A régiós ingatlanbefektetésekre tekintve azt látjuk, hogy 2007 kimagasló év volt, 2009 szörnyű, az idei év hasonló lesz a régióban, mint 2011, azaz gyenge - mondta Furulyás Ferenc, a Jones Lang LaSalle ügyvezető igazgatója. A hozamok alakulásával kapcsolatban elmondta, hogy Magyarországon a legalacsonyabbak közé tartozik az elérhető hozam, a lengyeltől például 125 bázisponttal van elmaradva, de a gyakorlatban ez lehet több is.

Amennyiben csak hazánkat nézzük, úgy azt látjuk, hogy közel 2000 milliárd eurós beruházási rátával a 2007-es év volt a csúcs, ehhez képest az utána következő évek szinte eltűnni látszanak teljesítményben - mondta Furulyás, aki az idei évre mintegy 300 milliárd euró értékű beruházást vár.

Kapcsolódó

A befektetések hiányának több oka van a szakember szerint, ilyen például a kormány által okozott bizonytalanság, hogy bármikor megjelenhet egy újabb különadó, ami keresztbe vágja a terveket, a visszaeső gazdasági környezet, de az sem segít, hogy nagyon rosszak a jövőbeli várakozások is, aminek következtében senki sem nem mer fejlesztésekbe belevágni.

Mitől vonzó egy ingatlan?

Ez sok mindentől függ - véli a szakember, majd hozzátette: ilyen az ország kockázati besorolása, az épület elhelyezkedése, mérete, feltöltöttsége, a szerződés hossza, a bérlők minősége, de az utóbbi két évben fontos lett a környezettudatos besorolás és a jogi státusz is. Ugyancsak fontosnak nevezte a helyi piaci lehetőségeket, a bérleti díjak viszonyát az irányadó piaci szinthez, az épület korát, a bővítési potenciálját, illetve a fejlesztő referenciáját is.

Az érdeklődés azonban csekély, hiszen a hagyományos német, osztrák alapok nem aktívak jelenleg, és bár a nemzetközi alapok aktivitása erősödik nemzetközi szinten, őket csak a jó minőségű, jó elhelyezkedésű ingatlanok érdekelhetik. A magyar és a regionális ingatlanalapok ugyan aktívak maradtak, ám ők inkább a kisebb értékű ingatlanokra koncentrálnak.

Mindezek után nem meglepő, hogy az idei év nem a mi évünk lesz, nem várható a befektetői érdeklődés jelentős növekedése - jelentette ki Furulyás, aki szerint leghamarabb 2014 közepétől jöhet el a fejlődés.

A kiürült épületet szinte lehetetlen újra feltölteni

Bérleti díjat nem lehet jelenleg emelni - jelentette ki a vidéki ingatlanszektorral foglalkozó előadása során Horváth Péter, a Magyarországi Volksbank Zrt. ingatlan és üzemeltetési igazgatója. Véleménye szerint ez főleg abban a helyzetben lehetetlen, amikor a bérlők csődjei miatt mindenhol növekszik az üresedési ráta, márpedig ezeket a fizető ügyfeleket igen nehéz pótolni, ha sikerül, általában akkor is csak rosszabb kondíciókkal. Hasonlóan nehéz a helyzet az eladásoknál is a szakember szerint, így például nem ritka ma már az sem, ha valaki hónapokig vár, amíg egyáltalán megjelenik az első érdeklődő.

Ennek az oka, hogy Magyarország lekerült a befektetők és kereskedők listájáról - magyarázta Horváth, aki szerint a lengyel piac a válság évei alatt folyamatosan sokkal vonzóbb kondíciókkal csábította ezeket az üzletembereket. Ugyanakkor az, aki az erő pozíciójában van, ma rendkívül kedvező feltételek mellett tud bérleti szerződést kierőszakolni magának. Amíg a válság előtt szerkezetkész állapotban kapták meg az ingatlant, tehát rengeteget kellett még rákölteniük, addig ma már kulcsrakész állapotban kapják meg a bérleményt. Erről 5-6 éve senki sem mert volna még álmodni sem - jellemezte a helyzetet a banki szakember. Változás az is, hogy ma már az a furcsa, ha valaki fix bérleti díjat fizet, hiszen inkább a forgalomarányos díj a jellemző. Ezzel kapcsolatban viszont probléma, hogy ez a fizetési mód a bank számára nem jelent garanciát, így pedig jelentősen csökkennek a finanszírozási lehetőségek - hívta fel a figyelmet Horváth.

Szerinte a megoldás csodavárás helyet az lehetne, ha a bérbeadók racionálisan üzemeltetnék az ingatlanjaikat, azaz nem vágnak le ész nélkül minden költséget és szolgáltatást, hanem a kulcsbérlőkre odafigyelve, velük összhangban alakítják ki a lehetőségeket; azt kell tehát biztosítani, amire szükség van - fogalmazott a szakember. Ezen kívül szükség van a folyamatos marketingre és az üzemeltetési költség szinten tartására is - ez már csak azért is fontos, mert így maradhat meg a jó imidzs, magyarán így tarthatóak meg a bérlők. Ennél fontosabb pedig nincs, hiszen egy kiürült ingatlanba visszahozni a bérlőket, szinte lehetetlenség - mondta Horváth.

Mi az oka a magyarországi ingatlanbefektetési piac mélyrepülésének?

Ezt a kérdést tettük fel a konferencia résztvevőinek, a válasz pedig egyértelmű volt, hiszen 58,7 százalék szavazott arra, hogy az ország nem vonzó a stagnáló gazdaság és a kiszámíthatatlan gazdaságpolitikai környezet miatt. Ennél jóval kevesebben 23,8 százaléknyian szavaztak arra, hogy nincs finanszírozás, 9,5 százalék mondta, hogy bár jó minőségű kínálat, de az árazással komoly gondok vannak, míg 7,9 százalék a megfelelő kínálatot hiányolta.