– Kezdjük a befektetési szektorral, hiszen az mindig markánsan jellemzi a kereskedelmi ingatlanpiac aktuális állapotát! Várható-e idén növekvő érdeklődés Magyarország és a hazai eszközök iránt? 

– 2024 volt az elmúlt évtized leggyengébb éve a befektetési volument tekintve, így ennél nem lesz nehéz jobb számokkal előrukkolni. Számos szakértő véleménye szerint 2025 második fele és 2026 első fele között tapasztalhatunk majd érzékelhető fellendülést. Jelenleg sok épület és fejlesztési telek kapcsán beszélhetünk a tárgyalások előrehaladott szakaszáról, amely már önmagában bizakodásra adhat okot. Idén biztosan élénkebb lesz a kereslet a tavalyi számoknál, az már kérdéses, hogy mely ingatlaneszközök iránt mutatkozik majd a legnagyobb érdeklődés. A lakóingatlanok esetében növekvő befektetői keresletet tapasztalhatunk, hiszen ebben a szegmensben megfelelő megtérülési számokat láthatunk. Emellett a szállodafejlesztések viszik a prímet, illetve a hotel adásvételek is előnyös piaci tranzakciókat  jelentenek. 

Kép: Millennium Gardens - Palkó György

– Az irodaszegmens viszont erősen visszaesett. Milyen feltételek szükségesek ahhoz, hogy fellendüljön ez a szektor is?

– Nagyon kevés új irodaberuházás indul, ami alapvetően annak köszönhető, hogy a kivitelezési költségek jelentősen megnövekedtek, amit csak nagyon magas bérleti díjjal lehetne kompenzálni, de azt a szintet a bérlők jelenleg nem tudják megfizetni. Emellett fontos szempont, hogy az energiaárak normalizálódjanak a kivitelezési költségek konszolidációja mellett. Csak akkor lehet rentábilissá tenni a beruházásokat, ha ezek a járulékos költségek szignifikánsan csökkennek.  

– Mennyire keresett termék jelenleg az irodaház? Várható-e átárazódás a piacon?

– Az irodaházak iránti kereslet és az eladási hajlandóság is csökken, hiszen az új prime termékeket már értékesítették. A termékhiány miatt a piac alig realizált tranzakciót, ennek következtében jelenleg szinte nincs benchmark a piacon. Így nem igazán tudjuk pontosan meghatározni a prime termékek megfelelő hozamszintjét, ezért mindenki óvatos az irodapiacon. Mindenesetre most diszkontáron jó termékeket lehet vásárolni. Azt viszont hozzá kell tennünk, hogy a  home office visszaszorulásával együtt nő majd az érdeklődés az irodapiac iránt, így az irodaházak a reneszánszukat fogják élni – a befektetések tekintetében is – a jövőben.

 
Kép: A Millennium Gardens északi tornyának lobbija - Economx

– Melyek a legnagyobb kihívások az irodabérleti piacon, milyen trendek érvényesülnek?

– Jelenleg a budapesti irodapiacon a szerződések meghosszabbítása a legjellemzőbb tranzakció, ami a piaci mozgások kb. 70 százalékát teszi ki. Ez a tendencia a gazdasági bizonytalanságoknak köszönhető, ezért nagy verseny folyik azokért a bérlőkért, akik költözni szeretnének. Az ESG-hez kapcsolódó igényekkel és karbonsemlegességi akciótervvel rendelkező bérlők nulla energiaigényű házba szeretnének költözni, amelyből kevés van jelenleg a piacon, hiszen alig épülnek új ingatlanok.

Ez előnyt biztosít számunkra, hiszen mi A+ kategóriás irodaházat fejlesztettünk Millennium Gardens néven. Emellett a költözés gazdasági kihívást is jelent, mert az irodaterület kiépítése mellett számos járulékos költség felmerül, mint például a kábelezés, maga a költöztetés vagy éppen az irodabútorok telepítése. Ezért az épülettulajdonosoknak olyan üzleti modellt kell kínálniuk, amelyek költségmegtakarítást és -megtérülést jelentenek a bérlőknek.

Kép: TriGranit Hungary csapata - Economx

– Ha már a Revetas Capital tulajdonában álló Millennium Gardens irodakomplexumnál tartunk, mely előnyök teszik most igazán versenyképessé a budapesti irodapiacon?

– A legnagyobb előnye a nagy, egybefüggő, szabad irodaterülete, míg más irodaépületek nem feltétlenül rendelkeznek ekkora méretű, akár tízezer négyzetméternyi elérhető területtel, hiszen a fejlesztések hiányában nem frissül a termékkínálat. A nagy multinacionális cégek, amelyek számára építettük az irodaházat, nagyon szigorú ESG direktívákkal rendelkeznek, fontos a karbonsemlegesség és az energiahatékonyság, ami számunkra komparatív előny.

Emellett nem csak az ingatlanegyüttes, hanem a lassan már 25 éve épülő Millennium Városközpont is A+ kategóriás szolgáltatásokat kínál, legyen az konditerem, magánóvoda, élelmiszerüzlet vagy éppen egy prémium kantin-étterem. Sőt, az épület földszintjén fogászat, szépészeti klinika, és zöld autómosó is elérhető. A fenntarthatóság jegyében BREEAM Excellent minősítéssel rendelkezünk, illetve az Access4you Gold minősítést elsőként szereztük meg Magyarországon.

Kép: Kantin - a Millenniium Gardens étterme - Economx

– Mik a tapasztalatok? Melyek a bérlők legfontosabb prioritásai?

– Ahogy már említettem, negyedszázada kezdtük el a Millennium Városközpontot kiépíteni, amelynek egyediségét a természetközeli, Duna-menti, másfél hektár zöldterülettel rendelkező, élhető városi környezet biztosítja. Ennek tükrében olyan cégek érkeznek hozzánk, akiknél a munkatársak kvalitásai jelentik a legnagyobb vállalati értéket, hiszen az employer branding kiemelt szerepével együtt az alkalmazottak jólléte meghatározó jelentőségű a siker érdekében. Olyan bérlőnk is van, aki éppen egy nagyobb munkaerő-toborzás előtt áll, és azért költözött a mi irodaházunkba, hogy könnyebben tudjon nagy szaktudással rendelkező kollégákat alkalmazni.

Kép: Signum, a TriGranit és a DRFG varsói irodaháza - Economx

– Melyek a TriGranit fejlesztési tervei a közeljövőben, hiszen jelenleg folyamatos változást érzékelhetünk az egyes szegmensekben?

– Abban a szerencsés helyzetben vagyunk, hogy tavaly a cseh DRFG Investment Group magántőke alapkezelő megvásárolta a TriGranit brandet és az egész platformot Kelet-Közép-Európában, így olyan fejlesztési forráshoz jutottunk, amely lehetőséget biztosít arra, hogy jó áron kiváló termékeket, projekteket vásároljunk.

Nagyon aktívan keresünk lakóingatlan-fejlesztést, működő irodaházakat akár prémium lokációban is, illetve logisztikai beruházásokat. Ennek köszönhetőn a TriGranit a közeljövőben leteszi a névjegyét az új eszközök akvizíciója kapcsán, de az biztos, hogy a lakófunkció a céges stratégiában egyre fontosabb szerepet fog majd betölteni.    

Kapcsolódó