A súlyos nehézségekkel - átlagosan 25 százalékos, az első negyedévben átadott épületek körében 90 százalékos üresedéssel - küzdő irodapiacon és a nem kevésbé túlfejlesztett ipari szegmens mellett is válságállónak bizonyult a B kategóriás ingatlanpiac - derült ki a B kategóriára koncentráló Indotek Group értékesítési igazgatójának előadásából. Sellyey Tamás elmondta, az elmúlt évek megmutatták, hogy ez a terület a válság hatására inkább fejlődött, mintsem háttérbe szorult volna. Pontos számok helyett, egységes regiszter híján, egyelőre csak becslések vannak a B kategóriás ingatlanpiac volumenéről, ebben a szegmensben ugyanis sok a kis tulajdonos, aki 1-2-3 épületet tulajdonol, és kevés a nagy portfólió. Rendszerint azokat az 1970-1995 között épült ingatlanokat sorolják ide, amelyek a kivételektől eltekintve nem A kategóriás helyszínen, hanem a városban szétszórtan helyezkednek el. Külső-belső megjelenésük inkább funkcionalista, mint esztétikus, műszaki jellemzői elavultak is lehetnek, és az A kategóriánál kevesebb szolgáltatást nyújtanak. Ugyanakkor óriás előnyük - mutatott rá Sellyey -, hogy egészen rugalmas árazási skála mellett széles körű kínálatot és korlátlan igény szerinti kialakítási lehetőséget (built to suit, BTS) nyújtanak, jóval kedvezőbb rezsiköltségek mellett, jellemzően a hazai kkv-knak. Hetven százalékban ugyanis ez a kör veszi igénybe a B kategóriás helyszíneket, a bérlők ötöde hazai társaság, s mindössze minden tizedik multicég. A rugalmasság hátterében az áll, hogy nincs finanszírozási nyomás, az épületek nagy részét kedvező áron vásárolta az Indotek - hangsúlyozta az értékesítési igazgató. Így átlagosan 6-8,5 eurós irodai, 3-4 eurós logisztikai bérleti díjakkal lépnek a piacra, az árak azonban itt is egyedi megállapodás keretében születnek, így előfordul, hogy valaki a 2-3 eurós közös költség helyett csak 0,8 eurót fizet négyzetméterenként. A nem szoros cash flow rugalmasabbá teszi a követeléskezelést is. A korlátlan BTS-lehetőség az épület karakterisztikájából fakad, két egymás mellett lévő bérlő az anyagi lehetőségeitől függően különböző színvonalon működtetheti a bérleményét - mondja Sellyey. A szegmensre stabilan magas, 80 százalék fölötti kihasználtság jellemző, a fluktuáció 5-10 százalékos. Mivel rendszerint "lakott" épületek kerülnek a portfólióba, nagy kihívást jelent a különböző szerződések átkötése és egységesítése. A portfólió markánsabb, differenciált, főleg lokális marketingtevékenységet igényel. A formálódó piacon nincsenek egységes tendenciák, kivéve a bérleti díjak alakulását. A válság hatására moderáltabb a bérleti díj csökkenése, újraértékelődik a szegmens, s további A kategóriás bérlők megjelenése prognosztizálható - tette hozzá Sellyey, aki úgy látja, ez a terület komoly növekedési potenciált rejt, ezért az Indotek Group 3 év alatt ötven százalékkal tervezi növelni a portfólióját. A bérleti díjak további csökkenése, a verseny és az új portfóliók kialakulása ugyanakkor kihívást jelent. Sellyey az új fejlesztésekkel kapcsolatban megjegyezte, a spekulatív alapon indított kereskedelmi és vagy ipari projekteknek nincs létjogosultságuk, a lakásfejlesztésekben azonban van fantázia. Különösen a bedőlt projektek, illetve a korábban elkezdett tetőtérprogram folytatása kerülhet napirendre, emellett két új városközpont-beruházásuk is előkészítési szakaszban van.