Az elmúlt esztendőben is mintegy 90-92 ezer lakás cserélt gazdát Magyarországon, azaz nem sikerült érdemben elmozdulni a 2010-es mélyponthoz képest, a végtörlesztés miatti év végi forgalomélénkülés ellenére sem - egyebek mellett ez derül ki a Nemzeti Adó- és Vámhivatal adatai alapján elkészített ingatlanpiaci elemzésekből. (Ez az érték mindössze harmada a 2003-as 270,5 ezres csúcsnak.) Abban a tekintetben viszont, hogy miként értékelhetők a tavalyi árváltozások, és ebben milyen hatása volt a végtörlesztésnek, más-más következtetésre jutnak az értékelések.

Abban még egyetértenek a KSH, az OTP és az FHB szakértői, hogy a devizahitelek végtörlesztési lehetősége felélénkítette a használt lakóingatlanok piacát 2011 utolsó hónapjaiban. A statisztikai hivatal szerint a 2012 áprilisáig beérkezett adatok alapján a negyedik negyedévi lakáseladások száma mintegy 6 ezerrel haladta meg az egy évvel korábbi szintet, ami 16-20 százalékos forgalomemelkedésnek felel meg.

Árcsökkenést hozott a végtörlesztés...

Eltérően látják ugyanakkor az elemzések a forgalomnövekedéssel együtt járó árcsökkenés mértékét, sőt tényét is. Az FHB Lakásárindexe szerint tavaly 1,9, reálértéken 5,5 százalékkal csökkent az átlagár. Az utóbbi két évben viszont lassult a lemorzsolódás tempója: 2009 második feléhez képest, két év alatt csupán 3,3 százalék volt a csökkenés, 2011 második felében azonban az első hat hónaphoz képest további 1,6 százalékkal kerültek lejjebb a lakásárak.

Kapcsolódó

Az OTP Jelzálogbank a negyedéves adatokat górcső alá véve arra a következtetésre jutott, hogy tavaly a január-márciusi enyhébb csökkenést a második és harmadik negyedévben az árak mérsékelt emelkedése követte, majd az év utolsó három hónapjában 2010-hez képest több mint 5 százalékkal alacsonyabb áron keltek el az ingatlanok. Az idei első negyedévben 2011 hasonló időszakához képest ennél is meredekebb áresést mutatnak az előzetes adatok, s az előző, 2011 negyedik negyedévi átlaghoz képest is 5 százalék körüli a csökkenés.

Az eladott lakóingatlanok átlagára − az év végi értékesítési kényszer mellett az elhúzódó válság és a szűk hitellehetőségek együttes és meghatározó hatásaként − 2010-hez képest az elmúlt évben összességében mintegy 2 százalékkal, 11,76 millió forintra csökkent. Budapesten ennél enyhébb éves csökkenéssel végül 14,78 millió forint volt a tavalyi átlagos eladási ár az OTP elemzése szerint.

A bank elemzése rámutat arra, hogy miután az olcsóbb ingatlanok részaránya az eladásokban nem nőtt látványosan (a 10 millió forint alatti kategória súlya 56-59 százalék közötti volt a végtörlesztés előtt és alatt is), az átlagos árszínvonal csökkenésének oka egyértelműen az, hogy a végtörlesztési időszakban az eladók nagyobb árengedményre voltak hajlandók. Érdekes az egyes ingatlantípusok közötti differencia; a lakóházak átlagos eladási ára - a lakásokkal ellentétben - csak az idei első negyedévben, a végtörlesztés hajrájában csökkent látványosan. Ennek fő oka az ingatlantípus - részben az összes forgalmon belüli csekélyebb (és idénre tovább csökkenő) részaránya miatti - nagyobb árrugalmatlansága. A tulajdonosok azonban ez év elejére már itt is eladási kényszerbe kerültek.

...vagy mégsem?

A KSH szakértői szintén úgy vélik, hogy a forgalom emelkedése a piac szerkezetét nem rendezte át, a lakások ár szerinti eloszlása változatlan maradt. Az elmúlt év utolsó negyedében - akárcsak a harmadik negyedévben - a legtöbb értékesítés a 6-8 millió forint közötti tartományban volt, és az ezen kívül eső lakásértékek eloszlása is csaknem teljes egyezést mutat a két egymást követő negyedévben.

A hivatal jelentése viszont azt is állítja, hogy a forgalom élénkülése nem járt együtt számottevő árváltozással október-december folyamán. Ez a nem jelentős árváltozás ráadásul - az összetételhatást kiszűrve - egy százalékos emelkedést mutat a harmadik negyedhez képest. A KSH elemzése kitér arra is, hogy 2010. év eleji illetékszabály-változások erőteljesebben megmozgatták a piaci forgalom összetételét, mint a végtörlesztés.

Forrás: KSH

A KSH arra is felhívta a figyelmet, hogy bár a használt lakások átlagára az év egészében közel 4 százalékkal csökkent, ám ez alapvetően az összetételhatással magyarázható - lásd a keretes írást. (Emlékeztetőül: a banki elemzések a végtörlesztéssel magyarázták az árcsökkenést.)

Ahol már nőnek az árak

További fontos fejlemény, hogy az ország egyes területein megfordult a trend, azaz az árak már felülmúlták a 2010-es szintet.

Míg a megyék többségében folytatódott a lakásárak visszaesése - itt már az összetételhatástól megtisztított, tiszta árindexekről van szó -, addig Budapesten, Győr-Moson-Sopron és Zala megyében már megfordult az árváltozás iránya, és növekedés mutatkozik. A válság során a legsúlyosabb visszaesést Borsod-Abaúj-Zemplén, Komárom-Esztergom és Szabolcs-Szatmár-Bereg megye lakáspiaca szenvedte el, ahol az elmúlt három évben 15 százalék fölött volt az árak csökkenése. Ezzel párhuzamosan mindenütt kimutatható a forgalom visszaesése is, aminek mértéke ugyancsak megyénként változó. A KSH szerint jellemző, hogy a nagyobb áresést elszenvedő területeken általában a forgalom is erőteljesebben mérséklődött, bár az összefüggés nem minden esetben érvényesül.

A tulajdonosok és a vevők számára persze nem sokat mond az, hogy miként alakultak a megyei vagy a budapesti átlagárak. Ennél jobb iránytűként szolgálhat FHB Otthontérképe, amely a fővárosban kerületi, azon belül városrész szerinti bontásban mutatja az átlagárakat, illetve az OTP Értéktérképe, amely országosan kistérségenként, Budapesten pedig irányítószám alapján ad eligazítást.

Négyezer új lakást vettek meg

Mélypontra kerültek tavaly az újlakás-eladások is: a KSH adatai szerint mindössze kb. négyezer ingatlanra akadt vevő. Az épített lakások száma szintén historikus mélypontra zuhant, mindössze 12,7 ezer otthont adtak át, azaz kapott használatbavételi engedélyt, az építési engedélyeké pedig még ettől is elmaradt. (Amint arról beszámoltunk, a lejtmenet az idén is folytatódik.) Az átadott és az eladott lakások számát viszont egy éven belül nem érdemes összehasonlítani egyrészt azért, mert évek is eltelhetnek az értékesítés és a lakás elkészülte között (ha a vevő a tervezőasztalról vásárol), másrészt jelentősen nőtt a nem vállalkozások által épített családi házak aránya, márpedig ezeknél eladásról nem lehet beszélni.

Az új lakások átlagára 4,2 százalékkal csökkent 2010-hez képest, ám ebből az összetételhatás 3,4 százalékot magyaráz, a tiszta árcsökkenés mindössze 0,8 százalék. Az összetételhatás ráadásul szinte teljes egészében a negyedik negyedévben érvényesült. A teljes forgalmon belül a budapesti lakáseladások részesedése az év végén 40 százalékról 33-ra csökkent, míg a megyeszékhelyek súlya 19 százalékról 29-re emelkedett.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------