Mi történik itt? Meghökkentő számok a magyar lakáspiacról

Közel ötven százalékkal nőtt az új lakások száma az országban 2017 első negyedévében, az építési kedv pedig csaknem a kétszeresére erősödött, az engedélyek száma ugyanis 90 százalékkal bővült - adta hírül a KSH. Az adatok lakásépítési boomra utalnak, pozitív visszajelzést küldve az otthonteremtési csomag kidolgozóinak, s erős ösztönzést teremtve arra, hogy az új lakos értékesítését terhelő, piacot leginkább beindító öt százalékos áfát 2019 után is meghosszabbítsák.

Az átlagszámok miatti örömködés közepette azonban érdemes a részleteknek is figyelmet szentelni, még akkor is, ha valójában továbbra is nagyon kis számokról van szó, s hosszabb távú tendenciák értékelésénél nem biztos, hogy egyes negyedéveknek túl nagy jelentőséget kell tulajdonítani.

Az a tény, hogy az első negyedév visszafordulást tükröz (lásd az alábbi grafikonon) az előző negyedévhez képest, önmagában nem túl nagy meglepetés, hosszú évek trendjébe illeszkedő változás. Az viszont minimum meglepő, hogy a lakásépítésben korábban rendszeresen kiemelkedően jól teljesítő Budapest most nem hogy az átlagos növekedést nem hozta, de saját egy évvel korábbi teljesítményének felére csúszott vissza. Mintha még azok az építtetők is eltűntek volna, akik korábban, az otthonteremtési csomag előtt építkeztek. Ami annak tudatában is feltűnő, hogy ha figyelembe vesszük, hogy  a lakáspolitikai csomag elsőként a családi ház építőket hozta mozgásba, ez a szegmens pedig Budapesten mindössze 10- 20 százalék közötti, (csak a válság idején érte el a teljes állomány felét), azaz ilyen kis volumennél az e körben végbemenő növekedés alig érezhető hatást gyakorol a budapesti új lakások számára.

Az azonban még százas nagyságrendnél is feltűnő, ha az általános változás irányával ellentétesen mozog a főváros, azaz nem csak, hogy kisebb a növekedés, mint az országos átlag, hanem jelentős a csökkenés, konkrétan a 2016 első negyedévi mennyiség 46 százalékára rúg az átadások száma.

Az okokat firtatva elemzőktől, fejlesztőktől egyaránt azt a választ kaptuk, kicsik a számok, egy-egy projekt átadása, vagy az átadás csúszása sokat számít. Petz Raymund, a GKI ügyvezetője a lehetséges okok között említette a budapesti projektek nagyobb méretét, ezeknél az átfutási idő is hosszabb, később érnek be, mint a vidéki városok tízes nagyságrendű lakásszámú társasházai. Összességében azonban még mindig olyan kevés lakásról van szó, hogy nem érdemes túl nagy jelentőséget tulajdonítani a budapesti csökkenésnek - vélte Petz.

Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője azt emelte ki, hogy a családi ház építésre hatott elsőként az otthonteremtési csomag, ez Budapesten 10-20 százalék közötti arányt képvisel, így ekkora volumennél nem mérhető hatású a szegmens növekedése. Emellett a piac tehetetlensége is állhat a jelenség mögött, aki még csak a bejelentéskor kezdett társasház beruházásra alkalmas telket keresni, mostanra nem fejezhette be az építést - vélte Valkó.

Födi Tibor, a Cordia vezérigazgatója is a budapesti projektek nagy mérete miatti hosszabb kifutással magyarázza a fővárosi teljesítmény csökkenését, amelynek a kis számok miatt szintén nem tulajdonít jelentőséget. (Mindemellett továbbra is felmerül, hogy akkor vidéken miért nincs jele a tehetetlenségnek, illetve hova lettek azok, akik az otthonteremtési csomag előtt is építettek. Hiszen a számok eddig is kicsik voltak, mégis 4-500 körül alakult az első negyedévi építés - a szerk.)

Földi tapasztalatai szerint Budapesten 2016 második felétől hirdették meg tömegével a beruházásokat, a kivitelezéseket pedig zömmel az év vége felé kezdték el. Átadásban ezért 2018 második felére vár nagyobb volument, ezt amúgy az engedélyek számának robbanásszerű növekedése alátámasztja.

 

Az országos 46 százalékos fellendülésből azonban nem csak Budapest lóg ki a maga 49 százalékos visszaesésével. A nagy balatoni építkezési boom dacára Somogy megyében idén az első negyedévben 10 százalékkal kevesebb lakást adtak át, mint egy évvel ezelőtt, Csongrádban pedig a tavalyi teljesítmény 60 százalékát sikerült produkálni.

Megyénkénti összehasonlításban Bács-Kiskun, Szabolcs és Veszprém megyében nagyjából ugyanannyi lakást építettek, mint tavaly, ami szintén nem túl acélos, rendre mindössze 52, 33 és 91 új lakást adott hozzá az említett megyék lakásállományához 2017 első negyedévében.

Ahol nem szólt a boom

Az átlagok és a százalékok hátterében további érdekes adatok sorjáznak. Az első negyedévben Nógrád megyében kimutatott elképesztő mértékű, 400 százalékos emelkedés például összesen 4 darab használatbavételi engedélyt takar, itt ekkora robbanást hozott az otthonteremtési csomag.

További négy megyében - Komárom-Esztergom, Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves, Békés  - 20-nál kisebb az első negyedévben használatbavételi engedélyt kapott új lakások száma. Azaz Budapesttel együtt 20 megyét számba véve minden negyedikben finoman szólva is csak visszafogottan élénkített az otthonteremtési csomag, még ha százalékban mérve 20-40 százalékos is az emelkedés az előző időszakhoz képest. Heves megyéről nem is beszélve, ahol a KSH 750 százalékos növekedést mutatott ki, ami a 2016-os első negyedévi 2 darab új lakás 15-re gyarapodást takarja egy év alatt. A százalékos növekedési csúcstartó egyébként nem is Heves, hanem Zala megye 822 százalékkal, ahol az egy évvel ezelőtti 9 lakásból 74 lett az idei évre.

Megyénkénti összehasonlításban Győr-Moson-Sopron a listavezető 502 új lakással, szorosan a nyomában Pest megyével (486 lakás ), a harmadik helyezett - Budapest 204 lakását nem figyelembe véve  - Vas megye 183 új lakással.

Borult a régiós sorrend

A régiós versenyben a közép-magyarországi régió (690 lakás) ezúttal a második helyre szorult a gyenge budapesti adat miatt. Első Nyugat-Dunántúl 759 lakással, utolsó Észak-Magyarország, ahol az otthonteremtési csomag régiós szinten 31 új lakás átadását tudta kicsikarni.

Az építési engedélyek számát illetően helyreállt a szokásos sorrend, a legtöbb lakás építését Közép-Magyarországon tervezik - a 9500 engedélyből 5700 itt született -, a legvisszafogottabb tervekkel Észak-Magyarország rendelkezik mindössze 225 engedéllyel.

Az első negyedévben mindössze 4 új lakást felmutató Nógrád megyében várhatóan prolongálódik a negatív csúcs, az engedélyek száma ugyanis ebben az időszakban összesen 7-ig emelkedett.

A lakásépítésben mutatkozó óriási különbségeket a tavalyi adatok alapján nemrégiben tette térképre a KSH, Nógrád már akkor is negatív rekordernek számított. Míg országos átlagban 2016-ban tízezer lakosra 10,2 új építésű lakás jutott, Nógrád megyében mindössze 1,2. Győr-Moson-Sopron megyében pedig 33,4. Az átlagot egyedül Csongrád megye hozta akkor, 10,3 lakással. A lakásépítésben döbbenetesen lemaradó Nógrád több szempontból is a lista végén áll ugyanezen a térképen. Tavaly itt volt a második legmagasabb a munkanélküliségi ráta (9 százalék, az első Szabolcs volt 9,1 százalékkal),  itt mérték a legalacsonyabb a foglalkoztatási rátát (51 százalék), s itt tartották nyilván a legtöbb álláskeresőt a munkavállalók számához viszonyítva (7,9 százalék, míg az országos átlag 4 százalék volt). Havi nettó átlagkeresetben Szabolcs és Békés megyék előtt a harmadik legutolsó a sorban.

A nógrádi lakáspiac mélypontjáról a napokban a KSH által közzétett lakáspiaci árindex is tanúskodik, 2008-2016 között a használt lakások reálértéke itt esett a legnagyobbat, mínusz 36 százalékot.

A KSH lakásárindex szerint amúgy a megyeszékhelyek többségében csökkent a használt lakások reálértékén számolt ára. Növekedést csak Győrben és Veszprémben mutattak ki, s rendkívül nagyarányú leértékelődés következett be Salgótarján mellett Miskolcon, ahol 2016-ra 35 százalékkal értek kevesebbet a lakások, mint 2008-ban.