A hazai gazdaság 2023-as visszaesése és annak szerkezete nem támogatta a kereskedelmiingatlan-piac folyamatait, amelyet így továbbra is ciklikus és strukturális kockázatok öveznek.

Az egyes szegmensek közül a szállodaszektor teljesítménymutatói javultak – a külföldi vendégforgalomnak köszönhetően – a tavalyi évben, a többi szegmensben pedig az egyedi beruházói és kormányzati döntések, illetve a gazdasági növekedés idei visszatérése hozhatnak némi javulást – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) kereskedelmiingatlan-jelentéséből.

2023-ban tízéves mélypontra esett az irodapiaci nettó felszívás, hasonló keresleti szintek mellett 2024-ben is várhatóan folytatódik a kihasználatlansági ráta emelkedő trendje.­ Az alacsony kereslet hatására a bérleti díjak csak lassan emelkedtek, annak ellenére, hogy az inflációs környezet rekordmagas volt.

Mi várható a jövőben?

2024-ben az infláció mérséklődésével (egyenesen dezinflációval), a reálbérek emelkedésével és a fogyasztói bizalom erősödésével a belső keresleti tételek támogatják a bruttó hazai termék (GDP) bővülését, amelyek pozitívan hathatnak a kiskereskedelmi és szálloda alszegmensekre egyaránt.

Az idei évre egyébként a jegybank 2-3 százalékos gazdasági növekedéssel számol, amely vélhetően elindíthatja a kereslet növekedését a kereskedelmiingatlan szektorban is.

Winkler Sándor, az MNB vezető közgazdasági elemzője a jegybank csütörtöki sajtótájékoztatóján elmondta: az exportteljesítményt a gyenge európai konjunktúra visszafogja, ugyanakkor a folyamatban lévő és az újonnan bejelentett jelentős kapacitásbővítő külföldi közvetlentőke-beruházások megvalósulása hosszú távon segíti az export bővülését, pozitív hatást gyakorolva az ipari-logisztikai keresletre és fejlesztésekre.

Nőtt a budapesti irodák kihasználtsága

A fővárosi irodapiacon tavaly 2 százalékponttal 13,3 százalékra, az ipari-logisztikai piacon pedig jelentős mértékben, 4,8 százalékponttal 8,6 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta.

A 2023-as keresleti szintek és az újonnan átadni tervezett területek volumene mellett a mutató további emelkedése várható – húzta alá Winkler Sándor osztályvezető.

Az épülő irodaterületek volumenének csökkenő trendje a negyedik negyedévben megtört, a közintézmények irodaigényei miatt több új épület kivitelezése is elindult. A tavalyi évben az ipari-logisztikai szegmensben az elinduló új fejlesztések volumene közel negyedére csökkent az előző évi adathoz képest.

Az idei évben átadni tervezett új területek előbérleti aránya az iroda- és ipari-logisztikai fejlesztéseknél is 55 százalék körüli, amely magasabb a megelőző két év adatánál, enyhítve a kihasználatlansági ráták emelkedésének irányába ható nyomást.

„Ez 9 százalékos növekedés jelent, összességében kedvező adatok látszanak” – húzta alá Winkler Sándor. 

A szállodaszektorban növekedést prognosztizálnak az átadott szobák számában. Az eltöltött vendégéjszakák számában is emelkedés látszik a tavalyi évben,

  • ugyanakkor ez a növekvő tendencia a külföldi vendégéjszakáknak tudható be,
  • a magyarok által hotelben eltöltött éjszakáinak száma csökkent.

Befektetési oldalról is vannak hiányosságok

Tavaly a hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma 0,6 milliárd eurót tett ki, ami 38 százalékkal elmarad a 2022-es forgalomtól. Az azonban pozitív hír, hogy e volumen 82 százaléka hazai befektetőkhöz kötődött.

Az emelkedő hozamok, a magas finanszírozási költség és a mérsékelt bérleti kereslet továbbra is kivárásra ösztönzi a befektetőket, ami az idei évre is alacsony befektetési forgalmat vetít előre.

A kelet-közép-európai régió valamennyi országában emelkedett az elsődleges (azaz a legjobb elhelyezkedésű és minőségű ingatlanokra vonatkozó) irodahozam, országonként 24-68 százalék közötti mértékben csökkent a befektetési forgalom.

Winkler Sándor felhívta a figyelmet az értékcsökkenésre: az elsődleges irodahozamok és bérleti díjak alapján számított tőkeértékek a régióban átlagosan 8 százalékkal, Budapesten 9 százalékkal csökkentek december végére az egy évvel korábbihoz képest, az elmúlt másfél évben kumuláltan pedig már rendre 13 és 21 százalékos értékcsökkenés látszik.

Finanszírozási oldalról jól állunk

2023-ban a bankok 42 százalékkal kisebb volumenben folyósítottak kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleket, a szállodák kivételével valamennyi ingatlantípus esetén csökkent az új kibocsátások volumene.

A jegybank hitelezési felmérése alapján a tavalyi utolsó negyedévében a bankok valamennyi üzletiingatlan-szegmensben szigorítottak a hitelezési feltételeken, és 2024 első félévére is további szigorítást helyeztek kilátásba a megváltozott kockázati tolerancia miatt.

Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége mérlegfőösszeg és szavatolótőke arányosan is kevesebb, mint fele a 2008-as válság utáni szintnek, és a portfólióminőség tekintetében sem mutatkozott romlás. A potenciálisan emelkedő kereskedelmiingatlan-piaci kockázatok miatt, tavaly októberében az MNB Pénzügyi Stabilitási Tanácsa a koronavírus-járvány kitörésekor határozatlan időre felfüggesztett rendszerkockázati tőkepuffer júliustól történő, preventív célú újraaktiválásáról döntött, erősítve a bankok sokkellenálló-képességét.

Hitelezés és pénzügyi stabilitás szempontjából egyébként is nagyon erős a hazai bankrendszer, a kereskedelmiingatlan szektor pedig nagyon alacsony részt tesz ki a finanszírozási mixben, ezért tudják a jelentkező problémákat hatékonyan kezelni a bankok.