A lakópark kifejezést a rendszerváltás óta használjuk Magyarországon is, először ezek a zárt lakóterületek a főváros budai oldalán jelentek meg magas színvonalú szolgáltatásokkal, ezért a fogalomhoz kapcsolódott az exkluzivitás. Ma már kevésbé exkluzív lakóparkok is épülnek, amelyek nem igazán presztízsberuházások, sőt, valójában nem is lakóparkok, de a kifejezés széles körben használatos.

Mert mi is a lakópark eredetileg? Olyan zárt terület, ahol egyrészt kontrollált a belépés, másrészt rendelkezik olyan közösen birtokolt és használt javakkal, szolgáltatásokkal, amit kizárólag a lakók vehetnek igénybe. A harmadik jellemző pedig ehhez kapcsolódva, hogy a közösségi javak fenntartására saját önigazgatást hoznak létre.

A lakóparkok valójában Amerikában értek el professzionális szintet, ahol azok önigazgatási szervezetei egyre több olyan feladatot látnak el – közvilágítástól a parkok karbantartásán át a szemétszállításig –, amelyek hagyományosan a települési önkormányzatokhoz tartoznak. Vagyis a lakóparkok valójában szerepkört vesznek át a helyi települési önkormányzattól, aminek egyik alapvető oka lehet, hogy az adott település nem tudja garantálni a lakók biztonságát és a közterületek minőségi fenntartását.

Kapcsolódó

A társadalmi feszültségek és osztálykülönbségek akár fenyegetést is jelenthetnek a családunk számára, míg a lakópark védett területén szabadon élhetünk olyan emberek társaságában, akik nagyjából hasonló társadalmi státusszal, anyagi helyzettel, vagy akár kulturális sajátossággal rendelkeznek.

Zárványok vagy mégsem?

De már a lakóparkokban is megindult az evolúció, hiszen a magas státusú kerületekben olyan lakóparkok – sőt, nálunk már villaparkokról is szó van – épülnek, ahova a tehetősebb telepednek le, míg az alacsonyabb státusú peremi kerületek lakóparkjaiba kevésbé jómódúak költöznek. A lakóparkok lakossága a falak, kerítések ellenére sem különbözik élesen a környék vagy a kerület társadalmi összetételétől.

A lakóparkok lakói valójában duplán adóznak, mint nálunk a társadalombiztosítás esetén. Fizetjük a kötelezőt, de sokszor magánorvoshoz fordulunk. Egyszer fizetnek – közös költség formájában – a lakóparknak, amelyből közösségi javakat, például játszóteret, vagy zöld parkot tartanak fenn olyan színvonalon, amire a városi önkormányzat képtelen. Másrészt fizetik adójukat is az önkormányzatnak, amelyből olyan közjavakat hozhat létre, amiket ők nem is vesznek igénybe, vagy éppenséggel csak a kevésbé tehetős rétegek tagjai veszik igénybe. 

Az igazi lakóparkok lakosságának legfőbb csoportját éppen azért adja a (felső) középosztály, mert ez a réteg képes vállalni a kettős adóztatás terheit. Sokak szerint a lakópark nem több, mint egy kapitalista lakótelep. Azonban a régi lakótelepekkel szemben a mai lakóparkok magánberuházások, ahol mindenki szabadon vásárolhat otthont. 

Az ingatlanfejlesztő cég abban érdekelt, hogy kis területen sűrű beépítéssel sok lakást építsen fel, ennek fejében viszont a játszótértől a fitnesz-termen át olykor az úszómedencéig közösségi javakat kínál. A vásárlók többsége a zajos, zsúfolt, és lepusztult belvárosi részekből menekülve zöld és nyugodt környezetet keres. A lakóparkoknál kis területen hirtelen sok ember összezsúfolódik, és egy közösség születése sohasem konfliktusmentes.

Lakóparkok Magyarországon

A lakóparkok már a rendszerváltás idején megjelentek Buda elit negyedeiben, ahogy azt már említettük. Az ezredforduló idején pedig meghódították az egész magyar ingatlanpiacot, aztán a 2008-as válság lenullázta ezeket a fejlesztéseket, horrorszerű körbetartozási láncokban buktak el nagy fejlesztők, kivitelezők és persze vásárlók. Majd az 2010-es évek közepétől az újabb ingatlanpiaci bumm idején újult erővel épültek, ezért itt az ideje, hogy alaposabban megvizsgáljuk ezt a lakótípust.

Valójában a lakóparkok is egyfajta telepes szerkezetű ingatlanegységek. Magyarországon korábban telepekről (Wekerle) és lakótelepekről hallhattunk, amelyek egységes elvek mentén épültek, és részben zárt közösséget alkottak, ugyanakkor nem voltak elszeparálva a külvilágtól. A telepes lakásépítési forma a Monarchia idejében terjedt el, majd a második világháborút követő évtizedekben ezek „második generációjaként” a lakótelepek váltak a jelentőssé. Utóbbiak létesítése még az 1980-as években is zajlott, majd a rendszerváltás ennek is véget vetett.

A valódi lakóparkok azonban más jellegűek, mint a telepek. A kutatók hazánkban a lakóparkokat alapvetően ingatlanfejlesztők által létrehozott, magántulajdonban lévő, többnyire elkerített és védett, csoportos lakóegyüttesként értelmezik. A közös tulajdonban lévő részek fenntartását az ott élők együtt finanszírozzák a közös költség fizetésével.

A rendszerváltás idején és az 1990-es években a lakóparkba költözést nem a biztonság igénye motiválta, hiszen hazánkban nem vagy alig jelent meg a dél-amerikai társadalmakra jellemző különállás és bűnözés, inkább a kellemesebb, jobb lakókörnyezet, és a homogén, a lakók által megfelelőnek ítélt társadalmi közegben élés vágya motiválta a vásárlókat. 

A lakóparkok először a főváros magas presztízsű budai oldalán épültek magas színvonalú szolgáltatásokkal, ezért a fogalomhoz már kezdet kezdetén hozzá kapcsolódott a presztízs és az exkluzivitás. Nem véletlenül nevezték ezeket a beruházásokat luxusgettónak.

Evolúció a lakóparkokban

Hazánkban azonban megfigyelhető, hogy az idő haladtával – leginkább a kisebb vásárlóerő miatti keresletnek köszönhetően – a lakópark kifejezés kissé leértékelődött. A kezdetben szinte csak a felsőosztály számára létrehozott, jobb minőségű, kisebb méretű és beépítési intenzitású, ugyanakkor nagyobb közös költséggel járó létesítményeket már más típusú beruházások követték. 

A gyakran elkerítés és egyedibb szolgáltatások nélküli, a középosztály számára épített, nagyobb méretű és intenzívebb beépítésű, kisebb közös költségű ingatlanfejlesztésekkel alkalmazkodtak a beruházók a hazai adottságokhoz, például a kisebb vásárlóerőhöz. Sok esetben lakóparknak nevezik a szimpla társasházakat is, hiszen a kevésbé tehetős rétegek tagjai nem tudják megfizetni az exkluzív lakóparkok szolgáltatásait, viszont szeretnének részesülni abból a presztízsből, ami a lakópark nevéhez tapad.

A lakóparkok legnagyobb számban Budapesten és a környező agglomerációs településeken jelentek meg, illetve kisebb számban a nagyobb vidéki városokban és azok szuburbanizációs zónáiban is megtalálhatók. Magyarországon az igen sűrűn beépített és nagy épületmagasságú apartmanházas, valamint a kisebb mértékben beépített társasházas típus jellemző, a családi házas nagyon kis arányt képvisel.

A fővároson belül elsősorban az úgynevezett barnaövhöz sorolható kerületekben található a legtöbb, így a XIII., a XI. és a III. kerületben épültek markánsan ilyen típusú lakóegyüttesek. Ugyanis ezek azok a kerületek, ahol leginkább leépült az ipari funkció, hatalmas gyártelepek és csarnokok kínáltak új lehetőségeket, jelentős területek váltak tömeges, intenzív formában beépíthetővé. Nem véletlenül a rozsdaövezeti szabályozás is itt hozhat markáns konjunktúrát majd, ahogy arról egy korábbi elemzésünkben beszámoltunk.

A 2008-as válságot követően több esetben korábban félbehagyott lakóegyüttesek bővültek, míg számos új lakópark is épült. Előreláthatóan globálisan és hazánkban is tovább növekszik a lakóparki ingatlanok és az ott élők aránya, miközben a lakóparkok várhatóan tovább differenciálódnak. A szakirodalom által előrevetített, a „lakótelepekhez hasonló” leértékelődési folyamattal is számolhatunk, ugyanakkor ez csak az alacsonyabb minőségű és legintenzívebben beépített lakóparkokat érintheti majd.

Azonban az elmúlt évtizedben az ingatlanfejlesztők egyre több közösségi teret terveztek a lakóparkokba, ami hazánkban is megfigyelhető trend, és mindenképpen növeli a nívót. Többek között akár klubház, coworking iroda, játékzóna, fészer, wellness, medence és sétányok is megtalálhatók az újabb lakóparkokban. Sőt, üzlethelyiségek, kiegészítő szolgáltatások szintén helyet kaphatnak, így kialakulhat a 15 perces város koncepciója, azaz autó nélkül is bevásárolhatunk.