Az elmúlt évben erősen a kereslet vezérelte a kereskedelmi ingatlanpiacot, ennek eredményekét minden szegmensben csökkent a kihasználatlansági ráta. A kínálat csak fokozatosan reagál az igényekre, így a bérleti díjak további növekedésére lehet számítani - foglalta össze az MNB első kereskedelmi ingatlanpiaci jelentésének fő üzenetét a jelentést bemutató sajtótájékoztatón Nagy Tamás, az MNB főosztályvezetője.

A makrogazdasági háttérről elmondta, 2018-ban a hazai gazdaság a piaci várakozásokat felülmúlva közel 5 százalékkal bővült. A növekedést elsősorban a piaci szolgáltatások bővülése támogatta, de az építőipar és az ipar teljesítménye is jelentősen emelte a GDP-t. A kedvező folyamatok 2018 során is támogatták a hazai kereskedelmiingatlan-piac hat éve tartó élénkülését, sőt a szolgáltató szektor vállalatai körében a munkaerő mellett már a fizikai infrastruktúra is megjelent, mint teljesítményt akadályozó tényező.

A kereskedelmiingatlan-piac számára keresleti oldalról elsősorban a feldolgozóipari és szolgáltató ágazatok teljesítménye volt meghatározó. Emellett a kiskereskedelmi forgalom stabil bővülése kedvező keresleti feltételeket teremt a kereskedelmiingatlan-piac ezen szegmense iránt, a kedvező turisztikai folyamatok nyomán pedig a szállodák iránti igény növekszik.

Irodapiaci csúcs

Tavaly év végére a budapesti modern irodák átlagos kihasználatlansági rátája - hat éve tartó csökkenéssel - historikusan is a legalacsonyabb 7,3 százalékos szintre süllyedt. Az elmúlt évekhez hasonlóan 2018-ban is erős volt a bérlői kereslet, így az átadási dömping dacára tovább csökkent a kihasználatlansági ráta. A bérlők szektoronkénti összetétele a korábbinál kiegyensúlyozottabb képet mutatott leginkább azért, mert egyre nagyobb teret nyertek a közszféra bérleti szerződései.

A Budapesten és agglomerációjában található ipari-logisztikai ingatlanok kihasználatlansági rátája a valaha mért legalacsonyabb szintre süllyedt 2018 végén. Az alacsony kihasználatlansági ráta mellett a bérbeadásokon belül továbbra is a szerződéshosszabbítások dominálnak. Az erős keresletnek köszönhetően 2018-ban a budapesti ipari-logisztikai ingatlanok bérleti díjai 15 százalékot meghaladó mértékben növekedtek.

Átalakuló plázák

A kiskereskedelmi ingatlanok szegmensében - részben a szektort érintő hazai szabályozások nyomán - az elmúlt években csak nagyon korlátozott volumenű új kínálat jelent meg és a közeljövőben sem várható nagy számú új átadás. Az új kínálat hiánya és a növekvő kereslet a bérleti díjak folyamatos emelkedésével járt. Az online kereskedelem térnyerésével a vásárlók azon igénye, hogy közvetlen megtapogassák, kipróbálják a termékek, nem tűnt el, ugyanakkor a bevásárlóközpontok funkcionális átalakulását, új kiszolgáló terek és technikai felszerelések iránti igényt előre vetíti. Változás várható a bérlői mix-ben és ehhez kapcsolódóan a bérleti szerződésekben is. Attól azonban nem kell tartani, hogy az online kereskedelem terjedéséve megszűnik a plázák létjogosultsága - hangsúlyozta Nagy Tamás.

A turizmus folyamatos erősödésével az elmúlt évben tovább javult a hazai szállodák teljesítménye, s ennek nyomán erős maradt a hotelépítési aktivitás. A korábbi időszak tendenciájától eltérően a 2018-as szállodanyitások fókuszában Budapest állt, s ez az előkészítés alatt álló projektek összetételében is megmutatkozik. Az élénk szállodaépítési aktivitás hatására a következő három évben összesen több mint kétszer annyi szállodai szoba átadását tervezik, mint amennyi az elmúlt négy évben összesen elkészült.

A kereskedelmi ingatlanpiac befektetési forgalma a gyenge első félév után a második félévi nagy értékű tranzakciók eredményeként 2018-ban elérte az 1,8 milliárd eurót. Továbbra is az irodaház, valamint a kiskereskedelmi ingatlan a legkedveltebb befektetési termék. A befektetési kereslet várhatóan tovább erősödik, a szűk kínálat miatt azonban hosszabb távon újabb rekordok helyett 1,5 milliárd euró körüli tranzakciós volumen várható.

Előretörtek a magyar vevők

A budapesti irodabefektetések hosszú lejáratú állampapírokhoz viszonyított hozamfelára továbbra is jelentős. A befektetői vásárlások 65 százaléka magyar szereplőkhöz kötődött, ami történelmi összevetésben is kiemelkedőnek számít. A hazai nyilvános ingatlanbefektetési alapok nettó eszközértéke 41 százalékkal növekedett 2018-ban. Ezen alapok ingatlanbefektetéseinek nettó eszközértékhez viszonyított aránya 2018 végén 53 százalék volt, ami biztonságos szintnek tekinthető. Az ingatlanalapok fokozódó népszerűsége kapcsán Nagy Tamás kiemelte, kisbefektetők gyakran a betét alternatívájaként fogják fel ezt a lehetőséget, és a tájékoztatás hiánya miatt nem számolnak a 180 napos visszaváltási határidővel. Szerinte az alaposabb tájékoztatásra a jövőben nagyobb hangsúlyt kell fektetni.

A kereskedelmiingatlan-piac élénkülésével párhuzamosan 2018 folyamán nőtt a hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állománya, ami elsősorban a forinthitel-állomány növekedésének volt köszönhető, ám a kereskedelmi ingatlanhitelek 80 százaléka még mindig deviza, főként euró alapú. A bankok inkább a vásárlásokhoz nyújtanak finanszírozást, mintsem a fejlesztésekhez, a finanszírozás mintegy 90 százaléka 4-5 szereplőhöz köthető. Újdonság a hotelvásárlások finanszírozásának megjelenése a legkedveltebb iroda és kiskereskedelmi ingatlanvásárlások finanszírozás mellett - mondta Nagy Tamás. Hozzátette: jelenleg nem látják kockázatok felépülését a finanszírozásban, ugyanakkor az erős hitelkereslet közepette a bankok fele a piac lehetséges túlhevülését érzékelve és potenciális árbuboréktól tartva, valamint likviditási helyzete miatt szigorításról számolt be.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) és a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) együttműködésében lebonyolított kereskedelmiingatlan-piaci felmérésre adott válaszok alapján a piaci szakemberek a legtöbb ingatlantípus esetén a befektetési kereslet emelkedéséről vagy változatlanságáról számoltak be 2019 első félévére vonatkozóan. Az irodák és a legjobban teljesítő plázák iránti bérlői kereslet további emelkedése várható a válaszadók szerint az első félévben, a fejlesztési kedvet illetően a belvároson kívül elhelyezkedő prime irodák és a prime logisztikai központok lehetnek a középpontban.

Az MNB által kezdeményezett Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) kereskedelmi ingatlanszekciójának tanácskozásáról szólva Nagy Tamás elmondta, a LITT tagjai szerint  Budapesten inkább üzleti negyedekben érdemes gondolkodni, nem foghíjfejlesztésekben, a koncentrált fejlesztési projektekhez a piaci szereplők is könnyebben tudnak alkalmazkodni.