kezdve dübörögni fog az ingatlanpiac, de azt igen, hogy mostantól kezdve az ingatlanszektorban több pénz fog helyet keresni, ennek okos felhasználása attól függ, ki milyen projektet tud összehozni - fogalmazott Baross Pál FRICS, a Realaudit ügyvezetője. A piacot mozgató fő tényezőket elemezve elmondta: a gazdasági növekedés 2016-2017-ben az irodapiac élénkülését vonhatja maga után, hasonló a helyzet az ipari ingatlanok terén is. A kiskereskedelmi szektorban 2011-től kezdve nem volt olyan nagy krízis, a bérleti díjakat újratárgyalták, 2014-2015-re stabilizálódás várható. A magyar gazdaságot a kormányzat az ipari fejlődés irányába igyekszik nyomni, ami viszont korlátozza az irodapiac növekedését. Baross várakozásai szerint 3-4 nagyobb, 15-20 ezer iroda- és kereskedelmi projekt jöhet létre 2016-2017-ben, 2014-eshez hasonló bérleti díjak és hozamok mellett, miközben ezen a piacon érdemi áremelkedés nem várható. A lakásszektorban a nagyobb városok felé irányuló belső migráció, a fiatal elsőlakás-vásárlók arányának csökkenése számít a két legfontosabb tényezőnek, a demográfiai változások mellett.

Az ingatlanos szakmában a hangulat már-már a válság előtti, az iroda- és a lakáspiac a két sztárterület, itt javultak leginkább a kilátások, miközben a kereskedelemben már hosszabb ideje stagnálás tapasztalható. Az üzlethelyiség-piacon a kiskereskedelem élénkülésének dacára nincs növekedés - talán ez az a szektor, ahol a legerősebben érezhető a kormányzati beavatkozás. A gazdasági növekedés várhatóan a raktárpiacon fog direktebb pozitív hatást kifejteni, vidéken az EU-források felhasználása lehet még meghatározó.

GKI, Napi.hu

 

Ez vár Magyarországra - kockázatok és lehetőségek

A tavalyi impozáns GDP-növekedésben olyan egyszeri tényezők játszottak komoly szerepet, mint az EU-támogatások kampányszerű lehívása, ami különösen a beruházásoknak adott jelentős lendületet, a mezőgazdaság két egymást követő évben történő növekedése, a rezsicsökkentés fogyasztásélénkítő hatása és a növekedési hitelprogram. A GDP ezzel elérte a 2008-as szintet, míg az építőipar még messze van a válság előtti szinttől, az ingatlanügyletek ág pedig - amely jóval kevésbé szenvedte meg a krízist - viszonylag stabil teljesítményt mutatott.

GKI, Napi.hu

A GKI szakértője a jövőbeli fejlődést a külső tényezők között a válság utáni uniós helyreállítási periódus, az olcsó energia, az orosz-ukrán, görög és közel-keleti politikai kockázatok, a pénzügyi környezet (amely jelenleg támogató, de a Fed-kamatemeléssel megváltozhat), valamint az EU versenyképessége körüli kérdőjelek határozzák meg. A belső tényezők között a javuló külső és államháztartási egyensúlyt, a szigorú fiskális és laza monetáris politikát (kiszámíthatatlan eszközökkel megvalósítva), a fehéredő gazdaságot, az állami szektor további térnyerését, a kormányzat-bankrendszer közötti konfliktus folytatódását, a növekedésben a fogyasztás ideiglenes húzóerejét, az átmeneti tényezők (például a devizahitelek forintosítása, ami végső soron újra a fogyasztást élénkítheti, akár 0,5 százalékpontos GDP-növekdési többlettel) komoly szerepét és a hazai versenyképesség romlását említette.

Petz Rajmund
Kép: Napi.hu

Magyarorság, mint befektetési célpont a gazdaság növekedése, a stabil költségvetés, az alacsony bérszínvonal és a rugalmasabbá tett munkaerőpiac, valamint a térségi összehasonlításban is alacsony ingatlanárak, bérleti díjak, valamint az alacsony kamatkörnyezet okán lehet vonzó. Eltántoríthatja ugyanakkor a potenciális befektetőket a kevéssé normatív és gyakran változó adórendszer, a diszkriminatív állami befektetésösztönzési rendszer, a magas munkabér-közterhek, a magas szinten stabilizálódó korrupció, a sok szakmát jellemző munkaerőhiány, a rövid távon aligha várható felminősítés. Ami a hosszabb távú kilátásokat illeti, inkább a térség második felében helyezkedik el Magyarország - ez látható az alábbi ábrán is.