Idén a befektetők is élénkítik a piacot, de vajon meddig emelkedhetnek még az árak, mi lesz az otthonteremtőkkel, és egyáltalán van-e lakhatási válság Magyarországon. 

– Tavaly jelentős áremelkedést tapasztalhattunk a magyar ingatlanpiacon. Idén mekkora emelkedéssel kalkulálhatunk? Mennyit bír el a piac, meddig tud elmenni a kereslet?

– A már 2024-ben is emelkedő pályára állt lakáspiac 2025-ben repülőrajtot vett. Ennek fő okai a tavalyinál némiképp kedvezőbb makrogazdasági helyzet, az alacsonyabb hitelkamatok, a számos új támogatási forma, illetve az állampapírokból és ÖNYP számlákról kiáramló új pénzforrások. A tavalyi évre becsült 130 ezer után idén a 150 ezret is meghaladhatja a forgalom, míg árakban országos átlagban 15 százalékos, a fő befektetési célterületeken akár 20 százalék körüli áremelkedésre számítunk. 

Kapcsolódó

A lendület az év első felében – az ekkorra koncentrálódó államkincstári kifizetések miatt – mindenképpen kitart, és az év végéig – a kínálat növekedésnek indulásával – is csak kissé mérséklődhet. Idén a befektetési célú vásárlók számának és arányának növekedésére számítunk, ami ugyancsak hozzájárul a gyors ütemű áremelkedéshez. Nemzetközi (európai) kontextusba helyezve, mind a forgalom, mind az árak dinamikájában az élvonalban van a magyar lakáspiac, ugyanakkor, ha historikusan nézzük, a 150 ezres idei tranzakcióval is éppen csak a tízéves átlagvolumen fölé kerülnénk.  

– Milyen nagy területi ingadozások figyelhetők meg, hiszen sok helyen sokkal jobban emelkedtek az árak, mint máshol?

– Az árak alakulása logikusan a kereslet függvénye, így nem meglepő, hogy ott erőteljesebb a drágulás, ahol pl. valamilyen ipartelepítés miatt nő a munkahelyek száma, vagy a település kiemelt célpontja a befektetési célú vásárlóknak, esetleg hangsúlyos a külföldi vevők aránya. A NAV legfrissebb 2024-es forgalmi adatai szerint például míg a legdrágább megyeszékhelyen, Debrecenben 792 ezer Ft/m2 az átlagár, Salgótarjánban csak 219 ezer. Budapesti kerületek közül jelenleg az V. a legdrágább 1,374 millió Ft/m2-rel, míg Csepelen 692 ezres az átlag.    

– Meddig tarthat az állampapírpiacról érkező vevők hatása a piacra? Ön említette az év közepét, de akár hosszabb idővel is kalkulálhatunk?

– Noha az idei kamatfizetések és lejáratok az első félévre koncentrálódnak, az ezek egy részéből megvalósuló ingatlanvásárlások forgalomnövelő hatása a második félévre is át fog húzódni. Ugyanakkor aki egyértelműen csak befektetésként vásárol, és az ingatlanra pénztermelő eszközként tekint, hajlamosabb gyorsabban dönteni, számukra az „érzelmi” motiváció hátrébb sorolódik, így az év első felében, mondjuk a nyári hónapok végéig lefuthat a nagy keresleti hullám, s az éves forgalomnövekedés mérséklődhet.

– A befektetők nagyjából a vevők mekkora hányadát jelenthetik az összpiacon? Illetve ez mennyire torzítja a magyar lakáspiacot, hiszen csak egyes lokációkban és ingatlantípusokban „utaznak”?

– Tavaly év végén országosan a vevők kb. negyede, Budapesten harmada vett elsődlegesen befektetési céllal lakóingatlant. Idén ebben növekedésre számítunk. A piaci működés sajátossága, hogy az áremelkedés üteme ott meredekebb, ahol hangsúlyosabb a befektetés, mint vásárlási cél.

A statisztikák alapján ez repíthette például Budapest belvárosát, ezen belül is a VII. kerületet az elmúlt tíz évben a járási és irányítószám-szintű drágulási rangsor élére. Ehhez hasonlóan a nagyobb egyetemvárosok, ezen belül is – párhuzamosan az ipartelepítéssel – a közelmúltban Debrecen, vagy manapság Szeged, illetve már hagyományosan a kiemelt Balaton-parti települések értéknövekedési potenciálja egyértelműen meghaladja az országos átlagot.    

– Az otthonteremtési vagy lakhatási célú vásárlók számára mennyire hátrányos a befektetők jelenléte, illetve a Kormány mely intézkedései segíthetik őket a piacon?

– A nagyobb ütemű áremelkedés miatt természetesen nehezebb helyzetbe kerülnek a frekventált lokációkban saját használatra vásárlók, mikor lakást keresnek. Ugyanakkor eladáskor ők is részesülnek a befektetők által generált értéknövekedés addicionális hasznából. A jelenlegi intézkedések igen szerteágazóak. A lakást – akár saját célra, vagy befektetésként – vásárlók, meglévő ingatlant felújítók, korszerűsítők széles tömege találhat új, illetve könnyebben hozzáférhető forrást és bővebb kínálatot célja megvalósításához. Emellett a Kormány szándékai szerint a bérlők helyzete is javulhat.  

– Végezetül még egy kérdés, amely az utóbbi hónapokban foglalkoztatja a közvéleményt: a lakhatási válság fogalma egyre többször merül fel. Mit jelenthet ez a valóságban, és vajon nem volt-e korábban is lakhatási válság e tekintetben?

– Nem csak a hazai, de a nemzetközi köztudatban is hangsúlyosabb céllá vált mostanában a megfizethető lakhatás biztosítása. Ebben szerepe volt a 2010-es évek elején-közepén indult gazdasági és lakáspiaci konjunktúrának, ami Magyarországon igen erős volt: Európa-rekorder lakásár-növekedést értünk el 2014 és 2022 között.

Ezekben az években kedvező piaci környezetet teremtett a stabil gazdasági működés, a nagy ütemű jövedelemnövekedés, az EU-s források bősége, az alacsony hitelkamatok, a kedvezményes állami támogatások, illetve a lakáskiadással elérhető magas hozamok. Bár most is felívelő szakaszban van a hazai lakáspiac, ilyen ideális együttállásra nem számítunk, így van rá esély, hogy a lakásárak emelkedése a kezdeti nagy lendület után fenntarthatóbb ütemre áll be.