Tavaly a harmadik negyedévben 23,5 százalékkal emelkedtek a budapesti lakásárak az egy évvel azelőttihez képest, a városokban 17,3, a községekben mindössze 5 százalékos volt a drágulás. Az áremelkedés nem veti vissza az értékesítési időt, Budapesten a kisebb értékű ingatlanokat átlagosan 2 hónap alatt, a vidékieket 3 hónap alatt tudják eladni. Az MNB becslése szerint azonban a fővárosi lakásárak szintje már 9 százalékos túlértékeltséget mutat, vagyis erősödik a túlértékeltéség kockázata - mondta Banai Ádám, az MNB Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója a hétvégi Lakás 2019 rendezvény szakmai programján tartott előadásában, amelyen arról beszélt, vajon tarthatunk-e újra az ingatlanpiaci lufi durranásától.

Az áfaszabály miatti bizonytalanság miatt korábban nem terveztek 2020 utánra projekteket, s a bizonytalanság elmúltával sem jelentettek be annyi építkezést a 2020-as időszakra, mint az idei évre. Míg 2018-ban kevesebb mint 4 ezer lakás épült Budapesten, addig 2019-ben 14,6 ezer épülhet meg, 2020-tól azonban feltehetően 6 ezer alá csökken a felépülő új lakások száma. A növekvő kínálat sem tud azonban lépést tartani a kereslettel, folyamatosan csökken a budapesti szabadon elérhető új lakások száma.

A tranzakciók felénél is kevesebbet finanszíroznak hitelből, emellett viszont a lakáshitelek száma folyamatosan emelkedik és ezzel párhuzamosan a fixált kamatozású hitelek aránya is jelentősen nőtt a változókkal szemben. Az adásvételekhez viszonyított hitelfelvételi hajlandóság pedig azokon a területeken magasabb, ahol 2013 és 2018 között magasabb áremelkedés ment végbe, és a fajlagos árak is magasabbak, ami alapvetően nem mondható meglepőnek.

Bár az emelkedő lakásárak mellett a hitelezés kevésbé kockázatos, azokon a területeken, ahol az elmúlt 5 év során megduplázódtak az árak, a maximális, 80 százalékos hitelfedezeti mutató már kockázatos lehet. A GDP-arányos lakáshitelállomány alakulásában azonban van még potenciál Magyarországban, ugyanis nálunk az európai átlaghoz képest még mindig jelentősen alacsonyabb ez az arány - mondta a szakember.

Az áremelkedés és a kínálat további alakulásáról Darida Pál, a Futureal finanszírozási és tranzakciós igazgatója az áfakérdést említette, ami a lakáspiac visszaesését jelentheti. 2018 harmadik negyedévében már csökkenni kezdett a kiadott építési engedélyek száma, mindeközben erős a felszívás, ami azt eredményezi, hogy el fognak fogyni az új építésű lakások. Vevői oldalról most nincs finanszírozási probléma. Véleménye szerint az egyetlen kiút, hogy továbbra is 5 százalék maradjon az áfa, ahogyan a környező országokban is hasonlóan alacsony az értéke.

Banai Ádám arra a kérdésre, hogy hogyan tudná az állam visszafogni a befektetési célú lakásvásárlásokat (ahogyan azt az MNB csomag részeként bejelentették) azt válaszolta, hogy ennek egyik része az első lakásvásárlók támogatása lehet, vagy az illetékszabályok módosítása, de más lehetőségek is vannak. Arra a kérdésre, hogy meddig nőhetnek a lakásárak azt válaszolta, hogy bérnövekedést látnak, illetve nagy a megtakarítási hajlandóság is, ami azt jelzi, hogy van még forrás. Az is látszik, hogy nemcsak országosan heterogén a piac, vagyis valahol már nincs áremelkedés, hanem a főváros is heterogén, ami a jövőben csak még inkább erősödni fog.