A 100 leggazdagabb 2017 című, Napi.hu-s kiadvány cikke.

Magyarországon valójában csak a klasszikus, háború előtti, építészeti értéket képviselő, csúcsminőségben felújított, illetve 2010 után épült, high-tech lakások és házak piacképesek, a köztes kínálat ingatlanjai csak döcögősen eladhatók, hiába voltak új korukban nagyon drágák vagy épültek értékes telekre − vázolják a piaci helyzetet a szakértők. Lyukas a kínálat: a budapesti belvárosból a 200 négyzetméter fölötti luxuslakások, valamint az egybefüggő, homogén minőségű lakótömbök hiányoznak, Budán pedig kevés az új építésű luxusház.

A korlátozott kínálat ugyanakkor túlárazott, érezhető az üvegplafon-jelenség, vagyis az az állapot, amikor a kínálati árak áttörik azt a határt, amelyet a vevők még hajlandók megfizetni. Ez a korlát ma valahol 1,8−2 millió forint között mozog négyzetméterenként − ennyiért már újat, kivételeset és luxusminőséget kell nyújtani.

Változnak a szempontok

Kevés százmillió forint fölötti értékű ingatlan cserél gazdát, az eladhatónál évről évre jóval több kerül piacra − ugyanis óriási különbség van az eladásra váró és az eladható kínálat között. Egyesek a szerencsefaktorra spekulálva a reális ár két-háromszorosát kérik, mások úgy számolnak, hogy csak akkor adják el az ingatlant, ha egy bizonyos árat megkapnak érte. Ezért aztán az elvártnál jóval hosszabb időbe telhet egy-egy sikeres eladás, de volt rá példa, hogy egy a kilencvenes évek közepe óta piacon lévő ingatlannal addig vártak az eladók, amíg az adott helyszín lassan "kifutotta magát", az értékek átrendeződése nyomán kiesett a luxuskategóriából.

Gyakori az is, hogy meg kell értetni a tulajdonosokkal az érzelmi szempontokat előtérbe helyező árazás buktatóit, vagy azt kell elmagyarázni, miért kerülhet másfélszer annyiba egy szomszédos ingatlan akkor is, ha netán kisebb az övénél − osztják meg tapasztalataikat a szakértők.

A luxusingatlanok szegmensében nem voltak nagy trendfordulók vagy akár markáns változások az elmúlt időszakban, bár bizonyos hangsúlyeltolódások megfigyelhetők. Egyre több a külföldi vevő, előtérbe kerültek az energetikai szempontok, és nagy előny a passzívházas minősítés. Ma már nem ritka az olyan belvárosi luxuslakás, amelyben egy éve nem nyitották ki az ablakot, mégis friss a levegő − és elvárás a teljes automatizáltság.

Megkopott a házi wellness vonzereje, a szaunázás, az úszás, a testépítés egyre inkább közösségi élménnyé válik a saját konditerem és medence használata helyett, az utóbbiak esetében viszont elvárás az intelligens vezérlés lehetősége.

A legfontosabb a helyszín

Nem erodálódnak viszont a luxuspiac kőbe vésett elemei: a helyszín továbbra is a legfontosabb tényező. A régi klasszikusok Budán a XII. kerület, a Gellért-hegy és a szűken vett Rózsadomb, a Lánchíd környéke, Pesten az Andrássy út, a Parlament környezete, a Duna-part, a Szabadság tér és a Szent István park, a rakpartokkal, a világörökségi területekkel és az azokra panorámát kínáló helyszínekkel együtt. Ez a kör csak nagyon visszafogottan bővül, újabban a XI. kerületi Madárhegy igyekszik bekerülni az elit klubba.

Szigorú határokat szab a luxuspiac a méretekben is: egy lakás 150 négyzetméter alatt kiesik a körből, a házaknál, villáknál 250−300 négyzetméter az alsó limit, ennyi kell ahhoz, hogy kényelmesen elférjen a három-négy hálószoba, lassan mindegyik saját fürdővel és gardróbbal, és természetesen kell hely a különhálós, fürdős blokknak a vendégek számára. A tároló, a 3-4 állásos teremgarázs szintén nélkülözhetetlen része a luxusvillának, éppúgy, mint a porta- vagy takarítószolgálat, a kertész és a gondnok.

Pest főként a külföldieket vonzza. Aki először keres lakást a városban, az sokszor a belvárost részesíti előnyben, főként az alkalomszerűen itt-tartózkodók élvezik a nyüzsgést. Aki életvitelszerűen él a városban, az inkább Budán nézelődik, akárcsak a helyiek.

Előnyben a komoly érdeklődők

Nézelődőből nincs hiány, szaporodnak az ingatlanturisták − a luxuspiacra azok is kíváncsiak, akiknél nyoma sincs a vásárláshoz szükséges fedezetnek. A tanácsadók persze igyekeznek visszafogni ezt a jelenséget, mindent megtesznek a vevőjelöltek minél pontosabb azonosítása érdekében.

E szegmensben alapvető elvárás a vásárlási motivációk felfedése az ingatlan bemutatása előtt: fel kell mérni az ügyfél igényeit, szándékait, amihez meg kell szerezni a bizalmát. Előfordul, hogy fedezetigazolást kérnek a potenciális vevőtől szándéka komolyságának alátámasztására − sorolják az elvárásokat az Engel & Völkers iroda munkatársai. Külföldi érdeklődők azonosításakor jól jönnek a nemzetközi kapcsolatok − sokszor a kinti irodáik referenciáival érkeznek az ügyfelek.

A nyugat-európai vevőknek természetes az ismerkedés fázisa, a fedezetigazolás ellen sem ágált még egyikük sem, több százmilliós, milliárdos ingatlanoknál magától értetődőnek tartják, hogy csak így kerülhetnek ajtón belülre. Ekkora értékeknél egy személyi igazolvány vagy egy útlevél édeskevés a bizalom megteremtéséhez.

A bizalom és a jó kapcsolat elengedhetetlen páros, ezen a piacon évekig tart az együttműködés az ügyfél és a tanácsadó között. Eladásnál akár hosszabb idővel is számolni kell, bár az igazi kihívást a tulajdonos kérésére nem hirdethető ingatlanok értékesítése vagy a felmerülő vevői igényre reagálva a lakását egyébként eladni nem szándékozó tulajdonos meggyőzése jelenti. Mindezek jellegzetes sajátosságai ennek a szegmensnek, a luxuspiac rendkívül összetett, itt nehéz jól teljesíteni, de épp ebben rejlik a szépsége is − vallják az iroda munkatársai.

Címlapkép forrása: Northfoto.com.