A lakhatási költségek a jövedelmekhez képest gyorsan emelkedtek az elmúlt 60 évben az Egyesült Államokban, különösen a nagyobb és gazdaságilag sikeres városokban. Ez a tendencia növelte az alacsony jövedelmű háztartások lakbérterheit, csökkentette a regionális gazdasági konvergenciát és lassította a gazdasági növekedést. Az egyik lehetséges megoldás a lakáskínálat növelése a piaci árú építkezések segítésével, ami mind az elmélet, mind a legújabb empirikus eredmények szerint csökkenti a regionális lakhatási költségeket - ez a legfontosabb megállapítása a Harvard és az MIT szakértőinek közös vizsgálatában.

Bár leírva az, hogy ha több ingatlanba lehet beköltözni, akkor a kínálatnövekedés miatt olcsóbbak lesznek a bérelhető lakások, nem tűnik nagy megállapításnak, valójában megdöntenek egy tabut, ami az Egyesült Államok - de még Magyarország - lakhatási politikáját is meghatározta. Ugyanis a valóság messze nem úgy működik, hogy egy ingatlanfejlesztés eleve csak lakástöbbletet eredményezne egy adott területen.

Kapcsolódó

Magyarországon pedig a budapesti VII. vagy a VIII. kerület fejlesztései is más irányt mutatnak. A bulinegyedben például kilőttek az ingatlanárak, noha sok helyen épültek a régi bérházak helyére nagyobb kapacitású lakóingatlanok (vagy ingatlanegyüttesek), ahogy a VIII. kerületben a Corvin-negyed beruházás is felfelé mozdította el a területen az árakat. 

A mostani kutatás viszont amerikai példákon keresztül rámutat, hogy a kereslet-kínálat dichotómiánál több faktorból áll az összkép és miért elhibázott, ha alacsonyabb jövedelmű populáció által lakott területeken elkezdik korlátozni az új és modern épületek felhúzását attól tartva, hogy a fejlesztések által odavonzott jobb szolgáltatások feljebb srófolják az árakat.

A kulcs az, hogy le kell válni a trendekről

Ez a tanulmány új empirikus bizonyítékot szolgáltat arra vonatkozóan, hogy a nagy piaci árú bérlakások építése alacsony jövedelmű, központi városrészekben hogyan befolyásolja a közeli épületek bérleti díjait és a beköltözési kedvet. Az új építkezésekről és az eredményekről 11 nagyvárosra vonatkozó részletes, címszintű mikroadatokat állítottak össze, amelyek lehetővé tették, hogy az új építkezések időzítésének és helyének rendkívül helyi variációit kihasználva kezeljék az endogenitással kapcsolatos aggályokat.

Azt találták, hogy az új épületek a trendhez képest 5-7 százalékkal csökkentik a bérleti díjakat a közeli már meglévő épületekben, és növelik a bevándorlást az alacsony jövedelmű területekről. Ha létezik is pozitív endogén kényelmi hatás, úgy tűnik, hogy azt felülírja a szokásos kínálati hatás. Alternatívaként az épületek inkább kellemetlenségeket, például zsúfoltságot okozhatnak. Részben ez okozhatja, hogy a kínálat a bérleti díjak csökkenésének fő mozgatórugója, de nem zárható ki, hogy a hátrányos tulajdonságok is hozzájárulnak. Eredményeink azt sugallják, hogy más összefüggésekkel ellentétben, ahol a diffúz politikai előnyöket a koncentrált költségekkel szemben kell mérlegelni, az új lakásépítések regionális és helyi árhatásai között nincs kompromisszum.

Az adatok alapján tehát az látszik, hogy ha valahol felépülhet egy nagy bérház, az összességében lejjebb viszi a bérleti díjakat, mintha nem épülne az meg. Lényegében tehát lenne egy természetes drágulási trend, ami előrevetítve mondjuk egy évenkénti 10 százalékos drágulást, azonban ha nő a kínálat, akkor 3-5 százalékkal nőnek csak az árak, ami a béremelkedési dinamikát - legalábbis az Egyesült Államokban 2019-ben - alulmúlta.

Ennek több összetett oka van: a már említett zsúfoltság például kihat arra, hogy a meglévő szolgáltatásokat - boltok, szórakozóhelyek, posták - több ember kezdi el használni, ami ezek hozzáférhetőségét lerontja. Az élvezeti értéket befolyásolhatja, ha mondjuk egy új nagy épület néhány lakásba kevesebb fény jut, kitakarja a kilátást stb. Bár a kutatók ellenőrzései alapján ez viszonylag kis ráhatással van a bérleti díjakra, de a mintavételt növelni kellene ahhoz, hogy biztosan kiderüljön, hogy ezek a tényezők mekkora befolyásoló erővel bírnak.

Másrészt az új ingatlanok jobb minőséget kínálnak (legalábbis általában), mint a már meglévő házak. Viszont amíg csak gyengébb minőségű kiadó ingatlanok versenyeznek egymással, addig az árazást a rendelkezésre állás (kínálat) nagysága határozza meg. Ha közben megjelenik egy minőségi faktor is, akkor az már lekorlátozza, hogy milyen árat lehet elkérni egy kicsit lerobbantabb lakásért, ha nem sokkal drágább egy annál jóval jobb minőségű épület. 

Fontos megállapításuk az is, hogy az új építkezések befejezése után a bérleti díjak sokkal erőteljesebben csökkennek az épülethez közelebb, különösen a 250 méteres körzetben. 250 méteren túl a lejtés a 600 méteres körzethez közeledve a nulla felé közelít (vagyis minél messzebb van az új ingatlan, annál kevésbé viszi lejjebb a bérleti díjakat a már meglévő bérházakban). Ez alapján állítják, hogy nincs olyan nemlinearitás, amely arra utalna, hogy az épület növeli a bérleti díjakat a vagy más olyan térbeli mintázatot, amely megkerülné az elsődleges specifikációnkat.

Újra kell gondolni a városfejlesztéseket

Ezek az eredmények fontosak a politika szempontjából: az alacsony jövedelmű területeken az új lakások engedélyezése gyakran vitatott, mivel az a vélekedés, hogy az új épületek felgyorsítják a közeli lakbérek növekedését. Ezek a helyi aggodalmak a regionális politikai vitára is átterjednek, és megakaszthatják a nagyszabású lakásreformokat. Míg az új épületek növelhetik az átlagjövedelmet a területen (vagy akár az átlagos bérleti díjakat az új egységekkel együtt), a kutatás eredményei azt sugallják, hogy nem drágulnak az albérletek a meglévő lakásállományban.

A politikai döntéshozóknak fel kellene ismerniük, hogy az új, piaci árú lakások mind helyi, mind regionális szinten javíthatják a megfizethetőséget, így a növekvő megfizethetőségi válság kezelésére irányuló stratégiák fontos elemévé válhatnak. Emellett a migrációs eredményeink arra utalnak, hogy a lakásépítést ösztönző stratégiák gazdaságilag integráltabb városrészeket is kialakíthatnak, ami a gazdasági mobilitást is elősegítheti. Vagyis könnyebben feljebb léphetnek az alacsonyabb jövedelemből élők. (Egyszerű példa lehet erre, hogy egy új hipermarketben jobban fizetett munkát kaphat az, aki korábban egy kisebb, olcsóbb üzletben dolgozott.)

Van azonban néhány ok az óvatosságra. Először is, megállapítások a vizsgált nagy, piaci árú bérlakásépületekre és erős piacú városokra jellemzőek, és a hatások eltérhetnek más típusú lakások vagy más területek esetében, ha a kényelmi hatások a helyi kontextustól függenek.

Magyarországon van ilyen törekvés

Itthon - szemben az Egyesült Államokkal - az új ingatlanok, lakóparkok építésekor kevéssé merül fel szempontként, hogy a meglévő helyeken nőhetnek az albérleti díjak. Fontos konzekvencia viszont az, hogy a meglévő alacsonyabb jövedelmű területek fejlesztése nem feltétlenül generál újabb drágulást, így akár a városi szövetbe jobban bevonhatók ezek a részek is.

Ez egyébként a rozsdaövezeti lakásprogram mellett szól, amit „városi otthonteremtés program” néven indított a kormány a volt iparterületek közelében. Az eladásra kínált lakások áfája 5 százalék lesz, amitől azt várják, hogy megfizethető ingatlanokat szerezhetnek a vevők.

Azonban a gond itt lehet az, hogy egy egész városnegyed által generált szolgáltatástöbblet, a drága ingatlanok együttes megjelenése túlerősíti a meglévő ingatlanpiaci áremelkedési trendet. De a kísérőfejlesztések - például a közlekedési infrastruktúra, tömegközlekedés fejlesztése - elérhetőbbé teszi a már a környéken meglévő olcsóbb bérelhető lakásokat, amitől erősebb fizetőképességű személyeknek is vonzóbbak lehetnek.

Tehát a várostervezési szempontoknál a harvardi és MIT-s kutatók észrevételeit mindenképpen fontolóra kell venni.