A 2019-es fő folyamatok és a 2020-as év teljesen eltérnek egymástól a kereskedelmi ingatlanpiacon - mondta Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) főosztályvezetője a jegybank online sajtótájékoztatóján. Tavaly a kereslet nőtt, a kihasználatlansági ráták csökkentek, a budapesti plázák gyakorlatilag teljes telítettséggel működtek. A tavalyi év a kereskedelmi ingatlanpiac csúcsát jelentette.

A koronavírus mindent borított

Az idén márciusban azonban éles törés következett be, a szállodákat bezárták, a kijárási, nyitvatartási korlátozások azonnal éreztették a hatásukat a kiskereskedelmi szektorban. A szállítási problémák, a gyárbezárások is negatívan érintették a szektort. Nagy kérdés, lesznek-e a rövid távú hatások mellett hosszútávú hatások is.

A beruházások elmaradtak, eltolódtak a szállodáknál, a kiskereskedelemben, a plázákban 40-80 százalékos forgalomcsökkenést mértek. Az irodapiacon sok cég home office-ba küldte a dolgozóit, a bérlők sok esetben bérletidíj-módosítást kértek a kiadóktól. A logisztikai piac bizonyos részszegmenseit viszont pozitívan érintheti a járvány az online áruházak, kiszállítások előtérbe kerülése miatt.

Az építőipart ugyanakkor hátrányosan érinti a fejlesztések, beruházások elmaradása, ez az ágazat nagyon érzékenyen reagál a gazdasági ciklusokra. Az MNB korábbi jelentései szerint a turizmus a GDP 3 százalékát adja, a tovagyűrőző hatás miatt azonban a GDP 6-7 százalékát adja. Európa-szerte Magyarország a felső harmadba tartozik a turizmus GDP-hez viszonyított arányát nézve.

Már nő a kihasználatlanság

2019 végén az irodapiacon a kihasználatlansági ráták 5,6 százalékosra csökkentek, az idén már nőtt ez az arány, március végére 6 százalék körül volt. Az elkövetkező években a budapesti irodaállomány mintegy 16 százaléka újulhat meg, de az MNB azzal is számol, hogy nőhet a kihasználatlanság nagyjából 8 százalékosra.

Tavaly a kereslet még nőtt, sokan megújították a bérleti szerződéseiket, illetve előbérletek, új bérbeadások is voltak. Az előbérletek egy részét felmondhatták az idén, ez is növelhette a kihasználatlanságot.

Az ipar-logisztikai szegmensben tavaly év végén csupán 1,9 százalékos volt a kihasználatlansági ráta. 2020-ban a tavalyinál jóval több átadás várható, ezek negyedére van előbérleti szerződés. Ha ezeket felmondják, a kihasználatlansági ráta 7 százalékosra nőhet. A kereskedelmi ingatlan szegmensben vegyes a kép, az üzletek forgalma csökken, de a logisztika nőhet az online vásárlások miatt. A szállodapiacon a kínálat nőhet, főleg Budapesten, ez rövidtávon túlkínálatot jelenthet.

Az ingatlanalapok stabilak

A befektetési forgalom rekord évet zárt tavaly, 1,8 milliárd eurót fektettek be, ennek 45 százalékát irodákban, de a kiskereskedelem, a szálloda és az ipar-logisztika is vonzott befektetéseket. A hozamok vonzóak voltak, de közben el is fogytak a jó ingatlanok. A koronavírus-válság miatt tovább csökkenhet a befektetések volumene.

A hazai nyilvános nyílt végű ingatlanalapok aránya a befektetéseken belül 15 százalékos volt. Tavaly a szabályozás változott, 180 napos visszaváltási határidőt írt elő az MNB az új befektetési jegyekre, a Magyar Állampapír Plusz szintén szívott el befektetéseket az ingatlanalapokból, emiatt érdemben csökkent az alapok likviditása. Márciusban is vettek ki pénzt az alapokból, de még mindig 30 százalék fölött van a likvid eszközök aránya az alapoknál. A kiáramlás március elejéhez képest csökkent, az alapok teljesítménye pedig kiegyensúlyozott maradt, az MNB pedig lehetővé tette, hogy az alapok hitelt vegyenek fel, ha likvid forrásra lenne szükségük.

A kereskedelmi ingatlanpiacon fontos szerepe van a finanszírozásnak, bankhitelekre épít a szektor, mintegy 1200 milliárd forintnyi hitele van az ágazatnak. A szállodaszektor élt a moratóriummal a leginkább az eddigi tapasztalatok szerint. A kiskereskedelmi szektor finanszírozása a korábbinál kockázatosabbá vált, az ipar-logisztikai szegmensben is a leállások miatt nőtt a kockázat. A legkevésbé az irodapiac finanszírozási kockázata nőtt, de a home office-ra történő tartós átállás ezen is változtathat.

A lakóingatlanoknál is csökkent a kereslet, és havi szinten minimális mértékben ugyan, de már mérséklődött a használt lakások ára - hangzott el újságírói kérdésre válaszolva.