A minilakások keletkezésének története nagyon sokféle lehet. A legtöbb esetben valamilyen egyéb funkciót betöltő kisebb, jellemzően a szuterén vagy földszinti részen található helyiséget – például gondnok- vagy cselédlakásokat – alakítottak, illetve alakítanak át lakássá, de nem ritka a tárolókból, garázsokból létrehozott miniotthonok sem.

Ingatlanpiaci befektetők sokszor a régi nagypolgári vagy az átlagos méretű, 50-60 négyzetméteres ingatlanokat osztják fel kettő, vagy akár három kis alapterületű új lakásra, amennyiben a kialakítás engedi azt. Így pedig gyorsabban, és nagyobb haszonért tudják értékesíteni őket. A pandémia előtti időkig pedig ezt a befektetési motivációt az Airbnb-hullám is felerősítette.

Budapesten a belvárosban és a VII., VIII., XI. és XIII. kerületekben a legkelendőbbek ezek a lakások, a főváros agglomerációjában és vidéken pedig kertkapcsolatos kisházként keresik ezt a méretet.

Az árképzést ebben a szegmensben is a lokáció és az ingatlan állapota a meghatározó, ezért nehéz átlagról beszélni. Összességében fajlagosan drágábbak a kis alapterületű ingatlanok.

Budapesten jellemzően használt téglalakásokról van szó, amelyeknél a DH legfrissebb elemzése szerint átlagosan 800-900 ezer forintos négyzetméterárakkal érdemes kalkulálni, de nem meglepő az 1 millió forint fölötti ár sem. A vidéki kisházak esetében az átlag négyzetméterár 200-400 ezer forint között alakul.
A hálózatunk által, 2021-ben eladott ingatlanok mindössze alig 1 százalékát tették ki a minilakások. Országosan jelenleg 68 darab, 20 négyzetméternél kisebb ingatlan szerepel kínálatunkban, de ha a szűrést kiterjesztjük 25 négyzetméterig, akkor már 170 lakás közül válogathatnak a potenciális vevők. A kínálat csekély részét képviselik a miniotthonok, de különlegességük miatt mindig nagyobb figyelmet kapnak az átlagosnál

 – mondta Benedikt Károly, a DH PR- és elemzési vezetője.

Tapasztalataink alapján a minilakásokra irányuló vásárlások elsődleges oka a befektetés, de olyanok is vannak – jellemzően egyedül élő fiatalok –, akik első lakásként választják ezen típusú ingatlanokat. A kis méretű lakások ideális választás lehet lakáskiadás szempontjából is, hiszen a diákok és a – pandémia okozta lezárást követően visszatérő – turisták körében is népszerűek

- tette hozzá.

A minilakások kialakítása, berendezése során is érdemes néhány, a kihasználhatóságot és a vonzerőt erősítő praktikát szem előtt tartani.

Térnövelő például a galéria kialakítása, valamint a funkciók átgondolt összevonása. Egy-egy kislakás ügyes berendezéséhez sokszor nagyobb szükség van szakértői segítségre, mint egy nagyobb ingatlannál, ahol a legtöbb esetben hagyományos bútorméretekben lehet gondolkodni. A minigarzonok esetében nagyon sokat javíthat a kihasználtságon és a praktikumon, ha egyedileg, méretre gyártott bútorokat használunk.

Mire érdemes még figyelni?

A tárolóból vagy garázsból átalakított lakásoknál mindig ellenőrizni kell, hogy a tulajdoni lapon átvezették-e a lakásfunkciót, ami a későbbi értékesítésnél és a jelenlegi finanszírozásánál is fontos szempont lehet. A nagyobb lakások felosztásából kialakított minigarzonoknál szintén érdemes megvizsgálni a jogi viszonyokat, például adott-e a társasház engedélyt a szétválasztásra, a tulajdoni lapon átvezették-e a változásokat, és önálló mérőkkel rendelkezik-e a lakás – javasolta Benedikt Károly.