Odafigyeléssel és jól tervezett felújításokkal, korszerűsítéssel, húsz százalékkal is csökkenthető éves szinten egy korosabb kereskedelmi ingatlan fenntartási költsége, csupán az energiaellátás korszerűsítésével a fenntartási költségek mintegy 15-25 százaléka spórolható meg - állítja Pressing Csaba, az Óbuda Group üzemeltetési vezetője.

A modern technológiák alkalmazása mellett érdemes áttekinteni, szükség esetén újratárgyalni az évekkel korábban megkötött üzemeltetési, illetve szolgáltatási szerződéseket is. A nemzetközi épületminősítő rendszerek (BREEAM és LEED) is kiemelten kezelik a gazdaságosság kérdését.

Néhány éven belül megtérül az átvilágítás

Egy kevésbé gazdaságosan működtethető épület felújításakor célszerű üzemeltetési szakvéleményt és elemzést készíttetni, amely pontosan feltárja az ingatlan hibáit, és megoldást nyújt a problémák megszűntetésére. Az ilyen vizsgálat kiterjed a műszaki üzemeltetésre, az őrzés-védelemre, a higiéniai szolgáltatásokra, az energiagazdálkodásra és a műszaki jellemzők átvilágítására..

Az üvegfelületek mérete, tájolása, hőtartó képessége, árnyékolás módja közvetlenül és jelentős mértékben kihat a hűtési és fűtési energia költségekre. Az épület összes energia fogyasztásának mintegy 50 százaléka hűtésre és fűtésre megy el, még egy jól tervezett és jól karbantartott épületben is, míg a régi, nem modernizált épületeknél ez a 70 százalékot is meghaladhatja. Ezek a korszerűsítések jelentős beruházást igényelnek, a költségek azonban 6-7 éven belül megtérülnek.

Ahol a legtöbbet lehet megtakarítani

Energiagazdálkodás

- hűtés/fűtés: az esetek többségében ajánlott a rendszerek korszerűsítése és ahol megoldható, a leválás a távhőszolgáltatásról. A több mint húszéves ingatlanoknál csak elvétve megoldott a hulladékhő visszanyerése és újrahasznosítása vagy az alternatív energiaforrások bevonása. A legtöbb esetben még az energia beszerzési források megversenyeztetése és a lekötött kapacitás felülvizsgálata sem része az éves gazdálkodási tervnek.

- világítás, elektromos hálózatok: automatikus fázisjavító berendezések felszerelése és megfelelő üzemeltetése, karbantartása, korszerű automatizált vezérlési technológia alkalmazása; mozgásérzékelők beszerelése a parkolóházakban, gazdasági folyosókon. Jelentős racionalizálást eredményezhet a működő fogyasztók pontos regisztrálása, az alapos és részletes mérési rendszer kialakítása is. Az átalánydíjak és az egyedi mérés hiánya kifejezetten gátja a takarékosságnak, mivel így sem a bérbeadó, sem a bérlő nem érdekelt a takarékosságban, hiszen nem látja közvetlenül annak eredményét.

- Mind az áram, mind gáz esetében érdemes megvizsgálni a szabadpiaci beszerzés lehetőségét és nagyobb beszerzési csoportokhoz csatlakozni.

Műszaki jellemzők

- karbantartási szerződések: célszerű megvizsgálni az adott szolgáltatás szükségességét, kihasználtságát; csökkenthető-e az üzemben tartott felvonók, mozgólépcsők, légkezelők, kazánegységek és egyéb nagy karbantartási igényű és energiafogyasztó berendezések száma. Újnak számító épületeknél sem ritka, hogy a szakszerűtlenül elvégzett karbantartás néhány év után súlyos működési rendellenességeket, nem egyszer milliós károkat, vagy használhatatlanná amortizált gépészetet eredményez a magas energiaköltségek mellett.

- építészet: több lehetséges megoldás közül lehet választani, a befektetési lehetőségek függvényében

o üvegek cseréje hőszigetelő üvegre (éves szinten kb. 10-15 százalékkal csökkenthető a felhasznált fűtési energia)

o új homlokzatburkolat készítése (kb. 10-15 százalék megtakarítás)

o üvegek cseréje és új homlokzatburkolat készítése együtt (kb. 20-25 százalék megtakarítás)

o homlokzati nyílászárók komplett cseréje és új homlokzatburkolat készítése: ez a legnagyobb beavatkozással járó, legköltségesebb megoldás, de ezzel csökkenthető a ma elfogadható szintre az épület hő-vesztesége, a befektetés pedig gazdaságilag elvárható időn belül megtérül. (kb. 35-40 százalék fogyasztási megtakarítás)