Az árak emelkedését elsősorban az segítette elő, hogy sokan még az új földforgalmi törvény hatályba lépése előtt igyekeztek földtulajdont vásárolni. A földtulajdonosok támogatásokból és terményekből származó hozama változatlanul kedvező - olvasható az FHB Termőföldindexhez kapcsolódó elemzésben.

Rekord mértékben nőtt a termőföldek ára 2013-ban

Az FHB Termőföldindex 2013-as növekedése reál értelemben 13 éves rekordot ért el. Tavaly 17,2 százalékos, inflációval korrigálva is 15,2 százalékos volt a drágulás. Az eddig beérkezett adatok szerint 2014 első negyedévében lassuló ütemben ugyan, de tovább folytatódott az áremelkedés. A 2013-ban mért 268,3-as szintről majdnem 283-ra emelkedett az FHB Termőföldindex nominális értéke.

FHB Termőföldindex - nominálisan és a fogyasztói árindexszel deflálva (Forrás: FHB Index)

Idén az első negyedévben a fogyasztói árindexszel deflált Termőföldindex értéke szintén 5,4 százalékos növekedést mutatott: 146,1-re emelkedett a korábbi 138,6-ról. A reál értelemben vett drágulás egyelőre elmarad a tavalyi év kiugró értékétől. A szabályozási változások ismeretében elmondhatjuk, hogy lezárult egy korszak a magyar földpiac történetében - hangsúlyozzák az elemzést készítők. A hosszú távú szabályokat rögzítő, a tulajdonszerzést nehezítő földtörvény előtt a kereslet megnőtt a hazai termőföld iránt, így az utóbbi két és fél évben - a tulajdonszerzési szigorítás előtti évek korszakában - 39,9 százalékkal nőtt a termőföld ára.

Forrás: FHB Termőföldindex

A művelési ágak közül a legjelentősebbnek számító szántó esetében az átlagár jelentősen növekedett 2012-höz képest: 2013-ben már átlagosan 945 ezer forintot kellett fizetni egy hektárnyi szántóterületért, míg egy évvel korábban csak 823 ezer forintot. Az előző elemzéshez viszonyítva látható, hogy a nagyon enyhe, fél százaléknál kisebb csökkenést produkáló Közép-Dunántúl kivételével minden régióban emelkedtek a szántóföldárak.

A legmagasabb, az országos átlagot meghaladó árakat Közép-Magyarország, Közép-Dunántúl, Nyugat-Dunántúl és Dél-Dunántúl esetében figyelhetünk meg 2013-ban. Az első helyezett Nyugat-Dunántúl régióban egy hektárnyi szántóért átlagosan több mint egymillió forintot kellett fizetni, egy, az országos átlagot meghaladó, 15,8 százalékos áremelkedést követően. Szintén folytatódott a drágulás a Dél-Dunántúlon, ahol a tavalyi évben a legnagyobb, több mint 34 százalékos ugrást produkálták az árak, ezáltal a térség a közel 1,1 millió forintos hektáronkénti szántóárával jelentősen az országos átlag fölé emelkedett. Az árak növekedése folytatódott a Dél-Alföldön is, több mint 17 százalékkal. A legolcsóbb régió továbbra is Észak-Magyarország, annak ellenére, hogy itt több mint 30 százalékos volt az árnövekedés.

Művelési ágak szerinti folyamatok

Forrás: FHB Termőföldindex

Különböző trendek alakították az egyes művelési ágakban az árakat. A szántók ára 2007 óta folyamatosan növekszik, a 2013-as átlagár a 6 évvel ezelőtti bázist több mint 80 százalékkal haladta meg. Szintén átlagon felüli az erdők 60 százalékos drágulása, a gyep és szőlő művelési ágak árnövekedése viszont jóval alacsonyabb: 40 százalékot sem ér el a vizsgált időszakban. A gyümölcsösök ára kezdetben még visszaesett, de az utóbbi pár évben egyre erőteljesebben növekedett. 2013-ban a legnagyobb áremelkedés is ezt a művelési ágat érintette, a drágulás 20 százalékos volt. Szintén jelentős, több mint 17 százalékos volt a pozitív irányú elmozdulás a szántóárakban.

Milyen hozamokra számíthatunk a termőföldtől?

Kép: A különböző befektetési eszközök hozamainak alakulása 2000 és 2014 között. (Forrás: FHB számítás)

A termőföld az elmúlt években a stabil áralakulása miatt jó alternatívát jelentett a más reáleszközök és tőkejavak mellett. Az új Földforgalmi törvény azonban jelentős változásokat hozott a piacon, a termőföld kevésbé likvid eszközzé vált, részben a jelentős keresleti korlátozások (a jövőben csak megfelelő képesítéssel, vagy gazdálkodási múlttal rendelkező földművesek szerezhetnek termőföldet) részben pedig az adásvételeket kísérő szigorítások (hatósági engedély, valamint földbizottsági jóváhagyás) következtében. A spekulatív vásárlás és tartás a jövőben vélhetően megszűnik, a földpiac iránt érdeklődők inkább a művelésből eredő hozamokra koncentrálnak majd.

A korábbiakban szintén stabil hozamokat eredményezett a bérbeadási célú földvásárlás, az új Földforgalmi törvény következtében azonban a jövőben csak olyan földművesek vásárolhatnak termőföldet, akik meg is művelik azt.

Ennek köszönhetően a bérbeadás ugyan nem lehet a célja a jövőben a földvásárlásoknak, de a már földtulajdonnal rendelkezők továbbra is stabil pénzáramokra számíthatnak haszonbérbe adás esetén. A Földforgalmi törvény hosszabb, maximum 20 éves időtávon azonban a bérlői szegmenst sem hagyja érintetlenül, a birtokmaximumok következtében akár nagyobb mennyiségű termőföld is piacra kerülhet. A legnagyobb földhasználó gazdaságok vélhetően igyekeztek a maximális 20 éves időtartamra meghosszabbítani bérleti szerződéseiket, így közel azonos időben jelenhetnek meg e területek, ami egyes helyeken a bérleti díjakra is nyomást gyakorolhat.

Az elmúlt évek gyakorlata alapján elmondható, hogy a legnagyobb hozamra a szántó és az egyébként olcsóbban megvásárolható gyep területek bérbeadásával lehetett szert tenni, előbbinél a hozamok évi 5,27 és 5,62 százalék között alakultak (a tárgyévi bérleti díjak és tárgyévi eladási árak arányaként). A legnagyobb hozamnövekedést a gyep művelési ág produkálta, amelynél a 2009-es 4,96 százalékos hozamszint 2012-re 5,84 százalékra emelkedett. A bérbeadásból a relatíve legkevesebb jövedelmet az erdők érték el, ahol a hozamszintek csupán 3,5 százalék körül ingadoztak. A művelési ágak közül az egyedi telepítmény értéküknek köszönhetően a legmagasabb eladási árú szőlők és gyümölcsösök bérbeadásánál a hozamok kissé elmaradtak a gyep és szántó kiadásával elérhetőtől. További részletek itt olvashatók.