Ingatlanpiac: venni kell, de nem mindegy, hogy mit!

Az elmúlt években számos kifejezéssel jellemeztük az ingatlanpiacot, sokszor használtuk a hullámvasút, a válság, az átalakulás, a fenntarthatóság és az ESG szavakat, de ezúttal sem tehetünk másként. A gazdaság nehézségei ellenére az ingatlanpiac stabil maradt, és idén már biztató jeleket is tapasztalhatunk, noha még sok a kérdőjel. A szektor meghatározó ágazatként a globális felmelegedés elleni küzdelem fókuszában áll, hiszen az épületeink és a hozzájuk kapcsolódó tevékenységek fenntarthatósága az egyik legfontosabb cél.

Folyamatos átalakulásnak lehetünk a szemtanúi. Egy valami állandó: a változás. A 2008-as válságot követően jó néhány évig tartott a reorganizáció időszaka, majd az ingatlanpiac virágzásának és a globális gazdaság prosperálásának csaknem egy évtizede következett. Később érkezett a pandémia, végül megkezdődött a visszarendeződés, amelyet újabb válságos időszak követett. Most itt tartunk.

Már tavaly lehetett látni, hogy a stagnálás elhúzódik, és idén a stabilitás fogalma kerül előtérbe, és sokan 2025-ben várják a világgazdaság igazi fellendülését. Az ingatlanbefektetési piac az egész régiónkban visszaesett, bár azt is láthatjuk, hogy az igazán zöld, fenntartható, vadonatúj irodaházakat azért viszonylag gyorsan megveszik a befektetők, vagyis az értékteremtés a nehézségek ellenére sem veszett el az ingatlanpiacon.

A Magyar Nemzeti Bank 2024 tavaszi kereskedelmi ingatlanpiaci jelentése szerint 2023-ban a bankok 42 százalékkal kisebb volumenben folyósítottak kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleket, a szállodák kivételével valamennyi ingatlantípus esetén csökkent az új kibocsátások aránya.

Bíztató, hogy összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége mérlegfőösszeg és szavatolótőke arányosan is kevesebb, mint fele a 2008-as válság utáni szintnek, és a portfólióminőség tekintetében sem mutatkozott romlás.

A finanszírozási kérdések markánsan előtérbe kerültek a szektorban, nem véletlenül az idén a balatonfüredi LUA Resort szállodában szeptember 5-én megrendezésre kerülő Business BEACH Conference-en az ingatlanpiaci témákon túl banki, pénzügyi és egyéb gazdasági kérdésekre is választ adnak majd a szakértők.

Irodától a lakásig

Az irodapiac továbbra is meghatározó az ingatlanpiacon, hiszen jelenleg is épülnek irodaházak százezres nagyságrendben, vagyis inkább stagnálásról beszélhetünk, mintsem visszarendeződésről. A logisztika az elmúlt években felzárkózott az irodapiac mellé. A pandémia az e-kereskedelem gyors terjedése következtében fellendítette a logisztikai igényeket, a növekvő kereslet pedig együtt járt a fejlesztők intenzívebb tevékenységével. Továbbá a termelőágazatok egyre jelentősebb igényekkel lépnek fel a raktárpiacon, mindenesetre most az ágazatban az intenzív beruházási időszak konszolidációja a meghatározó.

A válság a retail szektort viselte meg leginkább, hiszen a növekvő terhek és az elinflálódó bevételek miatt a fogyasztás visszaesett. Továbbra sem beszélhetünk nagy plázafejlesztésekről, talán az aranykor már nem jön vissza többet. Ez nem csupán a csökkenő fogyasztás eredménye, hanem az átalakuló vásárlói igényeknek is köszönhető, amelyhez az e-kereskedelem felfutása is kapcsolódik.

A szállodaipar, amely a pandémia alatt szintén jelentős visszaesést könyvelhetett el, egyre inkább magára talál. Budapesten számos márka és koncepció települt meg, újabb és újabb fejlesztésekről hallani, ráadásul több ötcsillagos hotelt adtak át a fővárosban. Folyamatosan emelkednek a szobaárak, a régió Bécs utáni legdrágább piaca lettünk, ami az itt végbement minőségi váltásnak is köszönhető. A budapesti turizmust és hotelpiacot a külföldi, a vidékit a magyar vásárlóerő hajtja.

A lakáspiac és ezzel együtt az újlakás-piac természetesen megsínylette a magas kamatokat, az érdeklődés az energiahatékony és felújított otthonok iránt megélénkült, míg a renoválást igénylő, korszerűtlen, rossz lokációban található ingatlanok iránt csökkent a kereslet. Már szó sincs az aranykorról, amikor mindent megvettek alku nélkül. Az igazi fellendülést a hitelkamatok jelentősebb csökkenése és újabb kamattámogatott hitelkonstrukciók hozhatják el.

A magyar építőipar 2023-ban is drámai visszaesést élt át, és idén sem jobb a helyzet.

Talán ez az ágazat sínyli meg legjobban a hirtelen zajló változásokat, hiszen az építőipar nem tud gyorsan reagálni arra, hogy többéves ciklusokban hol kapacitás-kihasználatlansággal, hol túlterheltséggel küszködik. A következő időszakot az fogja túlélni, aki kiemelkedő hatékonysági mutatói miatt bele tud menni az árversenybe, hiszen a hazai szektor hatékonysága az uniós átlag egyharmada, vagyis van még hová fejlődni.

Merre tovább?

Tavaly egy meglehetősen hullámzó évet zártunk, ahhoz képest egészen jól tartotta magát az ingatlanszektor. Bár sokan összehasonlították 2023-at a 2008-ban kibontakozó válsággal, a kettőt nem érdemes egy lapon említeni.

Idén a már emlegetett konszolidáció és stagnálás a meghatározó, és a makro számok tükrében nem mondhatjuk, hogy 2025 lakodalmas menet lesz.

Mindenesetre a szektor a globális felmelegedés elleni küzdelem fókuszában áll, nem véletlenül a fenntarthatóság és az energiahatékonyság a legfontosabb hívószavak az ingatlanpiacon.

Az épületeink és a hozzájuk kapcsolódó tevékenységek fenntarthatóvá tétele az egyik legfontosabb globális cél, és Magyarországon sincs ez másként. Az új kereskedelmi épületek mindegyike már zöld minősítésre pályázik, míg a régebbieket korszerűsítik, hogy versenyképesek lehessenek.