A múlt év utolsó negyedében is kitartott a fővárosi újlakáspiac lendülete, így 2016 végén a Budapesten futó ingatlanfejlesztési projektek teljes újlakásszáma elérte a 12 100-at. Összesen 22 darab 150 lakásosnál nagyobb projekt fut, legnagyobb arányban (57 százalék)  5-50 lakásos projekteket építenek. Az átlagos lakásberuházás 49 lakásos. A 200 lakásosnál nagyobb fejlesztések aránya mindössze 5 százalék.

Év végén a megvehető új lakások száma 5100-ra csökkent - ebből 400 volt beköltözhető -  azaz az értékesítettség a szeptemberi 54 százalékról 58 százalékra nőtt, az év során eladott több mint 7000 új lakás az azt megelőző három év összes eladásával egyenlő. Míg a válság előtt a projektek garázsainak eladása nem mindig volt zökkenőmentes, jelenleg a lakások értékesítésével arányosan, vagy annál is nagyobb ütemben találnak gazdára teremgarázs-parkolóhelyek - részletezte a  Cordia Zrt. 2016-os piacfelmérésének eredményeit Földi Tibor.

Kapcsolódó

Forrás: Cordia Zrt.
Kép: A teljes képért kattintson!

A 2016-ban futó projektek lakásainak fele várhatóan 2018-ban elkészül, ám a fejlesztések jelentős része már most csúszik a tervezett átadáshoz képest. A kisebb és közepes fejlesztők projektjeit jellemző csúszást a legtöbb esetben a kivitelezői kapacitáshiány és az abból fakadó költségemelkedés magyarázza, de a fejlesztők tapasztalatlansága és finanszírozási nehézségei, valamint az építési engedélyezési eljárások bürokratikus útvesztői is közrejátszanak.

A Cordia kutatásának adatai szerint a 2016-ban indult fejlesztések közül 4800 lakás esetében eddig nem kezdték el az építkezést, csaknem 2,5 ezer lakásra még az építési engedély sincs meg, 3750 lakásnál pedig csúszás valószínű. Információik szerint összesen 235 lakást vissza is vontak a piacról, vagy az építési költségek emelkedése vagy a finanszírozás meghiúsulása miatt, de az is lehetséges, hogy az előzetes kalkulációk nem igazolódtak.

Földi szerint az elvárt fejlesztői haszon árbevételarányosan átlagosan 15 százalék körüli, de az árazásból látható, hogy egyes fejlesztők 10-12 százalékos profittal kalkulálnak, ugyanakkor 20 százalékos nyereségre is lehet példa.

Budapesten minden negyedik új lakás a XIII. kerületben épül, a másik sztárkerület a XI., ahol a kínálat 18 százaléka koncentrálódik. A budai oldalon az újlakás-eladások 68 százaléka történt Újbudán, ahol a hegyvidék a dominánsabb piac. E két "sztárkerület" mellett a pesti belső kerületek - VII., VIII., IX. kerület - rehabilitációs területein kiemelkedő a fejlesztők aktivitása.

A XIV. és a VII. kerületben a szűkös kínálathoz képest kiugró keresletet regisztrált a piacfelmérés.

Forrás: Cordia Zrt.
Kép: A teljes képért kattintson!

Az új lakások átlagos négyzetméterára az októberi, nem egészen 600 ezer forintról decemberre 620 ezer forintra nőtt. A Duna jobb partján az átlagár 660 ezer, a bal parton 600 ezer forint. A legdrágább területnek - a szűk kínálatnak betudhatóan - az V., az I. és a XII. kerület számít, egymillió forint körüli átlagárakkal.

Budán a legdrágább lakásokat bő másfélmilliós négyzetméteráron kínálják, míg Pesten egy évek óta eladósorban lévő projekt mintegy kétmilliós ára a csúcstartó. Decemberben 500 ezer forintos négyzetméterár alatt a pesti külső kerületek lakásai voltak elérhetőek, a legolcsóbb kerületnek a XXI. és a XXIII. számít, 310 ezer forint körüli értékekkel.

A keresleti-kínálati viszonyok és a jelenlegi árszint arra utal, hogy a XIV. kerületben jelentős áremelkedésre kerülhet sor, a 2016-os 440 ezer forint körüliről 500 ezer forintra, vagy annál is magasabbra nőhetnek a négyzetméterárak.

Forrás: Cordia Zrt.
Kép: A teljes képért kattintson!

A budapesti lakáskínálat 53 százalékát a nagy, legalább háromszobás lakások teszik ki. Pest belső kerületeiben ez az arány csak 40 százalék, külső kerületeiben 63 százalék, a budai kerületekben pedig 68 százalék. A két sztárkerület kínálata eltérő: a XIII. kerületben az eladó új otthonok 58 százaléka számít nagynak, míg a XI. kerületben a 45 százaléka - derül ki a piacfelmérésből.

Forrás: Cordia Zrt.
Kép: A teljes képért kattintson!

Mi várható 2017-ben?

Idén a tavalyi 7 ezerrel szemben 8-9 ezer új lakás értékesítés várható, a kínálat korlátozza csak a vásárlásokat, amelyeket a csok kedvező változásai, az egyéb befektetési formákkal elérhető rendkívül alacsony hozam, és az olcsó hitel, a növekvő hitelfelvételi hajlandóság táplálják. Míg tavaly az év első felében még nem voltak voltak hiteles vevők, az év végére mintegy 30 százalékra nőtt az arányuk. Külföldiek is jelen vannak a budapesti újalkáspiacon, de míg a válság előtt csaknem minden harmadik vevő volt külföldi, jelenleg 10-15 százalék az arányuk, jellemzően spanyol, angol, kínai és orosz vevőkről lehet tudni.

A vezérigazgató idén lassuló ütemű, de folytatódó áremelkedésre számít.

A kínálat idén további mintegy 10 ezer új lakással bővülhet, 2018-tól viszont leállhat a növekedés, illetve a fejlesztések, ha 2017 végéig nem születik döntés az újlakásértékesítést terhelő kedvezményes, 5 százalékos áfa 2019 utáni meghosszabbításáról - mondta Földi Tibor. A 2018-ban kezdett projekteket ugyanis nem biztos, hogy 2019 végéig be tudja fejezni a fejlesztő, az esetlegesen újra megemelkedő áfa viszont jelentősen megváltoztatja a piaci viszonyokat. Mindez a telekpiacra is jelentős hatással lesz, a bizonytalanság nyomán már idén a második félévben befagyhat a telekpiac.

Földi Tibor bejelentette: a Cordia Zrt. a GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Zrt-től megvásárolta a XI. kerületi Sasad Resort projektet. A 8 hektáron 2021-ig 850 lakás felépítését tervezik 6 ütemben, ebből 4 ütemre már megvan az építési engedély, ami csak apró módosításra szorul, így az értékesítés is azonnal indulhat.