Tavaly a befektetési forgalom mintegy felét az irodapiaci ügyletek adták, számottevő volument képviselt a logisztikai ingatlanok forgalma is. A korábban marginális szerepet játszó magyar befektetők tavaly a második legfontosabb tőkeforrást jelentették a piacon. A német nyílt végű alapok egyelőre továbbra távol maradtak.
Az ipari ingatlanpiaci vásárlások valósággal robbantak az elmúlt évben, az előző évhez képest megnégyszereződött az eladások értéke, az irodapiaci befektetési volumen pedig duplázódott - számolt be a befektetési piac részleteiről Borbély Gábor, a CBRE régiós befektetési piaci vezető elemzője. A kép nagyon pozitív, további 10-15 százalékos emelkedés várható, s a prognózisok a tranzakciók átlagos, 20-30 millió eurós méretének növekedését is várják.
A már ismert befektetői kör mellett valószínűleg néhány új, nagy szereplő is megjelenhet a piacon, jelentős portfóliók cserélhetnek a gazdát az év során - mondta Borbély. 2015-ben a magyar befektetési alapok vásárlásai adták a piac 35 százalékát, szerepük továbbra is jelentős marad, de az USA-ból érkező 2015-ös 38 százaléknyi kockázati tőke súlyának a növekedésére is számítanak.
Mire várnak a német befektetési alapok?
A német nyílt végű alapok vásárlásai várhatóan a felminősítés után indulhatnak be. Borbély szerint a piaci fundamentumok ismeretében ugyan már a német alapok is érdeklődnek, de a befektetésre nem ajánlott kategória egyelőre adminisztratív gátat jelent a vásárlásaik előtt.
Az európai ingatlanbefektetési piac visszatért a 2007-2008-as legjobb időszakhoz, a közép-kelet-európai régióban azonban még mindig 34 százalékos az elmaradás a 2007-es csúcshoz képest, Lengyelország és Magyarország lényegesen lemaradt, így nagy még a növekedési potenciál - jegyezte meg Borbély Gábor.
A bővüléshez vagy új termékeknek kell megjelenni, ehhez az építési volument kell növelni (bár Nyugat-Európában nem ez volt a növekedés forrása), vagy intézményi befektetői körnek kell szélesebbé válni. Ehhez a főváros mellett látókörbe kell vonni a másodlagos, vagy harmadlagos városokat, a core termékeken kívüli világot, és újabb befektetési eszközöket is fel kell fedezni az iroda, kiskereskedelem, logisztika mellett. Képbe kerülhetnek golfpályák, idős-otthonok, szórakoztató létesítmények is - sorolta a befektetési piaci lehetőségeket Borbély Gábor.
Lehagytuk a régiós versenytársakat
A növekvő irodapiaci kereslet és az alacsony fejlesztési volumen mára odavezetett, hogy az üres területek aránya 2008 eleje óta nem látott szintre csökkent - ismertette az irodapiaci trendeket Varga Judit, a CBRE iroda-bérbeadási csapatának vezetője. A budapesti üresedési mutató ma már kisebb, mint a régiós versenytárs Varsó és Prága piacán mért.
Az új területek növekedése 2012-től indult, az épületek jelentős része előbérlettel lép a piacra. 2016-ban közel 100 ezer négyzetméter új területet adnak át, a potenciál 57 százalékát már lekötötték a bérlők.
A Váci úti folyosón közel 150 ezer négyzetméterrel bővül a kínálat egy-két éven belül, az állomány nagy részét már lekötötték.
A 2015-ös előbérleti ügyleteket az informatikai, kommunikációs szektor dominálta, 100 ezer négyzetmétert 3 nagy cég kötött le. A szektor folyamatosan bővülése és a megfelelő méretű új kínálat hiánya nyomán további bérlői igényekre szabott (built-to-suit) fejlesztések generálódhatnak.
Mit hoznak az autóipari beruházások?
Az ipari ingatlanpiacon az új kínálat átrendeződött, az autóipari beruházásokhoz kapcsolódó vidéki fejlesztések váltak hangsúlyossá - mondta Baka Gergely, a CBRE ipari részlegének vezetője. A jelenlegi legnagyobb fejlesztés az Apolló Tyreshez kötődő gyöngyösi 145 ezer négyzetméteres logisztikai projekt, Kecskeméten pedig az SMR leányvállalata épít 56 ezer négyzetméternyi ipari ingatlant. Hegyeshalom térségében épül a Prologis logisztikai központja, de Tatabányán és Győrben is folynak autóipart kiszolgáló ipari ingatlanok.
Budapesten és környékén 10 százalékra csökkent a logisztikai területek üresedési rátája, a spekulatív fejlesztések hiánya miatt mára elfogytak az üres ingatlanok. Egy-egy gyárbezárás mindazonáltal az adott térségben jelentősen megnöveli a kihasználatlanságot.
Komáromban a Nokia bezárása miatt 35 százalék az üresedés, a gödi régióban a Samsung leállása lökött 90 ezer négyzetmétert a piacra, amely jelenleg üresen áll, és a nyíregyházi Lego beruházás is 14 százalékra emelte a helyi kihasználatlansági rátát a béringatlanok felszabadulásával.
A multifunkciós fejlesztések dominálják a jövőben az üzlethelyiség-piacot
A régión belül Magyarországon húzódott legtovább a kiskereskedelem visszaesése, az első növekedési jelek 2013-ban mutatkoztak, a vásárlások 2014 végére érték el a 2006-os szintet. A legnagyobb növekedést a divatszektor produkálta. A forgalom erősödésével a bérlői kereslet is meglódult a budapesti bevásárló utcákban és a plázákban. Tavaly összesen 35 ezer négyzetméternyi területet adtak bérbe, ennek 43 százaléka a divatszektort érintette - mondta Csörgő Anita, a CBRE kiskereskedelmi divíziójának vezetője.
A divatszektor további bővülése mellett a lakásépítés fellendülésével a bútor és háztartási cikk, elektronikai szekció is felfut várhatóan - tette hozzá.
A belvárosban és a prémium bevásárlóközpontokban tavaly drámaian nőtt a bérbeadás, a plázákban több mint 11 ezer négyzetméterre szerződtek a bérlők, ez 42 üzletet érintett, az átlagos méret 263 négyzetméter volt.
A legnagyobb bérlőmozgást Csörgő Anita szerint a másodlagos bevásárlóközpontokban regisztrálták, 30 bérlő változtatott és 3 új belépő is megjelent. Továbbra is ezekben a központokban a legnagyobb mozgástér, a plázaállomány ugyanis nemigen nő 2020-ig, csak a meglévő létesítményekben várható minőségi javulás.
A legtöbb új projektet a belvárosban tervezik, az épülő irodaházak és hotelek majdnem mindegyikében lesz 1000-3000 négyzetméternyi kiskereskedelmi terület. Csörgő Anita szerint a jövő a hagyományos bevásárlóközpontok helyett a multifunkciós projekteké lesz. Kétezer négyzetmétert alakítanak ki például a Párisi Udvarban, az Árpád-hídnál tervezett beruházásban 10 ezer, a Kopaszi-gát projektben 30 ezer négyzetméter kereskedelmi terület épül.
Tíz éve nem volt példa rá, most újra bejön
Tavaly több márka jött az országba, mint az előző 3 évben. A 38 új nemzetközi márka közel 53 ezer négyzetmétert foglalt el és 153 üzletet nyitottak. Év végéig további 85 üzlet nyílik, közte a Vác1 üzletház, a H&M zászlóshajó áruháza.
A régióban csak nálunk nem épült új pláza az elmúlt években, ezért ma már kulcspénzeket is kezdenek fizetni a lokációkhoz ragaszkodó bérlők, erre 10 éve nem volt példa - hangsúlyozta Csörgő Anita. (Az előző bérlő lelépését ösztönző kulcspénz 50-250 ezer euró is lehet, ezt a távozó bérlő kapja, a bérbeadó nyeresége a szerződés lejárta előtti magasabb bérleti díj.)
A kiskereskedelmi láncokat érintő különadó persze visszafoghatja a terjeszkedési kedvet - válaszolta kérdésünkre a szakértő. A magyarországi magas áfa amúgy is csökkenti az elérhető a kereskedők nyereségét (a nemzetközi láncok árai országonként nem térhetnek el jelentősen egymástól). Az alacsonyabb áfa és a magas üresedés miatt a láncok könnyen dönthetnek a régiós versenytársak mellett, Romániában, Szlovákiában, vagy Csehországban sok új központ lépett a piacra a közelmúltban, amelyek megtöltéséhez a bérbeadók jelentős engedményekre hajlandóak.