Dr. Nagy Barbara ügyvéd

Az új lakások magyarországi piacán a határidők kitolódása valóban jelentős. Az átlag az egyéves csúszás, de jónevű, tőkeerős beruházónál is előfordul még két évnél hosszabb halasztás is. A vevők érthetően bizalmatlanok, nem tudják, hogy kötelesek-e elfogadni a szerződésmódosítást és benne az új határidőt.

Az eladók pedig a legkreatívabb megoldásokkal próbálják jogilag megindokolni, hogy miért nem kell fizetniük még 1-2 éves csúszás esetén sem. Akad olyan eladó, amely úgy érvel, hogy aki nem írja alá a szerződésmódosítást, annak megszüntetik a szerződését, eladják másnak a lakását (jóval több pénzért), de a vevő csak azt az összeget kapja vissza, amelyet 1-2 éve befizetett, persze kamatmentesen. Közben az ingatlanárak 10-20 százalékkal is emelkedtek azóta.

Lássuk, mit tehet a vevő!

Minden esetben fontos megnézni a konkrét szerződést. Ez a cikk a leggyakoribb szerződéses tartalmakat veszi alapul.

A legtöbb esetben kezdetben előszerződést kötnek csak a felek, mely arra kötelezi őket, hogy egy későbbi időpontban az előszerződésben rögzített feltételekkel (például változatlan birtokba adási határidővel) végleges adásvételi szerződést kössenek egymással. A vevő nem kötelezhető arra, hogy az előszerződést módosítsa. Így tehát amennyiben nem kívánja elfogadni az új határidőt, akkor az eredeti előszerződés rendelkezései irányadóak továbbra is.

Fontos tudni azt is, hogy az előszerződés alapján akár a bíróság is létrehozhatja a végleges szerződést.

Sajnos a legtöbb előszerződés, ha tartalmaz is késedelmi kötbért, azt csak legfeljebb 3-6 hónapra fizeti az eladó, viszont a tényleges késedelem ennél lényegesen hosszabb. A vevő megteheti, hogy

  • vár az előszerződés teljesítésére, adott esetben megelégedve a pár havi kötbérrel,
  • aláírja a módosítást (akár azzal feltétellel, hogy bizonyos kompenzációt kap), vagy
  • eláll a szerződéstől az eladó késedelmére hivatkozva. Mivel a késedelemért az eladó felel, alapesetben a foglaló kétszeresét köteles visszaadni, és a vevő követelheti kárai megtérítését is.

Ismert persze, hogy a legtöbb szerződés azt tartalmazza, hogy a munkaerő- és építőanyag-hiány vis maiornak tekintendő, az eladónak nem felróható, ezért vevői elállás esetén nem jár vevőnek a foglaló kétszerese, sem pedig kártérítés. Fontos tudni azonban, hogy ez az érvelés nem fedi a valóságot. Amennyiben a vevő az eladó késedelme miatt kénytelen elállni a szerződéstől, a teljesítés meghiúsulásáért az eladó felel, vagyis az eladó a foglaló kétszeresét köteles visszaadni. A késedelem, mint szerződésszegés másik jogkövetkezménye a kártérítés. Hiszen a vevőt jelentős kár éri például azzal, hogy 1-2 év elteltével már jóval drágábban tud megvenni egy korábbival azonos paraméterű lakást.

Az eladó csak akkor mentesülne, ha késedelmét ki tudná menteni. A piaci beszerzési nehézségek azonban kimentésre nem alkalmasak.

Fontos tudni, hogy ha vállalkozás az eladó és magánszemély a vevő, akkor az úgynevezett fogyasztói szerződésnek minősül, mely még szigorúbban védi a vevőt. Tisztességtelen, azaz semmis például az a kikötés, amely kizárja vagy korlátozza a fogyasztó jogszabályon alapuló jogait a vállalkozás szerződésszegése, például késedelme esetén. Márpedig ilyen jog lehet a kártérítés és a foglaló kétszeresének a követelése, mely kizárása tehát semmis.

Ide tartozik és megemlítendő a jó példa is: van néhány korrekt beruházó, amely hajlandó valamiféle kompenzációt fizetni a vevőknek vagy pluszjogot biztosítani a késedelem miatt (kamat, bánatpénz), de a dolgok természetéből adódóan először szinte mindenki azzal próbálkozik, hogy csak a már kifizetett vételárrészeket adja vissza.

Javasolt tehát az előszerződés alapos áttekintése és a jogszabályi lehetőségek mérlegelése, annak érdekében, hogy a késedelmen kívül további hátrány ne érje a vevőt.

A szerző Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere.

(Képünk illusztráció, forrása: Shutterstock.)