Érdemes előrebocsátani: jelen ügyben az nem vitatható, hogy az adósnak és adóstársainak megfizetendő hátraléka volt, sőt a bírósági iratok alapján még az is várható volt, hogy az adós tulajdonában lévő ingatlant elárverezik és azt majd át kell adnia az árverési vevőnek. Az ingatlanárverés eljárása viszont már sokkal inkább szokatlannak nevezhető.

A bírósági papírokból ugyanis kiderül, hogy az elárverezett ingatlan átadása idő előtt, jogsértően zajlott le - azaz a tulajdonost karhatalmi segítséggel idő előtt lakoltatták ki az ingatlanából -, a jogszerűtlenség tényéről pedig a végrehajtó egyszerűen nem volt hajlandó tudomást venni, az egyébként szabályszerűen lefolytatott árverés vevője pedig úgy szerzett tulajdonjogot az ingatlan felett, hogy az árverés nem is volt jogerős. Mégis hogy történhetett ez?

Így kezdődött

A sztori ott kezdődött, hogy 2016. május 31-én végrehajtást rendeltek el egy adós és adóstársa ellen 17 101 984 forint tőke és járulékai miatt, melynek során a végrehajtó lefoglalta, majd árverésen értékesítette az adós és az adóstársa tulajdonát képező XVIII. kerületi ingatlant, amely 22 228 888 forintért talált új gazdára.

Az adós a 2018. júniusban lezajlott árveréssel szemben július 9-i keltezéssel végrehajtási kifogást terjesztett elő, amelyet a bíróság 2018. szeptember 21-i végzésében bírált el, s ezt postai úton közölte a felekkel. A végrehajtó 2018. október 29-én karhatalmi közreműködéssel átadta az elárverezett ingatlant az árverési vevő részére. Az adós és adóstárs az ingatlan átadással kapcsolatban szintén kifogást terjesztett elő, megtámadták az árverési jegyzőkönyvet, ami ezért nem emelkedett jogerőre.

Elhamarkodott kilakoltatás

Az ügyet első fokon tárgyaló Budapesti XVIII. és XIX. Kerületi Bíróság megállapította, hogy a végrehajtó jogsértően kényszerítette ki az ingatlan átadását, mert miután az adós és adóstárs végrehajtási kifogással élt, a jogszabályok alapján jogorvoslat előterjesztése esetén a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig lettek volna kötelesek az ingatlant ingóságoktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek. A végrehajtó az árverés elleni jogorvoslatról már 2018. július 19-én tudomást szerzett, az azt elbíráló elsőfokú határozatot 2018. október 1-én átvette, de az ingatlan kiürítésével nem várta meg az elbíráló határozat jogerőre emelkedését, s az ezt követő 15. napot, így jogsértően október 29-én kikényszerítette az ingatlan átadást - derül ki az elsőfokú bírósági ítéletből.

A bíróság megállapította, hogy a jogsértés "lényeges", a végrehajtó eljárását pedig szándékosnak ítélete meg és megállapította, hogy az intézkedés az adós lakhatását, szociális körülményeit érdemben érintette, ezért a bíróság kötelezte a végrehajtót arra, hogy a munkadíjának 20 százalékát (21 250 forintot) 60 napon belül fizessen be az adós javára a végrehajtói letéti számlára.

A végrehajtó fellebbezett

A végrehajtó fellebbezett és az ügy a Fővárosi Törvényszékre került. A törvényszék 2019. szeptemberi ítéletéből - amikor még mindig nem volt jogerős az adós ingatlanának az árverése - kiderül, hogy a végrehajtó az elsőfokú ítélet - "tartalmának megváltoztatásával" - a végrehajtási kifogás elutasítását kérte.

A Fővárosi Törvényszék a végrehajtó fellebbezését nem tartotta megalapozottnak, és helybenhagyta az elsőfokú bírósági végzést. A másodfokú bíróság továbbá a végrehajtó által hivatkozott elsőfokú bírósági állásponttal kapcsolatban egyrészt megerősítette azt a bírósági álláspontot, hogy "amennyiben a végrehajtó intézkedésével szemben a fél jogorvoslattal (végrehajtási kifogással) él, az e tárgyban hozott bírósági határozat jogerőre emelkedésének hiányában a sérelmezett végrehajtói intézkedés, az abban foglalt eljárási cselekmény nem foganatosítható", másrészt megjegyezte, hogy az adós helytállóan utalt arra, hogy a végrehajtó által a végrehajtási kifogás elutasításának kérelmében nem ehhez az ügyhöz kapcsolódó bírósági végzésre hivatkozott.

Mintha mi sem történt volna

Ezután még nem ért véget a hadakozás, sőt az ügy érdekes fordulatot vett. Az adós a végrehajtási kifogásának elbírálását követően kérte a végrehajtót, hogy állítsa vissza az eredeti állapotot az elárverezett ingatlannal kapcsolatban és helyezze őt vissza az ingatlanba, mint birtokost, amelyre válaszul a végrehajtó egy átiratban adott tájékoztatást.

Ebben a végrehajtó - mintha az ominózus bírósági ítéletek meg sem születtek volna - továbbra is azt hangoztatta, hogy jogszerűen járt el, az adós kifogásai elkéstek, az ingatlan sikeresen elkelt árverés útján, amely jogerőre emelkedett, az ingatlan adósnak való birtokba adása nem lehetséges, és mivel az árverés jogerős (ami nem volt igaz a tájékoztatás időpontjában - a szerk.), semmiféle kár megtérítéséről nem áll módjában intézkedni.

Ezt az adós a Budapesti XVIII. és XIX. Kerületi Bíróságon kifogásolta egy újabb perben, amelyben a bíróság részben helyt adott, és megsemmisítette a fenti végrehajtói tájékoztatást, viszont elutasította a jogsértő ingatlankiürítés kapcsán az adós eredeti állapot visszaállítására beadott kérelmét. A bíróság ugyanis kimondta, hogy csak az ingatlan birtokátadásának kikényszerítése volt jogsértő, az elsőfokú bíróság nem látott eljárásjogi okot és kellő ténybeli indokot arra, hogy az ingatlan kiürítése kapcsán az eredeti állapot helyreállításáról rendelkezzen.

A bíróság ezt azzal indokolta, hogy a sikeres és jogszerű ingatlanárverés esetén az adós kötelezettsége az elárverezett ingatlan birtokának végrehajtó, illetve árverési vevő részére történő átadása. Az adósnak az ingatlan kiürítésével már az árverés lefolytatásakor, illetve utána számolnia kellett. Vagyis a bíróság az ingatlan idő előtti kiürítésének jogsértő voltát nem tartotta célszerűnek az eredeti állapot helyreállításával orvosolni.

A bíróság a végrehajtó tájékoztatásának megsemmisítését viszont a következőképp indokolta:

az intézkedésből az mutatható ki, hogy a végrehajtó nem hajlandó tudomásul venni az első- és másodfokú bíróság határozatait, s következetesen hangoztatja azon - az eljárás adataival teljesen szembemenő - jogsértő álláspontját, hogy az ingatlan árverési jegyzőkönyv már korábban, 2018. július 13. napján jogerőre emelkedett, ő pedig az ingatlan kiürítés során jogszerűen járt el. Ezek az állítások olyannyira szembe mennek a valós tényekkel, hogy nem maradhatnak fenn, nem képezhetik az eljárás hatályos részét.

Egy "kis" számítási hiba

Aztán kiderült, hogy a végrehajtó által 2019. június 27-én készített díjjegyzékkel sem stimmel valami. Ebben - a végrehajtói okiratba foglalt - 17 101 984 forint tőkekövetelést, 5 428 263 forint lejárt késedelmi kamatokat, 116 840 forint végrehajtási záradékon szereplő végrehajtási eljárásban felmerült költségeket tüntetett fel a végrehajtó. A díjjegyzék a teljes végrehajtási ügyértéket 22 647 087 forintban határozta meg. Emellett a végrehajtó a díjjegyzéken főkövetelésként feltüntetett egy 16 699 834 forintos összeget is, ami az engedményezéssel kapcsolatos jogutódlási nyilatkozatban szerepel.

Az adós a végrehajtó számításaiban több dolgot kifogásolt, egyebek mellett úgy vélte, hogy a végrehajtó fiktív összegekre számolja a díjakat és költségeket és nem tartotta igazoltnak az 5,4 milliós késedelmi kamatot sem. (Az adós kifogásai közül azokat emeltük ki, amelyekben a bíróság is kifogásolnivalót talált - a szerk.)

A bíróság az adós kifogásait részben találta megalapozottnak, viszont a díjjegyzéket jogsértőnek találta. Egyrészt mert abban két tőkeösszeg is szerepelt, noha a rendelkezésre álló adatok szerint a végrehajtási eljárás változatlan formában 17 101 984 forintos összeg miatt volt folyamatban. A bíróság pedig ebből kiindulva eltúlzottnak és pontatlannak találta az 5 428 263 forintos késedelmi kamatot.

Másrészt a bíróság számításai szerint a késedelmi kamat helyes összegének 4 268 132 forintnak kellett volna lennie, ezért a bíróság megállapította, hogy az 5,4 millió forintos összegnek "nincs ténybeli és jogi alapja." A bírósági dokumentumból továbbá azt is kiderül, hogy ez utóbbi összeget a végrehajtó a bíróság felhívására sem vezette le átlátható, követhető módon. Így a Budapesti XVIII. és XIX. Kerületi Bíróság az adós kifogását a díjjegyzék kiindulási adatai vonatkozásában megalapozottnak találta, és a díjjegyzéket megsemmisítette.

Torzított valóság

Az adós a fent említett ügyek miatt elfogultsági kifogást is benyújtott a végrehajtóval szemben a Budapesti XVIII. és XIX. Kerületi Bírósághoz, amelyet megalapozottnak talált a bíróság, így a szóban forgó végrehajtót kizárta az ügyben történő eljárásból. Ezt a bíróság azzal indokolta, hogy

az iratokból az látható, hogy az ingatlan árverés kapcsán az önálló bírósági végrehajtó az egyes eljárásjogi cselekmények, peradatok hatályát következetesen tagadja, nem vesz róluk tudomást, s a saját jogsértésének a mentegetéseképpen egyoldalúan átértelmezi.

Miközben az első és másodfokú bíróság is megállapította, hogy az ingatlan birtokátadása kapcsán a végrehajtó jogsértést követett el, a végrehajtó ezzel szemben folyamatosan a jogszerű eljárását hangoztatta és azt, hogy az árveréssel szembeni kifogás elkésett. Utóbbit a bíróság viszont érdemben elbírálta és megállapította, hogy az nem késett el, illetve arra is rámutatott, hogy arról sincs szó, hogy az ingatlan árverés a kifogás előterjesztése előtt jogerőre emelkedett volna.

Mindezek alapján a bíróság úgy látta, hogy a végrehajtó ügyhöz való hozzáállását olyan nagy mértékben uralja a saját, tényekkel ellentétes és jogszerűtlen felfogása, álláspontja, hogy nem várható el tőle az, hogy az esetleges jogorvoslat körében pártatlanul, kifejezetten a jogszabályi rendelkezések célját, tartalmát, szellemét, figyelembe véve intézkedjenek akár az adós jogai érdekében, akár a végrehajtás foganatosítása körében.

A végrehajtói kar hallgat

Az üggyel kapcsolatban megkerestük a Magyar Bírósági Végrehajtói Kart és egyebek mellett szerettük volna megtudni, hogy ilyen esetben mi az eljárás az ilyen végrehajtókkal szemben, gyakoriak-e az olyan esetek, amikor a végrehajtók ignorálják a bírósági ítéleteket, illetve hogy az adós mire számíthat, de a kérdéseinkre cikkünk megjelenéséig - a kamara ígéretei ellenére - nem kaptunk választ.

Mi a tanulság?

Az már alapvetően nagyon kellemetlen, ha egy adósság miatt ingatlanárverésig jut el egy ügy, abban mégis van valami vérfagyasztó, hogy egy önálló bírósági végrehajtó egyszerűen nem hajlandó tudomást venni bírósági ítéletekről, sőt azokat a saját jogsértésének a mentegetéseképpen egyoldalúan át is értelmezi, a jogszabályokkal szembemenő intézkedéséhez pedig még karhatalmi erőt is igénybe vesz. Nem beszélve arról, hogy az ügy kapcsán több kérdés is felmerül - egyebek mellett például, hogy hogy kerülhet bejegyzésre egy ingatlannál egy új tulajdonos akkor, ha nincs jogerős ingatlan árverési jegyzőkönyv.

Mindezek ellenére azért vannak tanulságok, amelyekre nem árt figyelni az árveréseknél. Az ügy jogi képviselője szerint az ilyen esetekben az adósok egyetlen "fegyvere" az lehet, hogy ha a végrehajtással és/vagy az árveréssel szemben kifogást terjeszt elő, ám ennek időbeni benyújtására figyelni kell, mert ezek elmulasztása esetén már nem lehet mit tenni.