Meglévő tetőterek minden további nélkül beépíthetők - oszlatja el a múlt héten elfogadott fővárosi településszerkezeti tervvel kapcsolatos félreértéseket Liszkay Krisztina, a Magyar Építész Kamara Településtervező Tagozatának elnöke, aki alaptalannak tartja a belvárosi tetőtéri bépítések várható korlátozásával kapcsolatos aggodalmakat.

Más kérdés az emeletráépítés - emeli ki, ezt el kell különíteni az előzőtől, mivel teljesen mást jelent. Azonban itt sem beszélhetünk egyöntetű szigorításról, hiszen a belső, történeti épületekkel beépült városrészekben amúgy is nagyon sok más tényezőhöz - örökségvédelmi előírásokhoz, építészeti illeszkedésekhez -, is alkalmazkodni kell a tervezésnél, amit már a hatályos kerületi szabályozások is tartalmaznak. Az új településszerkezeti terv által bevezetett párkánymagassági  szabályokat egyébként csak Budapest történeti városrészeiben rögzítették. Ezek az utcák légtérarányát szabályozzák, vagyis a beépítési magasságot az utcák szélességéhez mérten határozzák meg úgy, hogy az utcák téraránya az új beépítések hatására ne legyen kedvezőtlen, sötét és nyomasztó.

A tervkészítésénél mindenesetre az alapelv a beépíthetőség fenntartása mellett az élhető város kialakítása volt - hangsúlyozza Liszkay Krisztina. A helyi beépítési viszonyok miatt egyébként sokszor ma sem használhatók ki teljesen az érvényes kerületi szabályozás által megszabott maximális magassági értékek. Például a különböző igazodási szabályok, az értékes épületek védelme, a szemközti épületek benapozása ma is több esetben korlátot szab a párkányok magasításának.

Hátrébb a homlokzatokkal

Ott ahol már amúgy is túl magas a beépítés, lehet, hogy újabb szinteket a homlokzat hátrahúzásával lehet építeni annak érdekében, hogy az utca téraránya tovább ne romoljon - magyaráz Liszkay Krisztina. A főváros vállalta, hogy a tapasztalatok alapján, egy éven belül - az érintett kerületek főépítészeivel egyeztetve - felülvizsgálják a szabályozást, és módosítják, ha indokolt.

A korábbi szabályozás helyébe lépő, az új  településszerkezeti terven alapuló fővárosi rendezési szabályzathoz igazodva, a kerületeknek kormányrendelet alapján 2018. december 31-ig kell megalkotni a saját, új építési szabályzatukat, addig akár teljesen változatlanul, a most hatályos szabályok alapján adhatók ki az épÍtési engedélyek, amelyek kettő, meghosszabbítva még plusz egy évig érvényesek lehetnek.

Ez nem jelent kevesebbet, mint azt, hogy a következő hét évben akár semmilyen hatással nem jár majd az új szabályozás a beruházókra és a társasházakra. A ma érvényes kerületi szabályzatok módosítására - az új fővárosi szabályok figyelembevétele nélkül -, az év végéig van lehetőség, vagyis ennek keretében sem kell az új előírásokhoz igazítani a változtatást, majd csak az újonnan készülő, 2015 utáni kerületi szabályzatokat  kell az új budapesti településszerkezeti tervhez és rendezési szabályzathoz szabni.

Mindkét oldalnak rizikós

Egy százéves belvárosi ház tetőterének beépítése még a hozzáértő ingatlanfejlesztőknek is rengeteg buktatót rejt, kezdve a lakókkal való egyeztetéstől a megvalósításnál előbukkanó váratlan meglepetésekig. Aki nem veszi az akadályokat, életveszélyes helyzetet is előidézhet, lásd az Andrássy úti palota tüze 2014 nyarán. Itt a beépítés nagyívű tervei nemcsak meghiúsultak, de a bentlakók fejére is halálos veszélyt, mindennapi életük ellehetetlenülését hozták.

Az Andrássy úti épülettűznél kisebb, de a társasházaknak legalább ilyen bosszúságot okozó ügyek tömege, és a menetközben váratlanul felmerült akadályok miatt becsődölt, vagy lelépett vállalkozók tucatjai miatt a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke nem kifejezetten szomorú, ha nehezednek a belvárosi tetőtérbeépítések, illetve ráépítések. Bék Ágnes rengeteg problémás esetről tud, nagyon gyakran nem úgy, nem azt, vagy nem olyan minőségben készültek el a felújítások, mint amire a lakók számítottak. Másfelől a beruházók is gyakran elbukták a statikai szakvéleménybe, előzetes tervezésbe befektetett összeget, ha a többszöri közgyűlésen végül mégsem jött össze a tetőtér eladásához szükséges tulajdonosi kétharmad.

Nincs más forrás az épületek megújítására

A kudarcok mellől a sikertörténetek sem hiányoznak, Beák Attila, a Magyar Ingatlanszövetség alelnöke határozottan jó konstrukciónak tartotta a tetőterek eladásából finanszírozni a roskatag épületek megújítását, amelyre nem volt, és most sincs más forrásból fedezet. Forrás nélkül csak tovább romlanak az épületek, a felújítás legkisebb reménye nélkül. Arról nem is beszélve, hogy ez a lakástípus, megfelelő minőségben igencsak kelendő a belvárosban - tette hozzá Beák. (Az aktuális lakáskínálatról, árakról az Otthontérképről tájékozódhat.)

Érthetlen, ha korlátozzák azt a tevékenységet, amelynek során belvárosi, romos házak tucatjai újulhattak- mondta lapunknak az elmúlt 10 év alatt mintegy 340 terézvárosi tetőtéri lakást felépítő Éptech Invest Kft. képviselője, Major Sándor. Eddig legalább 34-35 ház született újjá a beruházásaik során, felújítottak homlokzatokat, belső udvarokat, díszudvart építették, kicsérélték a lifteket, a vezetékeket, a tetőt, gépészeti berendezéseket, újjávarázsolták a kapukat, kapualjakat, a tetőterekben beépíthető területekért cserébe.

Egy zöldmezős beruházásnál hosszabb és bonyoultabb ez a fajta építkezés, az első lépésektől az első munkák megkezdéséig minimum 3-4 de akár 6 év is eltelhet a lakóközösséggel való egyezkedéssel. A céget 90 százalékban maguk a közös képviselők keresik meg az ajánlattal, ezután jön a szemrevételezés, műszaki, építészeti felmérés, majd a kalkulációk, hogy mennyit lehet az adott tetőből kihozni, milyen áron lehet értékesíteni, és mennyi jut ebből a ház megújítására. Csak ezt követően kerül sor az első találkozásra a lakókkal. Megállapodás után másfél-két év, mire a tervtanács elé kerül a projekt, addig mintegy 3-6 millió forintot a saját munkája mellett már beletett a vállalkozás,  a saját rizikójára. Major Sándor kifejtette, rendszerint a munkára és nem konkrét összegre szerződnek a társasházakkal, így amikor váratlanul teljes tetőcserére került sor, kénytelenek voltak lenyelni a többmilliós plusz kiadást.

Ami a válság alatt is pörgött

Az utóbbi öt évben az Andrássy  úton és a VI. kerület körúton belüli részein építkeztek csak, ebben a térségben a válság alatt is jól forogtak lakások, míg a kerület távolabbi régióiban a tetőtéri projektek közül is sokat félbehagytak, s hagyták magára a társasházat a vállalkozók.

Az ingatlanállomány ilyen mértékű leromlását Major Sándor szerint akkor lehetett volna elkerülni, ha az önkormányzatok a fillérekért privatizálás helyett már akkor ebben a konstrukcióban újíttották volna fel az épületek, a felértékelődött  lakások pedig akár 60-70 százalékos áron is piacképesek lettek volna. Mert hiába világörökségi terület az Andrássy út, egyik másik ház mára hihetetlenül leromlott állapotú, az önkormányzatnak pedig jó, ha az életveszély elhárítására, a romos kémények kijavítására futja a büdzséjéből. A tetőterek eladása nélkül pedig nem tudnak pénzt csinálni a társasházak a felújításra, és csak a romos épületek sora gyarapodik majd - fogalmaz Major Sándor.