A Duna House Barométer 2024 harmadik negyedéves adatai szerint a fővárosi és a keleti országrész panelárindexe mindenkori csúcson áll. Az idei évben átlagosan 789 ezer forinttal kalkulálhat az, aki házgyári lakás vásárlását tervezi a fővárosban. 

Pedig még az ezredforduló idején sem volt népszerű a panel, távfűtésről hallani sem akartak az emberek. Majd fokozatosan oldódtak az előítéletek, 2010-ben a távfűtés áfáját 18-ról 5 százalékra csökkentették, a 2022-ben megjelenő rezsitámogatási limitek sem érintették a távfűtés árát. Sőt, egyre több újépítésű lakóházban és kereskedelmi ingatlanban ezt a fűtési rendszert használják. 

Kapcsolódó

Nem véletlenül a Főtáv már javában építi a fővárosi hőgyűrűt, hogy a sűrűn lakott városrészekben élők is hozzájuthassanak a fenntartható távfűtéshez, amely előre tervezhető költséget jelent, sőt, már szabályozható, mérhető is. Mindemellett a különböző panelprogramok növelték az épületek műszaki állagát, esztétikai minőségét és fűtési hatékonyságát.

Nem is árt a magyar lakáspiacnak, ha a panellel közelebbi barátságba kerülünk, hiszen a KSH 2021-es népszámlálási adatai szerint közel 4,6 millió lakás található Magyarországon, ezen belül a fővárosban és a megyei jogú városokban a panelból készült lakások képezik a második leggyakoribb csoportot a téglaépületek után. 

Országosan 509 ezer panellakást számolt össze a KSH, amelyek közül 192 ezer Budapesten van, 226 ezer a megyei jogú városokban, a maradék pedig a kisebb iparvárosokban található. Emellett iparosított technológiával országosan 225 ezer lakás épült, ebből a fővárosban 50 ezer található. A panelek és az iparosított technológiával készült lakások jelentik a lakótelepek alapját, vagyis nagyjából ma Magyarországon 735 ezer lakótelepi lakással kalkulálhatunk.

De honnan jöttek?

A panelek építését a kényszer szülte, hiszen évtizedes lemaradást kellett behozni. Még a második világháború után alakult ki az első nagyobb lakáshiány, hiszen a háborús veszteségek az épületeket sem kímélték. Az első lakótelepek az 50-es években épültek, de ekkor még a város szerves részeivé váltak, mindössze pár száz lakással rendelkeztek. Majd 1960-ban beindult a dömping, az ekkor épült házaknál azonban már nem törekedtek arra, hogy az eredeti városszövetbe illeszkedjenek az új lakótömbök.

Sokszor a lakótelepet azonosítjuk a panelekekel, pedig nem vehetünk egy kalap alá minden lakótelepi lakást, hiszen a szocializmus éveiben több fázisban építkeztek, amelyek nem mindegyike panel. Az 1960-ban elindult lakásfejlesztési program az égető lakáshiányt szerette volna enyhíteni az 1 millió lakás vállalásával, ekkor egy lakótelepre 1000-1500 lakás jutott. Ekkoriban még csak három házgyárat fejlesztettek, és ekkor épült többek között a József Attila lakótelep is Pesten.

A hetvenes években a népességrobbanás következtében meghirdették az újabb lakásépítési programot, amelynek keretében az égető lakásgondokat szovjet mintára nagypaneles technológiával oldották meg. Modern házgyárakat alapítottak, amelyek segítségével elkezdődött az óriási, 5-15 ezer lakásos lakótelepek építése, amelyek már a klasszikusnak mondott panelházakat jelentik. Ezek jelentős része tízemeletesnek épült, az igénytelen kivitelezés mind a belső szerkezetek esetében, mind a házak környezetének kialakításában előtérbe kerültek.

Az 1961 és 1975 között a fővárosban átadott 187 ezer lakás 74 százaléka lakótelepszerűen készült el. Csak a hetvenes évek második felében öt év alatt 153 ezer ilyen lakás épült országszerte, ebből 52 ezer Budapesten. A nyolcvanas évektől ismét előtérbe került a minőség, és egyre több háromszobás lakás épült, miközben a lakóházak formavilága is változatosabb lett, nyeregtető került az épületekre, és ismét megjelentek a négyemeletes házak. Egészen 1990-ig tartott a panelkorszak, illetve befejezték az elkezdett lakótelepeket. 

Hány lakótelep van Budapesten?

Többféle számítás létezik, az egyik szerint 121 darab 200 lakásosnál nagyobb budapesti lakótelep van, ahová nem csak a panelházak tartoznak. Más adatok az 500-nál nagyobb lakásszámú telepeket sorolják ide – e szerint a fővárosban 33 lakótelep létesült. Ezek meglehetősen vegyes képet mutatnak, hiszen az 50-es évek emberléptékű háztömbjeitől kezdve a 70-es évek panelrengetegén át a 80-as évek nyeregtetős házaiig széles a paletta.

Zuhanórepülésben, majd kilőttek az árak

A rendszerváltás után a kialakuló vadonatúj piacon a lakótelepi lakások ára akár 50 százalékos reálérték-veszteséget is elszenvedett, bár a különböző évtizedekben felépült lakótelepek megítélése nem azonos. Legkedvezőbb helyzetben az 1980-as évek menő lakótelepei voltak (pl. Pók utcai, Káposztásmegyeri, Gazdagréti), az itt található lakások ára lépést tudott tartani az inflációval. A Pók utcai lakótelep egyik fő attrakciója a Római part, és kertvárosias hangulatot áraszt. A Békásmegyerit szintén sokan kedvelik a nagy zöldfelületek és a környező hegyek miatt. 

A lakáspiaci leértékelődés különösen az 1970-es években felépült lakótelepek esetében volt szembetűnő (például Havanna vagy Csepel), bár itt is fokozatosan javult a megítélés. Az Újpesti lakótelep pedig közel 17 ezer panellakásával Budapest és Magyarország legnagyobb lakótelepe, amely 1969-86 között több ütemben épült. Káposztásmegyeren az első ütem építése 1982-ben indult meg, az építkezések 1990-ben történt leállításáig 6 ezer lakás készült el meglehetősen változatos formában. Ugyanígy a Gazdagréti lakótelepi is az utolsó időkben épült 1983-89 között.

De mind a mai napig meghatározza az árakat és a presztízst a lakótelepek építésének ideje. A hetvenes évek panellakásai rendelkeznek a legkisebb vonzerővel, az 1950-60-as évek lakásai emberléptékűbbek, többnyire gázfűtéssel rendelkeznek, bár itt is meghatározó a környék. Ugyanígy a 80-as évekbeli szemléletváltozás is jó hatással van az akkoriban épült lakótelepek népszerűségére, ráadásul a sátortetős épületek szinte már vetekednek a téglaházak esztétikai színvonalával.

Visszatérve a Duna House adataira, a vizsgált budapesti sláger lakótelepeken, amelyekről az előbb megemlékeztünk, még jelentősebb, 2023-hoz képest átlagosan 18 százalékos drágulást mértek, ami 843 ezer forintos fajlagos négyzetméterárat mutat. Sőt, van olyan lakótelep, ahol a milliós négyzetméterár sem meglepő.

2024-ben is a panellakások bizonyultak az egyik legkeresettebb ingatlantípusnak, köszönhetően részben annak, hogy a téglalakásokhoz képest 20-30 százalékkal alacsonyabb áron érhetők el. Az ingatlan.com adatai szerint Budapesten a panellakásokat lehetett eladni leggyorsabban az idei év második negyedében, erre átlagosan 65 napra volt szüksége az ingatlantulajdonosoknak. A vármegyeszékhelyeken is ezek a típusú lakások forgási sebessége volt a leggyorsabb, hiszen átlagosan 71 nap alatt sikerült vevőt találni rájuk.