A lakáspiacok, a fenntarthatóság és a nyugdíjstratégiák közötti összefüggéseket elemzi a négy közép-európai országban az a nagyszabású nemzetközi kutatási projekt, amely januárban indult a Visegrádi Alap támogatásával, a Budapesti Corvinus Egyetem vezetésével. 

De először lássuk az adatokat! Az Eurostat meghatározása szerint, ha a lakhatási költségek meghaladják a rendelkezésre álló jövedelem 40 százalékát, az azt jelzi, hogy a háztartások lakhatási problémákkal küzdenek. Az EU-ban 2023-ban a városi háztartások 10,6 százaléka, míg a vidéki háztartások 7 százaléka esetében a lakhatási költségek meghaladták a rendelkezésre álló jövedelem 40 százalékát. Az EU-ban 450 millió lakos él, 75 százalék városokban, míg 25 százalék vidéken él. Vagyis durván több mint negyvenmillió embert érint a probléma.

Kapcsolódó

Jöjjön egy újabb Eurostatos adat: kevesebb mint 10 év alatt, 2015 és 2023 között a lakásárak átlagosan 47 százalékkal emelkedtek az EU-ban. A legnagyobb növekedést Magyarországon mérték, ahol 173 százalékkal emelkedtek a lakásárak. Az Eurostat adatai szerint az európaiak több mint kétharmada saját tulajdonú otthonában él. A legtöbben a volt szocialista országokban laknak saját tulajdonban, ezen a listán Magyarország 90,5 százalékkal a negyedik. 

De ki újítja fel a családi házakat?

Sőt, még érdemes cizellálni a témát, hiszen az is meghatározó, hogy házban, sorházban, vagy lakásban él-e az emberek többsége. Ebben a sorban az ötödik Magyarország, ahol az előző évi 72,2 százalékról tavaly 74,3 százalékra nőtt a házban lakók aránya, miközben az Európai Unióban az állampolgárok alig több mint fele lakik házban. 

A V4 országokban, így Magyarországon, Csehországban, Szlovákiában és Lengyelországban az idősebb generációk vagyonának jelentős része ingatlanban van, amelyek jellemzően nagy méretű több generációs lakások és házak, korszerűtlenek, alacsony energiahatékonyságágúak magas fenntartási költségekkel. Nem véletlenül a már említett kutatás a Budapesti Corvinus Egyetem vezetésével erre az ingatlanvagyonra fókuszál.

A történelmi okok között említhetjük, hogy a szocialista érában többek között az olcsó szovjet gáz miatt szinte senki sem spórolt, szigetelésről szó sem volt. Majd 1990 után már beköszöntött az új világ, azonban a több millió lakóingatlant egyik pillanatról a másikra nem lehet korszerűsíteni. Ráadásul a rendszerváltás egész iparágakat szüntetett meg, a versenyképesség hiánya miatt jelentős társadalmi rétegek szegényedtek el, így esélyük sincs, hogy az otthonaikat korszerű energetikai rendszerekkel lássák el.

Itt érdemes a Knauf Insulation egy korábbi, nem reprezentatív felmérését idézni, amely szerint Magyarországon a háztartások rezsijük átlagosan 75 százalékát fűtésre-hűtésre költik, ugyanis az épületek 60-70 százalékában nincs megfelelően szigetelve sem a tető, sem a födém. Hiába vannak esetleg modern nyílászáróink: mivel a meleg levegő felfelé száll, az energia 25 százalékát elveszítjük a tetőn keresztül. Vagyis nem csak a lakásvásárlás jelent egyre nagyobb problémát a régóban, hanem a korszerűtlen ingatlanok jelentős kiadást is generálnak, amely kihat az életszínvonalra.

Kép: MTI

Jöttek a felújítási programok! De vajon mire jók?

Az Új Gazdaságpolitikai Akciótervben a vidéki és fővárosi otthonfelújítási támogatás, valamint a nyugdíjpénztári és a SZÉP-kártya megtakarítások lakásfelújításokra történő felhasználhatósága részben segíthet a problémákon. Jelenleg két Otthonfelújítási Program létezik. Az Otthonfelújítási Program országos szinten energetikai korszerűsítést támogat, míg a Vidéki Otthonfelújítási Támogatás az 5000 fő alatti településeken élő, gyermeket váró vagy nevelő családok számára nyújt segítséget a lakhatási körülményeik javításához széleskörű felújítási munkákat támogatva.

De vajon mekkora léptékű a program és hány házat, családot érinthet? Nagyjából ha elérjük a pár százezres nagyságrendet, akkor is fényévekre vagyunk a teljes hazai lakásállománytól, még ha persze jelentős lépésről is beszélhetünk. A 2022-es népszámlálás alapján mintegy 4,6 millió lakás található Magyarországon. Ezek egy részében nem laknak állandó jelleggel, a lakott lakások száma 4 millióra tehető.

Mivel az energiafüggőség és környezetterhelés csökkentésében a modern energiatakarékos fűtési megoldások és a megújuló energiaforrások alkalmazása egyaránt meghatározó, ezért itt is érdemes a 2022-es népszámlálást alapul venni. Ez alapján 68 ezer lakásban alkalmaztak hőszivattyús fűtőberendezést, arányuk a fővárosban volt a legmagasabb. Napelemmel 165 ezer, napkollektorral 28 ezer lakás rendelkezik, előfordulásuk a vidéki városokban a leggyakoribb. Vagyis egyelőre elenyésző nagyságrendekről beszélhetünk.

Egy 2020-as európai kutatás szerint nálunk a lakosság 6 százalékának jelentett gondot a saját házának kifűtése, amely átlagosnak felelt meg Európában. Jöjjön még néhány további adat: nagyjából egymillió Kádár-kocka épült Magyarországon, amelynek talán a negyede szigetelt – persze azok nagyságrendjéről és hatékonyságáról nincs információ. A panellakásoknál jobb a helyzet, hiszen nagyjából az 50 százalékuk már szigetelve van. Vagyis a nagyságrendileg 600 ezres házgyári ingatlanból 300-350 ezer otthont már szigeteltek. 

Az újabb építésű lakások esetében a szigorodó energetikai előírások miatt a szigetelés alapkövetelmény, ez az ezredforduló óta megközelítőleg 400-500 ezer ingatlant jelenthet a valóságban. Pontos adataink nincsenek, de az előbbieket figyelembe véve a 4 millió lakott lakásból körülbelül 1,5 millió lakás lehet szigetelve Magyarországon. De ha 2 millióról beszélünk, akkor is még csak az összállomány alig felét közelítjük.

De természetesen az ördög a részletekben rejlik, hiszen többek között az egyes fázisokban lezajlott panelfelújítási programok hatékonysága eltérő. Ugyanígy régebben a szigetelés minősége, vastagsága is változó lehetett, amely sok esetben nem is felelne meg a mai sztenderdeknek. Például egy öt centiméteres szigetelőréteget azért nehezen titulálhatnánk perfekt munkának, nem beszélve az anyaghasználatról.

A kutatásban a Budapesti Corvinus Egyetem mellett részt vesz a Pozsonyi Közgazdasági Egyetem, a Wrocławi Közgazdasági Egyetem, a Katowicei Közgazdasági Egyetem, a Prágai Közgazdasági Egyetem és a Zlíni Tomas Bata Egyetem. A „Lakáspiaci és fenntarthatósági kérdések: a lakástulajdon dominanciája a nyugdíjvagyonban” című program részeként két nemzetközi workshopot is szerveznek Budapesten és Pozsonyban, ahol közösen elemzik majd a lakáspiaci és a nyugdíj-előtakarékossági problémákat.

Generációkat sújtanak

Nagyjából tehát 2-3 millió közé tehetjük azon otthonok számát, amelyek korszerűtlen, alacsony energiahatékonyságú, magas fenntartási költségekkel rendelkeznek. Ez az épületállomány pedig két alapvető módon sújtja a társadalmat: egyrészt az időseknek megélhetési problémát jelenthet és negatívan befolyásolhatja az életszínvonalukat, másrészt megnehezítheti a fiatalabb generációk lakáshoz jutását, mivel nincs elegendő minőségi otthonkínálat.

Közel 2 millió időskorú (65 éves és annál idősebb) élt hazánkban 2022-ben, a népességen belüli arányuk az előző népszámlálás óta 3,9 százalékponttal, 20,8 százalékra emelkedett. Vagyis az elöregedési folyamat fokozódik, miközben a termelékenységi ráta a biztató eredmények ellenére is némileg visszaesett. Ez a néhány adat azonban csak csepp a tengerben, hiszen össztársadalmi méretekben sokféle változó határozza meg az életkörülményeket és a lakásviszonyokat, azok energetikai jellemzőit.

Nem véletlenül a visegrádi négyek 2026 júliusáig tartó tudományos programjában is ez a speciális szektor áll a középpontban, amelynek során a tapasztalatok levonása után olyan szakpolitikai javaslatok kidolgozása a cél, amelyekkel jobban fel lehet szabadítani az idősek lakásvagyonát a pénzügyi stabilitásuk javítására. Többek között megvizsgálják például a fordított jelzáloghitelek vagy életjáradék alapú konstrukciók lehetőségeit is.

“A projekt célja, hogy a politikai döntéshozók munkáját segítse strukturált kutatással. Olyan új vagy adaptált pénzügyi eszközök vizsgálatában veszünk részt, amelyek hosszú távon hozzájárulhatnak a fenntarthatóbb és igazságosabb lakásgazdálkodási megoldások kialakításához"– mondta Huszár Zsuzsa Réka, a Corvinus Egyetem Makropénzügyek Tanszékének docense, a kutatócsoport egyik magyar tagja.