Az európai ingatlanszektor részvényei a világjárvány kezdete óta a legrosszabb hónapjukat készülnek zárni. A befektetők attól tartanak ugyanis, hogy a hetek óta tartó zavarok szűkítik majd a jelzáloghitelhez jutás lehetőségeit a kontinensen, és emiatt esni fog az ingatlanok értékeltsége.

A nagy és közepes kapitalizációjú ingatlantársaságok MSCI Europe Real Estate indexe 2009 eleje óta a legalacsonyabb szint közelébe süllyedt, miután márciusban eddigi 24 százalékkal esett. Ez jelentős aluljesítés az átfogó, Europe Stoxx 600 részvényindexhez képest, ami alig 2,4-ot csökkent ugyanebben az időszakban - hívta fel a figyelmet a Financial Times.

A bankcsődök rontották a hangulatot

Elemzők és befektetők hónapok óta aggódnak amiatt, hogy a kamatok emelkedése milyen hatással lesz a kereskedelmi ingatlanszektorra az Atlanti-óceán mindkét partján. Ezek a kockázatok azonban komolyan erősödni látszanak az amerikai  Silicon Valley Bank március eleji csődje és a kényszereladás óta, s tovább erősödtek amikor a UBS-nek kényszerből meg kellett vásárolnia a Credit Suisse-t valamivel több mint egy héttel később.

Sokan arra számítanak, hogy a kibontakozóban lévő hitelválság megakadályozza az ingatlancsoportok finanszírozását, amelyek közül sokan már most is a magasabb hitelköltségekkel és stagnáló kihasználtság mellett működnek.

A londoni székhelyű Andromeda Capital Management szerint az észak-európai ingatlanpiac rászokott a zérókamat környezetre és olyan jeleket mutat, amely egy kipukkadás előtt álló lufira emlékeztet, ha a magasabb kamatokat figyelembe veszik az ingatlanértékelésben. A Moody’s hitelminősítő a héten azt közölte, hogy a szektor refinanszírozási kockázata jelentősen megnőtt, s a következő években lejáró adósságállományt tartó vállalatokra valószínűleg különös nyomás nehezedik majd a magasabb kamatfizetések miatt.

-Az alacsony kamat pörgeti 15 éve a kereskedelmi ingatlanpiacot. A mostani helyzet hatalmas újraindítás a szektor számára. Valószínűleg minden ingatlan kevesebbet ér most, mint 6 vagy 12 hónappal ezelőtt.– mondta Ron Dickerman, a Madison International Realty elnöke.

Túlárazott szektorba érkezett a korrekció

Az MSCI European Quarterly Property Index szerint a kontinensen az ingatlanok értéke mintegy 10 százalékkal eshetett eddig vissza a 2022. júniusi csúcshoz képest. A Citigroup előrejelzése szerint a nyugat-európai értékeltségek további 20-40 százalékkal csökkenhetnek a jövő év végéig, miközben az ingatlanrészvények értéke felére csökkenhet ugyanebben az időszakban.

A német Vonovia ingatlancsoport részvényei március eleje óta 30 százalékkal, rekord alacsony szintre estek, a luxemburgi Aroundtown, a francia Gecina és az Egyesült Királyságbeli Segro részvényei 42, 13 és 9 százalékot veszítettek értékükből. A Goldman Sachs a múlt héten minősítette le a British Land csoportot eladásra,”, arra hivatkozva, hogy a cégcsoport vagyonának jelentős része a londoni Citybeli befektetések teszik ki.

Agnès Belaisch, a Barings Investment Institute vezető európai stratégája szerint az európai ingatlanszektornak még sokkal több kamatemelésre kell felkészülnie, mivel az Európai Központi Bankot (EKB), az amerikai Feddel szemben úgy tűnik, nem tántorítja el a pénzügyi stressz, és bízik abban, hogy a régió bankjai jól tőkésítettek és likvidek.

Az amerikai ingatlancégek eddig valamivel jobban teljesítettek az európaiaknál. Az MSCI US real estate trus index indexe 8,5 százalékot esett a hó eleje óta, annak ellenére, hogy az amerikai ingatlancégek  inkább a regionális bankoktól függenek, míg Európában az ingatlancégeknek nyújtott hitelek nagy része a nagyobb bankokban összpontosul.

Paul Ashworth, a Capital Economics vezető amerikai közgazdásza arra figyelmeztetett, hogy ördögi kör is kialakulhat, akár az Egyesült Államokban is. Ez azt jelentené, hogy a bankok életképességével kapcsolatos aggodalmak betétmenekítéshez vezetnek, ami arra kényszeríti a hitelezőket, hogy visszahívjanak egyes ingatlanhiteleket, ami eszközoldaluk egy jelentős részét teszi ki.

Ugyanakkor természetesen az ingatlanok értékelésénél figyelemmel kell lenni arra is, hogy a magas inflációban már a stagnáló ingatlanárak is jelentős korrekciót jelentenek reálértéken nézve. Így ha tényleg marad a pénzromlás magasabb üteme az eurózónában, akkor az ingatlanpiacon a reálérték csökkenés durvább lehet, ugyanakkor annak kevésbé lesz romboló hatása a régió gazdaságára.

Tájékoztatás

A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.
Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani, melyre a jelen oldal nem vállalkozik és nem is alkalmas. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadóval!