Tavaly erős kereslet mellett folytatódott a lakásárak dinamikus növekedése és a piaci tranzakciók számának emelkedése. Ezzel együtt tovább erősödtek a területi különbségek, nőtt az árolló a főváros és vidék, illetve a nagyobb és a kisebb települések között. Budapesten 22,9 százalékkal nőttek a lakásárak nominális alapon 2018-ban, ami érdemben gyorsabb dinamikát jelent a 2017-ben tapasztalt 15,8 százalékhoz képest.

A vidéki városokban az előző évi 13,3 százalékról 18,2 százalékra nőtt a lakásárak éves növekedése, a községekben viszont 16,9-ről 2,3 százalékra mérséklődött. Az átlagos négyzetméterárak községekben tapasztalt szintje így már a budapesti átlag csupán 21,6 százalékát tette ki 2018-ban, amely érték 2012-ben még 36,2 százalék volt.

Kapcsolódó

A fővárosi lakáspiaci kondíciókban területi alapon jelentősek a különbségek. Egyrészt a belsőbb kerületekben a turizmus miatt is magasabb a befektetők aránya, másrészt a külföldi lakásvásárlók jelenléte is ide koncentrálódik, ezenkívül az új lakásfejlesztések szintén főként a belső kerületekben vannak jelen. A jelenlegi lakáspiaci ciklus elején a belső kerületekben egy gyorsabb ütemű lakásár-emelkedés indult el a külső kerületekhez képest, ami mára a magas árszint miatt kiszoruló kereslet árfelhajtó hatására megfordult.

A lakásárak a dinamikus növekedés ellenére országos átlagban még a gazdasági fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak, Budapesten azonban már meghaladták azt mintegy 15 százalékkal, így jelentősen megnőtt a fővárosi lakásárak túlértékeltségének kockázata.

Lakáspiaci szakértők a fővárosban 35-40 százalék köré teszik a befektetők arányát, akik jelenléte a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) szerint egyrészt enyhíti a nyomást a bérleti díjak emelkedésén, másrészt a felújítások révén javítják a lakáskínálat minőségét - állapítja meg az MNB jelentése.

A kedvezményes áfával nem a vásárlók nyertek

A lakáspiaci lendületet a bérek emelkedése, a bővülő hitelezés hitelezés és a csok táplálja. A csok 2016-os kibővítése és az új lakások ideiglenes kedvezményes áfakulcsa korábban szintén érdemi hatást gyakoroltak a hazai lakáspiacra. Budapesten megváltozott az újonnan épülő lakások alapterület szerinti eloszlása: a csok módosítást követően relatíve több 60 négyzetméternél nagyobb lakást kezdtek építeni.

Az MNB becslése szerint emellett az áfakulcs csökkentése után az új lakások ára 9 százalékkal mérséklődött a használt lakások árához képest, vagyis az adócsökkentés 60 százalékát nem a fogyasztók nyerték meg.

A fejlesztők jelenlegi tervei alapján 2019-ben tetőzhetnek az újlakás-átadások, mintegy 29 ezer lakással. 2020-tól azonban - többek között a kedvezményes áfakulcs ideiglenes hatályának vége, és a döntést megelőző bizonytalanság miatt - érdemben szűkülhet az újlakás-kínálat. Budapesten 59 százalékos, míg vidéken 74 százalékos csökkenés várható az új átadásokban 2019-hez képest.

Az újlakás-kínálat összességében nem tud lépést tartani a kereslettel, pedig az építőipar és lakásépítések egészséges szintre való emelkedése nemcsak a lakásállomány régiós összehasonlításban jelenleg alacsony megújulási rátája miatt lenne kívánatos, de érdemi konjunkturális hatással is járna. Az MNB számításai szerint tízezer addicionális új lakás felépítése a 2018. évi GDP 0,6-0,7 százalékának megfelelő hozzáadott értéket, és 55 ezer munkahelyet is teremthet.