A szóban forgó lakásra 1994 nyarán kötött bérleti szerződést a tulajdonos a bérlőjével, a szövegben szerepelt az is, hogy a szerződés megszűnik - egyebek mellett - a jogszabályban meghatározott esetekben. Nos, éppen 10 évvel később leégett a tető és a felső szinten a lakások - jogi nyelven szólva - lakásként történő használatra, életvitelszerű bennlakásra alkalmatlanná váltak.

A bérlő öt pontba foglalta össze azt, hogy mit kér a lakás tulajdonosától: "egyrészt azt, hogy a bérlakás jogi értelemben nem semmisült meg, így jelenleg is bérlet tárgyának tekintendő, másrészt azt, hogy a bérleti jogviszony továbbra is fennáll, harmadrészt azt, hogy mindaddig, amíg a bérleménybe nem tud visszaköltözni, lakbérfizetési kötelezettsége szünetel, negyedrészt azt, hogy jogosult igényelni a tulajdonostól az ideiglenes elhelyezést mindaddig, amíg a lakás beköltözhető állapotba történő helyrehozatala meg nem történik, ötödrészt pedig azt, hogy jogosult a bérleménybe annak helyreállítása után visszaköltözni."

Kapcsolódó

Az elsőfokú bíróság a bérlő keresetét elutasította, mivel a lakástörvény kimondja: a bérleti szerződés megszűnik, ha a lakás megsemmisül. Hivatkozott egy korábbi bírósági döntésre, amely szerint a bérbe adott dolog nemcsak annak teljes fizikai megsemmisülése esetén tekinthető elpusztultnak, hanem akkor is, ha olyan jelentős mértékben károsodott, hogy már csak a szokásos karbantartás és felújítás körét lényegesen meghaladó munkával állítható helyre. Továbbá egy lakás akkor tekinthető megsemmisültnek, ha életvitelszerű bennlakásra a továbbiakban nem alkalmas. Itt pedig ez történt.

Ez eddig logikus, de hol lakjon a bérlő? Az első fokú bíróság erre a kérdésre is a lakástörvényben talált választ: a lakás megsemmisülése esetén a bérlő dönthet úgy, hogy saját végleges elhelyezését ő maga megoldja, de ezt a bérbeadóra is bízhatja, ha azonban a végleges elhelyezés így nem lehetséges, az ideiglenes jellegű elhelyezésről a helyi önkormányzat köteles gondoskodni. A törvényből az következik, hogy a bérlő a saját végleges, más lakásban való elhelyezését igényelhetné a tönkre ment lakás tulajdonosától, de ezt nem tette (csak ideiglenes elhelyezést kért), keressen tehát másik lakást maga.

Ezzel az ítélettel egyetértett a másodfokon eljárt törvényszék is. Ez a fórum rámutatott, hogy a bérbeadót a lakástörvény szerint nem terheli annak kötelezettsége, hogy a lakást helyreállítsa és a korábbi bérlővel új szerződést kössön, de a bérlő kérheti a tulajdonostól másik lakás felajánlását, amit azonban elmulasztott.

A felülvizsgálatot végző Kúria kiemelte, hogy a bérlő érvelése azon alapul, hogy a tűz miatt a bérleti szerződés nem szűnt meg, a továbbiakat is ebből vezette le. Ehhez képest a perben a bíróságnak az kellett megvizsgálni, hogy a lakás - a tűzeset eredményeként - milyen állapotba került. Az eredmény: lakhatatlan lett, annyira, hogy az - jogi értelemben - megsemmisültnek tekinthető.  Annak nincs jelentősége, hogy az ingatlan-nyilvántartásban továbbra is lakásként szerepel.

Ami pedig a bérlő elhelyezését illeti: a tulajdonost "sem szerződéses, sem jogszabályi alapon nem terheli a bérlemény helyreállításának kötelezettsége, és annak kötelezettsége sem, hogy a lakás esetleges helyreállítása után a bérlő elhelyezését a korábbi helyen biztosítsa. Ebből következően a felperesnek nem lehet ideiglenes elhelyezés iránti igénye sem."