Az Economx által közzétett és elemzett új lakáspolitika legizgalmasabb programpontja, hogy a nagyvárosokban és vonzáskörzeteikben, funkcionális földrajzi egységekben szabályozott lakhatási övezeteket hozna létre az állam, ahol az ingatlanfejlesztők ösztönzőket kapnának, hogy meghatározott kondíciók mellett beruházásokat hajtsanak végre. A megvalósítási lehetőségekről egyelőre semmi konkrétumot nem tudunk, ellenben most jelentette be a Kormány, hogy egyelőre 200 milliárd forinttal támogatja az ingatlanalapok fejlesztési projektjeit. Ez törvényszerűen a rozsdaövezeteket is még inkább fókuszba helyezheti.

Valójában a kormány által emlegetett különleges övezetek a barnaövezetek, illetve azok még nem hasznosított zónái, amelyeket rozsdaövezeteknek nevezünk. Utóbbiból már több mint hatvan akcióterületet jelöltek ki az országban, ahol az épülő lakások 5 százalékos áfáját visszaigényelhetik a vevők. 

Kapcsolódó

Ezek sokszor átfogó lakóterület-fejlesztések is új zöldterülettel, közösségi terekkel, kereskedelmi egységekkel, vagyis akár a városi szövet integritásának helyreállítását is támogatják. Nyilván a válság visszavetette a fejlesztések intenzitását, most új források bevonásával és akár másfajta konstrukcióban is felpöröghetnek a halasztott beruházások. Hiszen egyrészt keresleti oldalon az 5 százalék nem túl nagy kedvezmény a vevőknek ilyen árak mellett, másrészt kínálati oldalon állami beavatkozások nélkül nem lehet olcsóbban építkezni.

A rozsdaövezetek fejlesztése azt is jelenti, hogy az ilyen területekkel rendelkező városok nem terjeszkednek az agglomeráció irányába, hiszen az időt, pénzt és energiát fogyaszt, hanem a települések elhagyott ipari övezeteit támasztják fel.

Ez a fenntarthatóság érdekében a kompakt város megvalósítását is szolgálja, vagyis nem növeli a városok területét, hanem a belső kihasználatlan övezetekbe lehel életet, így több célt is megvalósít egyszerre.

Budapest barnaövezetei

Magyarországon egyes adatok szerint

12 ezer hektár is lehet a rozsdaövezetek nagyságrendje,

amelyek túlnyomó többsége a városokhoz kötődik. A klasszikus barnamezős térség a tradicionális ipari területeket és elhagyott laktanyákat foglal magában közlekedési, lakótelepi zárványokkal. Budapest vonatkozásában az összterület 13 százaléka tartozik ide. 

A fővárosban már a XIX. század közepén körvonalazódtak azok az iparnegyedek, amelyek egészen 1990-ig befogadták az ipartelepek zömét. A fővárosi ipari-közlekedési övezet a zárt pesti lakózóna határán, vagyis az ún. Városárok vonala (Haller utca-Orczy út-Fiumei út-Thököly út-Dózsa György út-Dráva utca) és Kis-Budapest közigazgatási határa között alakult ki. A kiflire emlékeztető formáció átnyúlik Budára, így északon a Hajógyári-sziget és Külső-Óbuda területére, ill. délen Kelenföld Duna-parti városrészére. 

A belső lakóövezet, a barnazóna és a külső területek lakóövezeteinek gyűrűs rendszere azonban csak a pesti oldalon alakult ki, Budán csupán zárványokban jellemző a barnaövezet. Emellett néhány külső kerületben is megtelepült az ipar, így például Budafokon, Csepelen vagy Újpesten.

Funkcióváltás

A rendszerváltás után erőteljes dezindusztrializáció indult el Budapesten: az iroda- és kisebb részben lakófunkció által kiszorított ipari tevékenység az M0-ás környékére települt jelentős logisztikai központokkal és főleg raktározási funkcióval, illetve az agglomeráció szerepe is felértékelődött. A belvároshoz közelebb lévő csomópontokon – a metró- és villamos-vonalak közelében – az eredeti épületek túlnyomó részét lebontották, és új irodaházakat, bevásárlóközpontokat (Duna Plaza, WestEnd, MOM Park stb.), tudományos és technológiai parkokat (Infopark, Graphisoft Park) létesítettek. 

Azonban még mindig hatalmas területek és épületegyüttesek állnak parlagon, funkció nélkül. A sikeres barnamezős újrahasznosítást alapvető problémák hátráltatják: a környezetszennyezettség, az összefüggő iparterületek tulajdoni felaprozódása és a kiürült iparterületek közé szorult lakótelepek. 

Kép: Economx / Hartl Nagy Tamás

Budapest barnaövezetei

A budapesti ipari övezeteket északi, keleti és déli szektorra oszthatjuk. Az északi szektorba tartoznak a III., IV., XIII., XV. kerület barnamezős területei. A fővárosból kivezető közlekedési tengelyekre (Váci út, Szentendrei út) felfűzve hosszan nyúlnak el az ipari területek a mai közigazgatási határok felé. Mivel megközelítési lehetőségeik és városszerkezeti pozícióik kedvezőek, ezért gyors ütemben megindult a terület funkcióváltása, amelynek során az ipari tevékenység visszaszorult, és a kereskedelmi-szolgáltató szektor, valamint a lakófunkció dominanciája érvényesül.

A keleti szektor centrális területe a Kőbányát felszabdaló vasúti fővonalak mentén jött létre – a X., XVI. és a XVIII. kerületek barnazónáit foglalja magában. Az ipari-szállítási-raktározási funkciók egészen a zárt beépítésű lakóövezetig nyúltak, itt említhetjük meg például a Ganz VIII. kerületi üzemét is. Más részeken viszont a belső lakóterületek és az ipari övezetek közé más funkciójú intézmények települtek, ide sorolhatjuk a Kerepesi temetőt, a Népligetet vagy a pályaudvarokat. Itt a megújulás egyik feltétele az alig vagy rosszul hasznosított vasúti területek rendezése.

A déli szektor a IX., XVIII., XX., XXI., a budai oldalon pedig a XI. és XXII. kerület ipari-közlekedési övezeteit foglalja magában. A Duna és a ráckevei Duna-ág határolja el a szektor három fő egységét: Külső-Ferencvárost, Csepelt és Kelenföldet. Közlekedési helyzete kedvezőbb, mint a keleti szektoré, az újonnan kiépített vagy felértékelődött útvonalak mentén, környékén gyorsabb a gazdasági átalakulás, a Rákóczi híd is integráló erőként hatott. A szektorban három markáns városrészt emelhetünk ki: Soroksári út vonzáskörzete, Csepel és Lágymányos környéke. Itt elég az Infoparkot vagy a BudaPartot megemlíteni, amelyek a szomszédos újépítésű projektekkel együtt gyökeresen megváltoztatták a negyedek funkcióját.

Jelentős tartalékokkal rendelkezünk

Az Állami Számvevőszék még 2022-ben adott ki egy tanulmányt, amelyben a barnamezős területeket elemezte. Abból indultak ki, hogy a hasznosítás pozitív hatásai nem csak a gazdasági szereplőknél jelentkeznek közvetlenül, hanem egy nagyobb közösség számára jelenthetnek hasznot. Vagyis csak megfelelő szabályozással és ösztönzéssel lehet a fejlesztőket idecsábítani, így a zöld területeket megóvhatjuk, és a nehezített pályára terelhetjük a piaci szereplőket.

A 2022-ben zárult pénzügyi tervezési időszakban az EU és a magyar költségvetés társfinanszírozásával összesen 56 projektet támogattak 26 milliárd forint értékben, valamint 5 megyei jogú város részére 6,5 milliárd forintot ítéltek meg barnamezős területek rehabilitációjára.

Magyarországon a barnamezős területek hasznosítását szolgáló szabályozás 2019-től gyorsult fel, attól kezdve már törvény határozza meg a barnamezős terület fogalmát. Egy másik törvény pedig kimondja, hogy az önkormányzat kizárólag akkor jelölhet ki új beépítésre szánt területet, ha a települési térségben nincs a tervezett rendeltetésnek megfelelő barnamezős terület vagy beépítetlen földrészlet.

2020-ban törvény született „rozsdaövezeti akcióterületek” létrehozásáról, vagyis egyedileg kell mérlegelni, hogy mely barnamezős területek lehetnek rozsdaövezeti akcióterületek. Előfordulhat azonban, hogy az ezekre a területekre megállapított speciális szabályok ellentétesek az adott önkormányzatok szabályaival. Ez különösen eltérő politikai erők összeütközésekor jelenthet sajtónyilvánosan is látványos ellentéteket.

A barnamezős területek nyilvántartását a fővárosi önkormányzat és több megyei jogú város önkormányzata megvalósította, azonban a települések jelentős része ilyen szintű nyilvántartásokkal nem rendelkezik. Mankóul szolgálhat, hogy a Környezettudományi Központ Alapítvány 2004-ben indított el egy barnamezőkkel foglalkozó projektet, amelynek célja a hazai városokban található barnamezős területek felmérése.

Az adatbázis a beérkezett visszajelzések alapján 66 város/kerület 183 barnamezős ingatlanáról tartalmaz részletes adatokat, a lista sajnos 2015 óta nem frissült.

A fővárosban a Fővárosi Közgyűlés által 2016-ban elfogadott 76/2016. (I.27.) Főv. Kgy. határozata alapján elkészítették a Barnamezős területek katasztere című dokumentumot, amelyet alapvetően évente felülvizsgálják. Az első rozsdaövezeti akcióterületeket is Budapesten alakították ki, így például a XIII. kerületben, az egykori Láng Gépgyár területére tervezett vegyes funkcionalitású beruházás kapcsán, de ugyanígy a IX. kerületben a Közvágóhídnál egy építés alatt álló projekt is megkapta ezt a titulust. Azóta már hatvan körül van az ilyen övezetek száma Magyarországon.

Kép: Economx / Hartl Nagy Tamás

A magyarországi nyilvántartások szerint

a barnamezős területek 35 százaléka a fővárosban található.

Budapesten kétezerháromszáz hektárnyi barnamezős terület található a 2021. évi kataszter alapján. Jelenleg nagyjából 1500 hektárnyi terület áll „készen” a hasznosításra rövid-, közép- és hosszú távon.

Jótétemények

A rozsdaövezeti fejlesztés számos pozitív előnnyel jár, hiszen lehetőséget biztosít a városok környezettudatos megújulására, a zöldterületek megóvására és a közlekedési infrastruktúra fejlesztésére. A fejlesztők és beszállítóik számára új lehetőségeket jelent, sőt, a helyi vállalkozások is fejlődhetnek. A beruházások segítségével csökkenthetők a szociális és környezeti problémák, nőhet a foglalkoztatás és az adóbevételek mennyisége.

A Rozsdaövezeti Bizottság 2021 májusában alakult meg, amely az akcióterületek kijelölését véleményezi, de a végső döntés a Kormányé. A „Rozsdatörvény” célja a rozsdaövezeti akcióterületen történő ingatlanfejlesztések támogatása, ezért nem csodálkoznánk, ha az új lakáspolitikai koncepció és az ingatlanalapok támogatása ezt a programot fejlesztené és bővítené ki új ösztönzőkkel, amely mind a fejlesztők, mind a felhasználó lakók, bérlők, vevők számára további előnyökkel járhatnának.