Miközben korábban a pangás éveiben kínálati piac alakult ki, a vevők válogathattak az eladó ingatlanok között, tavaly feltámadt a lakásszektor, és a vevők a jó lokációban elhelyezkedő és jó állapotú ingatlanok árát felfelé nyomták. A jelenlegi keresleti piacon ismét sokszor előfordul, hogy a kialkudott vételárat pár nap után az eladó még feljebb srófolja, mert van, aki azt is megfizeti. Az otthonteremtési céllal vásárlók helyzete nem könnyű, mert a befektetők simán ráígérnek a kínálati árakra.

Ráadásul a Kormány élénkíteni szeretné a lakáspiacot, hogy az építőipart és a fejlesztőket helyzetbe hozza, és ezzel együtt a magyar gazdaság szekerét is megtolja. Több száz milliárd forintnyi forrás érkezhet a piacra az állampapíroktól szabaduló befektetőkkel együtt, de az önkéntes nyugdíjpénztári tagok is lakhatási célokra költhetik a pénzüket, sőt, a vízumot elnyerő külföldiek szintén vásárolhatnak ingatlant, de egyéb lehetőségek is adódnak. 

Kapcsolódó

Az árazás művészete

A friss fejlemények miatt már tavaly megindult az átárazódás az eladó ingatlanok piacán, sokan már az idén érkező forrásokkal kalkuláltak. Kíváncsian várjuk, hogy a tavaly már megemelt kínálati ár tovább emelkedik-e. Nyilvánvalóan a kereslet és kínálat dominál, vagyis, ha a kereslet megfizeti ezeket a nagyságrendeket, akkor emelkednek az árak. De az is lehet, hogy csak a befektetők által preferált lakástípusok fognak szakítani, vagyis a felújított garzonok, illetve a nappali plusz egy vagy kétszobás jó állapotú lakások kiváló lokációban.

Miért fontos a piaci körülményeket számba venni a hirdetésünk elkészítése és élesítése előtt? Azért meg a legfontosabb, hogy az adott ingatlanunkat érzelemmentesen, a múltbeli családi emlékeket távol tartva reális áron hirdessük meg. Ez utóbbit manapság nagyon nehéz meghatározni az előbb vázolt turbulens piaci mozgások miatt.

A korrekt piaci ár meghatározásánál számos szempontot kell figyelembe vennünk, így többek között az adott lokációt, hiszen az ingatlanpiac faékegyszerűségű alapszabálya, hogy mindent a lokáció visz. Ami a háborúban a pénz, pénz, pénz, az az ingatlanpiacon a lokáció, lokáció, lokáció. 

Környezeti tényezők

Vagyis a közvetlen lakókörnyezet árazását, piaci helyzetét figyelembe kell vennünk, de még az is szempont, hogy vajon az adott körzetben, településen, kerületben várható-e olyan jelentős magán- vagy állami beruházás, amely felértékeli a környezetünket. Ez lehet infrastruktúrafejlesztés, lehet plusz kényelmi szolgáltatás, mint egy kiskereskedelmi egység, de lehet társadalmi igényeket kielégítő fejlesztés is, mint óvoda, iskola, játszótér satöbbi.

De ugyanígy a tágabb környezet is meghatározza az árakat. Itt különböző társadalmi dinamikákról beszélhetünk, így például a szlömösödött vagy éppen a dzsentrifikáción átment lakónegyedek között óriási különbségek adódhatnak, hiába rendelkeznek hasonló paraméterekkel. Így például a Corvin negyed az elmúlt évtizedekben alapvető átalakuláson ment keresztül, ami az újépítésű lakások árában is tükröződik. Ugyanígy Angyalföld új lakóházai sokkal drágábbak, mint a szomszédos, régebben épült kisebb lakótelepek ingatlanjai.

Az átmenő forgalom is meghatározó tényező, hiszen beszélhetünk nyugodt mellékutcáról vagy nagy forgalmú utak szomszédságáról, de beszélhetünk külső kerületi kertvárosokról vagy sűrű beépítésű belvárosi kerületekről. Túlnyomó többségben minden ingatlannak megvan a maga célcsoportja, csak meg kell találni a megfelelő árazással. Az első lakásvásárlást lebonyolító fiatal vagy fiatal pár szívesen vesz a nyüzsgő belvárosban, ugyanígy a befektető is, aki ki akarja adni az ingatlant akár rövid, akár hosszú távra. Míg a családot tervezők vagy a középkorúak gyerekekkel szívesebben költöznek csendesebb környékre, ha a kertvárosok nyugalmát, esetleg az agglomeráció előnyeit preferálják.

Milyen a ház állapota?

A lokáció mellett természetesen két alapvető tényező jön még számításba. Egyrészt a ház állapota, legyen az családi ház vagy éppen társasház. Az épület állapota azért meghatározó, mert a vevők a racionális döntés mellett, hogy mennyi pénzért mit tudnak venni a saját igényeik figyelembevételével, életérzést vesznek. Vagyis fontos, hogy beleszeressenek a környékbe, a házba, annak hangulatába, el tudják képzelni azt, hogy ők abban az épületben otthon érezhetik magát.

Ha pedig társasházak, bérházak szintjén gondolkodunk, akkor megint csak komplex kérdéskörről beszélhetünk, hiszen az épületek állapota összefügg a lakóközösség összetételével. Ha viszonylag jó anyagi körülmények között élő vagy/és összetartó, korrekt viszonyt ápoló lakókról beszélünk, akkor többet tudnak félretenni felújításra, és hamarabb korszerűsíthetik az épületet. Például egy házközponti fűtéssel rendelkező lakóház kazáncseréje és a csővezetékek szigetelése több tízmillió forint, és ha erre nem kerül sor, akkor rengeteg energia pocsékba megy, miközben horrorárakkal találkozhatnak a lakók havi lebontásban. Nem beszélve arról, hogy miközben a nyugdíjas szinte megfagy a földszinten vagy az első emeleten, addig mások „megsülnek” a negyediken.

Az épülettel kapcsolatban fontos szempont a lakás elhelyezkedése a házon belül. Hányadik emeleten található a kiszemelt otthon, ha magasan, akkor van-e lift, vagy ha van, akkor fel van-e újítva, avagy még mindig kulccsal működik, mint az őskorban. A lakás hol helyezkedik el a társasházban, a lift mellett, a lépcsőháznál vagy egy távolabbi nyugodt szegletben? Hová néznek az ablakok? 

Meghatározó momentum, hogy mikor a vevőjelölt kilép a gangra vagy a lépcsőházba, körülnéz a kertben vagy az udvaron, meglátja a lakások bejárati ajtajait, ablakait, találkozik a szomszédokkal, akkor valóban tudjon azonosulni a részletek alapján kibontakozó összképpel. Mind-mind a korábban említett életérzés komplexitásához tartozik, vagyis a racionalitás keveredik az érzelmi együtthatóval.

Kép: Napi.hu, Szabó Dániel

Mi van odabent?

A másik fontos szempont pedig a belső tér, hiszen csak most érkezünk el a lakásajtóig! Ha már itt vagyunk, lépjünk be a lakásba! Alapvető szempont az otthonosság érzése, a hangulat varázsa, amely akár egy személyes találkozón, itt is meghatározó momentum. Az első pár másodperc már stimuláló lehet, de aztán persze ezek az érzések még változhatnak, ha alaposan körbejárjuk az ingatlant. Itt jön a képbe a home staging művészete! Sőt, akár többször is eljöhetünk, már ha nem olyan lakásról van szó, amelyet öt perc alatt megvesznek, mert éppen slágerterméknek tekinthetők, mint például a már említett felújított garzonok.

Számos fizikai adottság jöhet számításba. Ezek közül jó néhány megváltoztathatatlan, sok azonban módosítható. Természetesen a négyzetméter, emelet adott. A helyiségek elosztása már nincs kőbe vésve, bár nyilván a főfalak gátat szabnak a fantáziának, illetve a strangokat és kéményeket sem lehet ide-oda dobálni. De könnyen csinálhatunk amerikai konyhás nappalit, amennyiben a főfalak kiosztása megengedi. Sőt, akár új ablakot is vághatunk, ha olyanok az épület adottságai és a szomszédok is partnerek ebben. 

A jelenlegi energiaválság miatt a fűtési rendszer meghatározó. Eddig is alapvető szempont volt, de most már az energiahatékonysági címkék is számításba jönnek. Nyilván az újépítésűek mindent visznek a hőszivattyúval vagy a mennyezetfűtéssel együtt, a régebbieknél a cirkós volt a sláger egy konvektorossal szemben. Bár utóbbi esetben a Mika-kazánnal már simán kialakítható cirkós megoldás, miközben nem kell plusz kémény, hiszen elég a parapet. Sőt, kisebb belmagasságú, korszerű nyílászárókkal rendelkező lakások esetében energiatakarékos elektromos fűtőtestek is versenyképesek. És még sorolhatnánk…

El ne vesszünk az információk tengerében!

Az előbb vázolt szempontok természetesen nem fedik le az összes felmerülő lehetőséget, hiszen még nem beszéltünk az anyaghasználatról és annak minőségéről, a kivitelezés profizmusáról, a közös költségről stb., de nagyjából ezek határozzák meg a reális árakat. Ha menő az ingatlanunk, vagyis nagy a kereslet, a befektetők és a vevők is slágernek tekintik, akkor könnyebb eladni. Ha már több szempont felmerül, akkor hosszabb lehet a forgási idő, és az árat is körültekintőbben kell meghatározni. 

Mikor jönnek az ingatlanközvetítők?

Ráadásul felmerül az időfaktor is, vagyis mi nem – mindig – tudjuk pontosan, hogy az adott lokációban az elmúlt években hogyan alakultak az árak, mi mozgatta a piacot, és kik keresik az adott lakástípust, illetve pontosan milyen paraméterek a menők. Ilyen esetekben előtérbe kerülnek az ingatlanközvetítők, akiknek a szerepe nő a szofisztikálódó piacon, hiszen egyre több szempontot vesznek figyelembe a vevők, akiknek ráadásul más és más a vásárlási céljuk.

Összességében a helyes ár meghatározásánál a professzionális ingatlanközvetítői szakma összehasonlító elemzést végez, vagyis az előbb vázolt szempontok alapján az adott otthont elhelyezi a saját piacán. Itt neuralgikus pont, hogy legyen kellő esetszám: ha tucattermékről beszélünk, akkor könnyebb a helyzetünk, de ha egyedi lakásról, házról, netán környékről van szó, akkor a tanácsadók szerepe nőhet, hiszen az árazás is speciálisabb.

Folytatjuk...