Amint az a KSH elemzéséből kiderül, 2012 negyedik negyedévében a használt lakások árindexe 2,4 százalékot esett, és ezzel a 2010-es bázisidőszaki érték 89,5 százalékán áll. Az új lakások piacán még megfigyelhető adásvételekben az árak alig változnak. 2012-ben a mindössze 0,4 százalékos volt a visszaesés, de az árak stagnálását a tranzakciók számának további visszaesése kísérte.

Az ingatlanforgalom alakulása

A lakások használatbavételén alapuló statisztikai adatgyűjtés szerint 2012-ben mindössze 3491 lakás épült értékesítési céllal. Ugyanekkor a megfigyelt adásvételek között 2200 volt az azonosíthatóan újépítésű lakások száma, vagyis egyelőre sem az építésben, sem az értékesítésben nincs jele kedvező trendváltásnak.

Forrás: KSH

A használtlakás-piacon 2012-ben létrejött lakáseladások száma az első negyedévben enyhe emelkedést mutatott (22 ezer), ami feltehetően még a végtörlesztést kísérő élénkülés lecsengése volt. Ezután egyre alacsonyabb lett a forgalom: 2012 harmadik negyedévében 18,1 ezer használt lakás kelt el. Az elemzés megjelenéséig a KSH 73 400 lakás eladásáról tud, de számottevő mennyiségű év végi eladásról majd csak ezután érkeznek be információk.

A visszaesés közepette előretörtek a panelek

2012-ben a használt lakások piaci forgalmának összetétele érzékelhetően elmozdult az olcsóbb lakások felé, aminek legszembetűnőbb jele, hogy Budapesten 10-ről 16 százalékra emelkedett a lakótelepi lakások részesedése. Az átrendeződés hatására az összetétel-index 1,4 százalékkal csökkent, ez pedig tovább rontotta a teljes árváltozás indexét, így a teljes árváltozás már közel 5 százalékos visszaesést mutatott.

2012-ben a használt lakásárak szintje 13,9 százalékkal maradt el a válságot megelőző 2008-as év áraitól. Az új lakások értéke ugyanezen idő alatt 11,5 százalékot esett. A 2010-es bázisévhez viszonyítva 7 százalékos a használt és 3,7 százalékos az új lakások tiszta árcsökkenés.

A végtörlesztés időszakában - azaz 2011 negyedik és 2012 első negyedévében - a használtlakás-forgalom összetétele a városok és a városokra jellemző többlakásos épületek javára módosult. Ennek tudható be az összetétel-index megugrása ebben az időszakban. Ezek után 2012 második negyedévében visszarendeződés, majd ellenkező irányú elmozdulás következett be. A második-harmadik negyedév összetételromlását a községi eladások arányának emelkedése, illetve az magyarázza, hogy Budapesten több lakótelepi lakást értékesítettek, vagyis összességében az olcsóbb lakások felé mozdult a forgalom szerkezete.

Forrás: KSH

2012 harmadik negyedévéig a csökkenő árak és a romló összetétel egymás hatását erősítve két negyedév alatt gyors, közel 15 százalékos teljes áreséshez vezettek. Ez a folyamat az év végi összetétel-javulás hatására a negyedik negyedévben megállt, és bár a tiszta árindex tovább esett, a teljes árindex enyhén pozitív elmozdulást mutatott (1 százalék).

Forrás: KSH

Ekkora pénz mozog a lakáspiacon

A lakáspiacon zajló (teljes lakás átruházására vonatkozó, magánszemélyek között létrejövő) adásvételek éves összesített értéke 2012 I. félévében 424 milliárd forint volt, ez a megelőző év azonos időszaki értékének 96 százaléka. 2011 negyedik és 2012 első negyedévében a forgalom összértéke 230 milliárd forint fölé emelkedett, majd ezt követően mintegy 40 milliárd forinttal lett kevesebb. A harmadik negyedév forgalma egyelőre ennél is alacsonyabb, 174 milliárd forint, a végleges adat azonban várhatóan még kissé emelkedhet.

Bár a magyar lakásállomány nagy többsége, közel 70 százaléka családiházakból áll, az itt lakók alacsonyabb mobilitása miatt a családi házak aránya a lakáspiaci forgalomban ennél jóval kisebb. Jellemzően a 40 százalékot alig meghaladó a családiházas piac részesedése a teljes forgalomból. Ez az érték 2012 fordulóján átmenetileg 36-37 százalékra csökkent.

2012-ben egy használt lakás 9,7 millió forintot ért, átlagosan 500 ezer forinttal kevesebbet, mint 2011-ben. Budapesten 13,8 millió forint volt az eladott lakások átlagos ára, ez 700 ezer forinttal marad alatta a 2011-es árszintnek. A fajlagos árak visszaesése mérsékeltebb, ennek oka a forgalom enyhe eltolódása a kisebb lakások felé.

Budapesten a használt lakások négyzetméterára 245-ről 236 ezer forintra csökkent 2011 óta. Az országos átlag 5 ezer forinttal lett kevesebb, így értéke 2012-ben 149 ezer forint/ négyzetméter volt.

Hárommillió alatti lakást keres? Ezekben a megyékben minden negyedik ilyen

Az új lakások ára 15,7 millió forintról 15,6 millió forintra csökkent 2012-ben, Budapesten pedig átlagosan 17,4 millió forint volt. 2012-ben a használt lakások közel negyede a 7-10 milliós árkategóriában kelt el. A legtöbb megyében ebbe az intervallumba esik az eladások mediánja is, melynek országos értéke 8,3 millió forint. Ennél csak a központi régióban és Győr-Moson-Sopron megyében magasabb a jellemző középérték (11,9 illetve 9 millió forint).

A legalacsonyabb, 6 millió forint alatti középérték öt kelet- és észak-magyarországi megyére jellemző (Nógrád, Jász-Nagykun-Szolnok, Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén, Szabolcs-Szatmár-Bereg). E megyékben a lakások legalább egyötöde, néhol több mint egynegyede 3 millió forint alatti áron cserélt tulajdonost 2012-ben.