Az utóbbi időkben egyre többször merül fel a lakhatási válság kérdésköre mind kormányzati, mind önkormányzati szinten. Korábban Budapesten elindult a Fővárosi Lakásügynökség, amely kezeli és bérbe adja a tulajdonosok által a rendszerbe hozott ingatlanokat. Egyelőre a program eredményeket nem hozott, azonban a lakhatási probléma folyamatosan napirenden van. Később a Terézváros is azért írt ki az Airbnb-zésről szavazást, mert a kerületi önkormányzat szerint túl sok lakást adnak ki rövidtávra, amely szűkíti a kínálatot és drágítja a hosszú távú kiadásra szánt otthonok bérleti díjait, illetve az otthonteremtési céllal vásárlók nehezen tudnak versenyezni a befektetőkkel.
A lakhatási válság kérdésköre már a kormány ingerküszöbét is elérte, és az Új Gazdasági Akciótervben nevesítettek számos pontot a lakhatási válság megoldása érdekében, ide tartozik többek között
- az Airbnb szigorítása,
- a lakásbérleti díjak és szerződések vizsgálata,
- illetve a kollégiumi férőhelyek bővítése a felsőoktatási hallgatók számára.
- Emellett cél, hogy az egész országban javítsák a lakhatási feltételeket.
Az új politika lényege, hogy a kormányzat intézkedései – felismerve a folyamatokat – elmozdulnának a keresletoldali ösztönzéstől a megfizethető lakáskínálat bővítésének irányába. Vagyis elismerik, hogy az eddigi támogatási formák segítségével a fiatalok már nem tudnak családalapítás szándékával lakást vásárolni piaci körülmények között.
8-10 éves távlatban az a cél, hogy évente 25-30 ezer újlakás épüljön. Előnybe hoznák többek között a fiatalokat, a kamattámogatások ezentúl célzott társadalmi csoportoknak szólnának, de új, lakhatási célú, béren kívüli juttatások, kollégiumi férőhelyek és megtakarítási formák is elérhetővé válnának.
A nagyvárosokban és vonzáskörzeteikben, funkcionális földrajzi egységekben kialakított megfizethető, szabályozott lakhatási övezeteket hoznának létre, ahol az állam az ingatlanfejlesztőknek többek között vegyes tulajdonú tőkealapokon, projektfinanszírozási hitelen, adókedvezményen keresztül ösztönzőket nyújtana, hogy azok olyan beruházásokat valósítsanak meg, amelyek kedvezőbb árú otthonokat vagy bérleményeket jelentenének. Például kevesebb parkolót vagy egyéb kényelmi szolgáltatást kellene kialakítani a projektekben.
A tervek szerint pilot projektek is indulhatnak, úgy tudjuk, a forrás már rendelkezésre áll.
Mi történt másfél évtized alatt? Két aranykort is regisztrálhattunk
Mielőtt megpróbáljuk értelmezni a fentieket, érdemes visszatekinteni az elmúlt másfél évtizedre. Vajon az eddigi intézkedések hogyan hatottak a lakáspiacra és most miért van szükség egy jelentős fordulatra?
Az otthonteremtés alapvető szempont volt a kormányzat számára, hiszen politikájának alapköve a családok és ezzel összefüggésben a – közép-európai értelemben vett – középosztály megerősítése, illetve a demográfiai romlás megállítása, amelyet saját tulajdonú lakásvételek támogatásával képzeltek el.
A prosperálás időszakában ezek az intézkedések jól is működtek, emlékezzünk csak többek között a CSOK jótékony hatására. A hitelek THM-je meglehetősen kedvező volt, nem csoda, hiszen még deflációs évet is regisztrálhattunk a múlt évtizedben, vagyis a Magyar Nemzeti Bank tartósan alacsonyan tarthatta az alapkamatot a kedvező nemzetközi klímában és inflációs nyomás sem nehezítette a tevékenységét.
A családtámogatásokra alapozott stratégiai lakáspolitika a múltban számos eredményt hozott, és itt az első Orbán-kormány támogatási rendszerének sikereire is támaszkodtak. Nem véletlenül a rendszerváltás utáni első ingatlanpiaci aranykort az ezredforduló időszakára tehetjük. A devizahitelezés miatt azonban szinte romba dőlt a prosperálás, ami jelentős mentális, társadalmi és gazdasági károkat okozott.
A második ingatlanpiaci aranykort nagyjából 2014-15 utánra datálhatjuk és eltartott a pandémiáig, illetve az ukrán-orosz háború okozta energiasokkig. A sikerévek szoros összefüggésben zajlottak a nemzetközi fellendülés időszakával. Sőt, jó pár évet vesztettünk is a világkonjunktúrából, hiszen más országokban már a 2010-es évek elején beindultak a gazdaság motorjai, elég csak a cseheket vagy a lengyeleket megnézni.
A 2008-as válság következményeként a lakásépítési mélypont 2013-ban volt, amikor a KSH adatai szerint mindössze 7293 lakás épült. A második aranykort mutatja, hogy 2020-ban már 28 ezer lakást adtak át. A konjunktúra azonban véget ért, hiszen tavaly ugyanez a szám egyharmaddal csökkent, vagyis drasztikus visszaesést tapasztalhatunk.
A kormány alapvető célkitűzése volt az elmúlt évtizedben, hogy a demográfiai romlást megállítsa, ennek eredménye volt a termelékenységi ráta növekedése, még ha törvényszerűen a lakosság folyamatosan csökkent is. Ennek érdekében számos családbarát intézkedést hoztak a múltban, köztük olyanokat, amelyek a lakásvásárlásra és végső soron a családalapításra ösztönözték a fiatalokat.
Sajnos a termékenységi ráta, ami korábban már elérte az 1,51-et, most nagyjából 1,37 körül van. Vagyis jelenleg itt sem beszélhetünk biztató számokról, bár a siralmas európai mutatók jelentős hányadát felülmúljuk. A változások ezen a területen amúgy sem években, hanem évtizedekben, netán évszázadban mérhetők.
Csőstül jött a baj
A korábbi másfél évtized lakáspolitikai eredményeit a jelenlegi válság veszélybe sodorta, hiszen a krízisben az emberek nem egészséges jövőképet látnak maguk előtt, nem újabb gyermeket vállalnak, nem nagyobb lakásban gondolkodnak, hanem kivárnak, lehetőség szerint tartalékolnak, a magas infláció miatt esetleg állampapírba fektettek, az ársokk miatt kevesebbet fogyasztanak, vagyis működésbe lép az önvédelmi reflex.
Az elmúlt évek válságának következményeként az ingatlanárak és a bérek növekedése elszakadt egymástól előbbiek javára, vagyis a lakáscélú vásárlásokra, hitelfelvételre vagy bérlésre szánt összegek a nettó átlagbérek egyre nagyobb hányadát viszik el, ami egyrészt általánosságban növeli a társadalmi feszültségeket, másrészt negatívan hat a már említett fogyasztásra és ezen keresztül a GDP-re, harmadrészt veszélyezteti a családpolitikai célokat.
Sajnos belátható időn belül nem várható, hogy olyan fizetések jelenjenek meg a magyar munkavállalók bankszámláin, amelyek reális esélyt annak arra, hogy tömegesen vásároljanak lakást maguknak piaci körülmények között, de ehhez már a korábbi állami ösztönzők sem elegendőek. A válság miatt az új lakások építése erőteljesen visszaesett, ahogy azt már említettük, az építőipar sincs a legjobb formájában.
Kevés az otthonteremtő
De érdemes a mindennapok világában is tájékozódni, hiszen ott láthatjuk meg igazán, hogy mi zajlik a „mélyben”. Beszédes ingatlanközvetítői tapasztalatok látnak napvilágot, miszerint bár idén a hivatalos statisztikák (KSH, MNB) szerint nőttek a lakásárak és a tranzakciók száma is emelkedett.
Sőt, a kényelmi vásárlók, az élethelyzetükben történt változás miatt cselekvők szerepe is csökken, hiszen gyakorlatilag nincs forrásuk az előrelépésre. Ők azok, akik már megalapították a családjukat, rendelkeznek otthonnal, vagyis már korábban beléptek a lakáspiacra. De például akár még egy-két további gyermeket is vállalnának, ennek érdekében az 50 négyzetméter után egy szobával nagyobbat szeretnének, vagy netán családi házban gondolkodnak.
Bár a kereslet élénküléséről hallani, sorra jönnek ki a statisztikák, de ez a kereslet nem az a kereslet, amely hosszú távon nemzetgazdasági és társadalmi szinten üdvözítő volna. Vagyis nem az otthonteremtés kerül a fókuszba, hanem a befektetés, elég csak megnézni például, hogy a Hegyvidéken az elmúlt évtizedek újlakásait meghatározó volumenben milyen társadalmi rétegek vásárolták meg. Nem első, hanem második és harmadik lakás vételéről van szó.
Összességében a lakásépítések száma drasztikusan visszaesett, az építőanyag-árak és a kivitelezési költségek emelkedése mégis maga után vonta a négyzetméterárak drasztikus emelkedését. A hektikus piacon az építőipari kapacitások lekötése sem egyenletes, sokan elvándorolhatnak a szakmából, amit később nagyon nehéz lesz visszaépíteni.
A Kormány újlakáspolitikai koncepciójáról szóló cikksorozatunk első részét ITT, a másodikat pedig ITT olvashatja, míg a harmadik írás pedig ITT kattintható.