Végtörlesztés: ilyen lakásoktól szabadulnak a devizahitelesek


A fővárosban végtörlesztés céljából átlagban 45 négyzetméteres lakásokat adtak el, átlagosan 9,4 millió forintért. Az ennél kisebb lakások (35-44 négyzetméter közöttiek) átlagára 9 millió forint - derül ki a Duna House elemzéséből. Vidéken 51 négyzetméteres, átlagban 7,3 millió forintos lakásokat adnak el a végtörlesztők. Az ennél kisebb (35-50 négyzetméteres) lakások átlagára kb. 7 millió forint - a típusbeli és helyrajzi szórás itt és Budapesten is árnyalja a képet.

Az eladósorba kerülő ingatlanok között nemigen van nagy lakás, így az átlagérték jól jellemzi a piac egészét - tájékoztatta a Napi Gazdaság Online-t Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője. Budapesten túlnyomó többségükben 37-51, vidéken 43-59 négyzetméteres otthonoktól váltak meg az adósok, csupán pár százalék volt 70 százalék feletti.
A fővárosban a 30-50, vidéken pedig a 40-50 éves korosztály adja az eladók derékhadát. Budapesten a 30-40 év közöttiek átlagosan 47 négyzetméteres lakásukat értékesítették, átlagosan 9,3 millió forintért, míg az idősebbek, 50-60 évesek között a tízmilliósnál értékesebb ingatlanok voltak többségben. Budapesten kívül a 40-50 éves eladók átlagosan 55 négyzetméteres lakást adtak el, 8,1 millióért.

Kapcsolódó

Ki mennyit bukik?

A korábbi hírek szerint a lakáscélú forinthitelek legkisebb önerejét 20 százalékra csökkentené a kormány. Ezt és az ígért, állami kamattámogatásos hitel 6 milliós plafonját alapul véve - azaz minimális önerővel és maximális hitellel számolva - 7,5 millió forintos ingatlanokba költözhetnek át az adósok, míg ha kevesebbet adnak le igényeikből, és 9 milliós lakást vennének, 3 millió forintot kell előteremteniük.

Mekkora lehet a törlesztő?

A 6 millió forint kamattámogatott hitel havi törlesztőrészlete függ majd a futamidőtől és a gyermekek számától is, de csak az első 5 évre ad könnyítést, így a kamatkockázat miatt érdemes átgondolni minden aspektust. Egy ekkora összeg 20 éves futamidővel az első évben 43-50 ezer forint közötti havi törlesztőt jelent, ami 5 évig apránként nő, majd az utolsó 15 évben 62 ezer forint körül alakul, amennyiben addig nem változnak az MNB-kamatszintek.

Egy 9 milliós, most eladósorba kerülő lakás esetében a teljes vételár végtörlesztésre mehet, ha az adós anno 150 forintos svájcifrank-árfolyamon vett fel 7,5 millió forintot - az akkori 50 ezer frank ugyanis a végtörlesztési árfolyamon épp 9 milliónak felel meg. Az adós ebben a példában elbukta 1,5 millió forint önerejét. A bank tőkevesztesége 240-es frankárfolyam mellett viszont 3 millió forint azt feltételezve, hogy az elmúlt évek alatt érdemben nem csökkent az adós tőketartozása.

Ha viszont nulla önerővel szálltak be az ingatlanvásárlásba a tulajdonosok, akkor korábban a 9 millió forintos vételárhoz 60 ezer frank hitelt vettek fel. Ebben az esetben a végtörlesztéshez nem lesz elég, ha 9 millióért sikerül elpasszolni a lakást, további 1,8 milliót még fel kell hajtani. A bank tőkevesztesége 3,6 millió forint.

A képet persze tovább árnyalja, hogy időközben csökkent az ingatlanok értéke, ráadásul most újabb hullámvölgy várható a viszonylag rövid időszakra koncentrálódó eladói nyomás miatt - hívja fel a figyelmet Rutai Gábor.

Gyorsul a negatív árspirál - szorít az idő

A DH szerint azok a vevők, akik eddig kivártak, most megjelenhetnek a piacon, de így is erősen túlsúlyos marad az eladói oldal, vagyis versenyfutás alakul ki. Ebben a helyzetben az fog előnyhöz jutni, aki árban a legjobb ajánlatot adja.

A piaci és a végtörlesztési frankárfolyamban mutatkozó 25 százalékos különbség mozgásteret jelent az eladók számára, ám idejük nincs sok, hiszen az átlagos értékesítési idő 100-120 nap, miközben a végtörlesztés határideje február 29. Eddig a dátumig már kevesebb mint 130 nap van hátra. Az ár-hullámvölgy folyamatosan mélyülni fog a határidő közeledtével, január és február hónapokban - prognosztizálja Rutai. A mérték persze attól is függ majd, hogy előrukkol-e további intézkedésekkel a kormány.

Azt, hogy ez az áresés rányomja-e a bélyegét azokra az értékbecslésekre, amelyeket a végtörlesztéshez felveendő hitelekhez írhatnak elő, még kérdéses.

Mi lesz jövőre?

Akik most eladják lakásukat, jövőre minden bizonnyal megjelennek a vevői oldalon, de e hatás időben kevésbé lesz koncentrált. Ez a kereslet főleg a kisebb ingatlanok árára hathat, de miután rendkívül sok tényezőtől függ a 2012-es áralakulás, egyelőre nem lehet prognózist adni - mondja Rutai.

Fontos az energetikai minősítés is

Bőven találni Budapesten alig 6 millió forint fölötti ingatlanokat is (főleg panelek), de ebben az esetben vizsgálni kell, hogy ennek energetikai minősítése legalább olyan osztályú legyen, mint a korábban eladott lakásé. Ez ugyanis a kamattámogatásos forinthitel feltételeként szerepel a tervezetben.

Az biztos, hogy most jól járnak a vevők - és az eladók is, mégpedig a végtörlesztési lehetőség miatt. Az utóbbi években sokan váltottak volna olcsóbb lakásra, hogy így csökkentsék a megnövekedett törlesztőrészleteket, ám csaknem lehetetlen volt a jelzálog-fedezetet átvinni egyik ingatlanról a másikra. Ez a kör most a végtörlesztéssel megteheti ezt a lépést.