A hazai, főleg a budapesti ingatlanbérleti díjak elszállásával egyre többen játszanak el a gondolattal, hogy bevételeiket lakáskiadással egészítsék ki. Bár az AirBnb felfutásával egyre népszerűbb a rövid távú kiadás, a hosszabb távú szerződésekkel is szépen kereshetünk.

A kiadásból származó bevétel után egészen biztosan meg kell fizetnünk a 16 százalékos személyi jövedelemadót (szja), természetesen a költségek levonása után. A költségelszámolásra két lehetőség van:

  • vagy tételesen igazoljuk a kiadásainkat (állagmegóvás, felújítás),
  • vagy a 10 százalékos átalányt választjuk, amely esetben semmilyen igazolási kötelezettségünk nincs.

Költségnek számíthat a rezsi is, de csak abban az esetben, ha a közüzemi szolgáltatást mérő készülékeket nem íratjuk át a bérlő nevére.

Ha tehát lakásunkat 90 ezer forintért adjuk ki, évente 1 millió 80 ezer forint bevételünk származik - ha a 10 százalékos átalányelszámolást választjuk - akkor 972 ezer forint után kell megfizetnünk a 155 520 forintos szja-t.

Így nagy bukta lehet

A szabályok akkor bonyolódnak, ha a költségek levonása után maradt összeg (adóalap) átlépi az 1 millió forintot. Ebben az esetben ugyanis 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást (eho) is fizetnünk kell, de nem csak az 1 millió forint feletti részre, hanem az egészre(!).

A legextrémebb példával illusztrálva, ha valaki 92 592 forintért adja ki a lakását, akkor a 10 százalékos költséghányaddal számolva az adóalapja évi 999 994 forint lesz. Így csak a 16 százalékos szja megfizetésre kötelezett, így a bérleti díjból havi 79 259 forint marad az adózás után. Ha viszont 1 forinttal többet kér a lakásért, akkor az adóalapja máris 1 000 004 forint lesz, ami azt jeleni, hogy 140 001 forint eho-t is kell fizetnie, vagyis a bérleti díjból 11 666 forinttal kevesebb, 67 593 forint marad hónap végén.

Ebből következik, hogy adózási szempontból egy bizonyos összeghatáron belül nem éri meg ingatlant kiadni. Ez a sáv a 92 592 és 108 573 közötti rész, amelyben hiába emeljük a bérleti díjat, a többlet az államkasszát gyarapítja.

A jól keresők itt is jól járnak

Az egészségügyi hozzájárulás fizetésének van egy felső határa, amely 450 ezer forint, ráadásul más járuléktípusok, többek között a munkabér után fizetett 7 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék is beletartozik. Ez egyrészt azt jelenti, hogy a nagyon nagy értékű ingatlanok esetében az eho súlya a fizetendő összegben kisebb lesz, másrészt azt, hogy ha valaki magas bérrel rendelkezik, akkor kevesebbet, vagy - 536 ezer forint bruttó bér felett - egyáltalán nem kell ezt a közterhet megfizetnie. A nemfizetés azonban nem szó szerint értendő, ugyanis adóelőleg formájában ezt be kell fizetnie az adóhatóságnak, ugyanakkor a következő évi adóbevallásban visszaigényelheti.

Ez alapján kellő iróniával azt mondhatnánk, hogy a lakáskiadás akkor éri meg, ha az ingatlan nagy értékű, és/vagy sokat keresünk, vagy pedig kis értékű és csak az szja-t kell utána megfizetni.