Tavaly - bár a hivatalos KSH statisztika nem áll rendelkezésre -, a szokásos, 87 ezer körüli ingatlan cserélhetett gazdát, s ebben 2014-ben sem várható változás. Bár az állami kamattámogatás és az elmúlt időszakban csökkenő hitelkamatok valóban jó feltételeket nyújtanak hitelből finanszírozott lakásvásárláshoz, de az olcsó hitelek stimuláló hatása még nem érezhető a lakáspiacon, főleg a keresleti korlátok miatt - mondta Déry Attila az Otthon Centrum vezető elemzője.

Mi hozhat pozitív változást?

Az olcsó hitelek nagy valószínűséggel a jelenleg 90 százalékot is elérő készpénzes vásárlások arányát csökkenthetik, de jelentős új keresletet még nem generálnak. Az adásvételek számaira néhány külső tényező jótékony hatással lehet: amennyiben megvalósul, akkor a használtlakás vásárlásra is kiterjesztett szocpol hozhat pozitív változást.

Az elmúlt évben tovább csökkentek az árak, a 2008-as szinthez képest már 20 százalékkal alacsonyabb az átlagos árszínvonal. Az árcsökkenés szintje az év utolsó felében már valamelyest mérséklődött, a fővárosi téglaépítésű lakások ára például a harmadikról a negyedik negyedévre már stagnálást mutatott. Trendfordulót egy jelentősebb keresletbővülés hozhat, erre azonban csak középtávon számíthatunk, így stabil áremelkedés is csak ilyen időtávon várható. 2014-ben nagy valószínűséggel stagnálással számolhatunk.

Kis lakások a dobogón

A fővárosban a 9 és 11 milliós, keleten a 7 milliós, nyugaton a 7 és 8 millió forintos áron kínált használt téglalakások voltak a legkeresettebbek. Árkategóriától függetlenül, minden területen az 50 és 60 négyzetméter közötti lakások voltak a legnépszerűbbek. Budapesten a legkeresettebb panellakásokat 9 millió forintos áron kínálták, keleten és nyugaton egyaránt a 8 milliós lakások iránt volt a legtöbb kereslet. A panellakásoknál is az 50 és 60 négyzetméteres lakások a legkapósabbak.

A legszínesebb kép a téglaépítésű házak piacán látható, a többi ingatlantípushoz képest itt sokkal szélesebb sávon oszlik meg a kereslet. A fővárosban a legtöbb kereső 20 millió forintért kínált házakra jelentkezett. Az agglomerációban 15 milliós házak voltak a legnépszerűbbek. Keleten a 8 és 12 milliós, nyugaton a 14 milliós házak jelentették a slágert.

A vevő diktál - hosszabb értékesítési idő

Az eladók által adott teljes árengedmény két komponensből tevődik össze. Egyrészt a szűkebb értelemben vett áralkuból, amit a szerződéskötéskor ér el az ingatlan vevője, másrészt még a vevő megérkezése előtt az eladó által adott kínálati árcsökkentésekből. A teljes árengedmény bár némileg magasabb volt tavaly, mint 2012-ben, a megelőző évek növekedési üteme lelassult 2012-ről 2013-ra - mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. A teljes árengedmény növekménye nagyobb, mint a szerződéskötési alkué, tehát az eladók a kínálati árból is nagyobb mértékben engedtek 2013-ban, mint 2012-ben.

A kínálati ár csökkentés mértéke ráadásul nagyobb, tehát javult a vevők alkupozíciója, mivel az eladók egyre többet engednek még a hirdetési fázisban az ingatlanuk árából, tehát a piacra lépés időpontjában nem tudnak egy reális piaci árat megállapítani. Ebben természetesen az emocionális árképzés is szerepet játszik; a tulajdonos lakásához fűződő személyes élményeit, érzéseit is szeretné az árban foganatosítani. A kínálati ár csökkentése a teljes árengedmény 40 százalékát teszi ki.

A téglaépítésű lakások sikeres eladásához átlagosan több mint 4 hónap szükséges. A panellakások esetében az átlagos 2,5 hónap 2013-ra 3 hónapra nőtt. Az emelkedés a téglaépítésű házaknál is látható, itt csaknem 7 hónapra van szükség az eladáshoz.